استثمار
العقارات الإيجارية في مونتريال ولافال
شراء مبنى مدرّ للدخل قرار. أما إدارته فممارسة ينظّمها القانون مادةً مادة. وفي كيبيك، معظم قواعد عقد الإيجار السكني …
المبنى متعدد الوحدات (plex) صفقتان في صفقة واحدة: مسكن لك ومشروع إيجار صغير. ليس طريقاً مختصراً إلى الثراء، ولا فخاً لا يقدر عليه إلا الخبراء: ينجح حين تُجري الحسابات بصدق وتعرف قواعد كيبيك قبل التوقيع.
هذه معلومات عامة، لا استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية: تحقّق من حالتك مع المقرض وكاتب العدل والمحاسب.
أن تسكن المبنى أو تستثمره فقط
العقار المدرّ للدخل للمشتري الأول هو في الغالب مبنى من 2 إلى 4 وحدات: ثنائي (duplex) أو ثلاثي (triplex) أو رباعي. وابتداءً من 5 وحدات، يصبح التمويل تجارياً.
المالك الساكن: تسكن وحدة وتؤجّر الباقي، فتغطي الإيجارات جزءاً من تكاليفك ويكون التمويل أيسر. الاستثمار البحت: لا تسكن المبنى، فيجب أن تصمد الأرقام وحدها ويكون التمويل أشد. وبالنسبة إلى المبتدئ، السكن في المبنى هو عادةً المدخل الواقعي. أقارن هذا الخيار بالشقة في المبنى الثلاثي أم الشقة في مونتريال.
التمويل: القواعد العامة
بحسب CMHC (SCHL بالفرنسية)، تتطلب الدفعة الأولى التي تقل عن 20% أن تسكن المبنى (من 1 إلى 4 وحدات)، وأن يقل سعره عن 1 500 000 $.
| الحالة | الحد الأدنى للدفعة الأولى |
|---|---|
| مبنى ثنائي تسكنه | 5% من أول 500 000 $، و10% من الباقي |
| مبنى ثلاثي أو رباعي تسكنه | 10% |
| مبنى من 2 إلى 4 وحدات لا تسكنه | 20% |
إذا قلّت الدفعة عن 20%، يُضاف قسط التأمين إلى القرض، لكن الضريبة البالغة 9% على هذا القسط تُدفع نقداً لدى كاتب العدل. وقد أعلنت Revenu Québec أن هذا المعدل سيرتفع إلى 9.975% على الأقساط المدفوعة بعد 31 ديسمبر 2026.
في المبنى الذي تسكنه، تسمح CMHC بأن تضيف إلى دخلك ما يصل إلى 100% من الإيجارات الإجمالية للمبنى الثنائي، وفي المبنى الثلاثي أو الرباعي ما يصل إلى 50% من الإيجارات الإجمالية أو صافي دخل الإيجار. ثم يطبّق كل مقرض سياسته الخاصة: اطلب تأهيلاً مسبقاً على المبنى المعني نفسه.
الحساب الحقيقي: منهجية لا وعد
إليك المنهجية بأرقام مدوّرة مفترضة لغرض المثال، وليست إيجارات أو أسعاراً فعلية في السوق. مبنى ثلاثي: تسكن وحدة وتؤجّر وحدتين.
| البند | سنوياً |
|---|---|
| الإيجارات الإجمالية: وحدتان بـ 1 500 $ شهرياً | 36 000 $ |
| ناقص: الشغور والإيجارات غير المدفوعة (افتراض 5%) | 1 800 $ |
| ناقص: الضرائب البلدية والمدرسية | 6 000 $ |
| ناقص: تأمين المبنى | 2 400 $ |
| ناقص: احتياطي الصيانة | 4 800 $ |
| ناقص: التدفئة والكهرباء على حساب المالك | 1 800 $ |
| صافي الدخل قبل الرهن | 19 200 $ |
| ناقص: أقساط الرهن (2 600 $ شهرياً) | 31 200 $ |
| الفارق الذي تدفعه من جيبك | 12 000 $، أي 1 000 $ شهرياً |
هنا تكلّفك وحدتك 1 000 $ شهرياً، جزء منها يسدّد رأس المال: قارن ذلك بالإيجار الذي تدفعه اليوم. وفي الاستثمار البحت، أجرِ الحساب مع تأجير كل الوحدات: فالفارق السلبي يعني أنك تموّل المبنى من جيبك كل شهر.
ثم استبدل كل رقم برقم حقيقي: عقود الإيجار، وفواتير الضرائب، وعرض سعر التأمين، وفواتير الطاقة، والقسط الذي تعطيه حاسبة الرهن العقاري. واحسب أيضاً ضريبة الترحيب على المبنى كله.
الإيجارات: ما يسمح به القانون فعلاً
في كيبيك، يحق للمستأجر البقاء في مسكنه ما دام يفي بالتزاماته، ويتجدد عقد الإيجار (bail) تلقائياً.
في عقد مدته 12 شهراً، يُرسَل إشعار زيادة الإيجار كتابةً قبل نهاية العقد بمدة تتراوح بين 3 و6 أشهر. وللمستأجر شهر للرد، وسكوته يُعدّ قبولاً. فإن رفض، فأمامك شهر لتطلب من المحكمة الإدارية للسكن (Tribunal administratif du logement، أو TAL) تحديد الإيجار، وإلا تجدد العقد بالشروط نفسها.
منذ 1 يناير 2026، يطبّق TAL منهجية مبسّطة، ولديه أداة حساب بالفرنسية. والأساس هو متوسط مؤشر أسعار المستهلك في كيبيك على ثلاث سنوات: 3.1% للعقود التي تبدأ بين 2 أبريل 2026 و1 أبريل 2027. ويُضاف إليه الجزء من زيادات الضرائب والتأمين الذي يتجاوز هذا الأساس، والأشغال الكبرى التي تُستردّ بنسبة 5% من كلفتها سنوياً.
لذلك لا يلحق الإيجار المنخفض بالسوق في سنة واحدة، حتى عند تغيّر المستأجر: فالمستأجر الجديد يستطيع أن يطلب تحديد إيجاره إن كان يدفع أكثر من أدنى إيجار في الأشهر الـ12 السابقة، وهو المدوّن في القسم G من العقد.
استثناء القسم F. في مبنى جاهز للسكن منذ 5 سنوات أو أقل، لا يحدد TAL الإيجار إذا نص القسم F من العقد على ذلك. وإذا أُبرم العقد، وجهز المبنى، بعد 20 فبراير 2024، فيجب أن يذكر العقد أيضاً الحد الأقصى للإيجار خلال هذه السنوات الخمس. ومن دون هذه البيانات، لا استثناء.
الاسترداد والإخلاء والتنازل: القواعد الحالية
- استرداد المسكن (reprise). يمكنك استرداد وحدة لتسكنها أنت أو والداك أو أبناؤك أو قريب تكون معيله الرئيسي، بإشعار قبل نهاية العقد بستة أشهر على الأقل. وسكوت المستأجر يُعدّ رفضاً، وأمامك حينئذ شهر للجوء إلى TAL.
- كبار السن. لا استرداد إذا كان المستأجر أو زوجه في سن 65 أو أكثر، ويسكن المسكن منذ 10 سنوات على الأقل، ولا يتجاوز دخله 125% من سقف الأهلية للسكن منخفض الإيجار، مع استثناءات، منها مالك يبلغ 65 سنة أو أكثر ويريد السكن فيه.
- الملكية على الشيوع (indivision). إذا اشتريت على الشيوع مع شخص غير زوجك، فلا يمكنك مبدئياً استرداد أي وحدة.
- الإخلاء. يُحظر إخلاء مستأجر بغرض تقسيم المسكن أو توسيعه أو تغيير استخدامه حتى 6 يونيو 2027، مع بعض الاستثناءات. لا تشترِ معتمداً على ذلك.
- التنازل عن العقد. منذ 21 فبراير 2024، يمكنك رفض التنازل دون سبب جدي، لكن العقد يُفسخ حينئذ في تاريخ التنازل المذكور. وإن لم ترد خلال 15 يوماً، تُعدّ موافقاً.
شراء مبنى مؤجَّر
البيع لا ينهي عقود الإيجار: تنتقل إليك كما هي. قبل رفع شروطك، احصل على كل عقد، وآخر إشعارات التعديل، وقائمة الإيجارات (ومن يدفع التدفئة)، والملفات المفتوحة لدى TAL. وقارن الإيجارات المصرّح بها بالعقود وبالإيداعات الفعلية. واحتفظ بالفواتير وحسابات الضرائب: فهي ما سيبرّر زياداتك.
إذا كانت كل الوحدات مؤجّرة وتريد السكن في المبنى، فأنت من يرسل إشعار الاسترداد بعد التوقيع. فإن اشتريت في مارس مبنى تنتهي عقوده في 30 يونيو، فقد فات الأوان لهذه السنة: أخبر مقرضك بذلك. وأبلغ كل مستأجر كتابياً بتغيير المالك.
فحص مبنى متعدد الوحدات لا بيت منفرد
اطلب فحص كل الوحدات، لا الوحدة الشاغرة وحدها (يعطي البائع المستأجرين إشعاراً قبل 24 ساعة). أولوياتي:
- الكهرباء: مداخل التيار ولوحات كل وحدة، والأسلاك القديمة أو المعدّلة دون ترخيص.
- السلامة من الحريق: الفواصل المقاومة للنار بين الوحدات، والمخارج، وأجهزة إنذار الدخان.
- سخانات المياه: كم عددها، وكم عمرها، وهل هي مملوكة أم مستأجرة.
- المازوت: اطلب إثبات إزالة أي خزان، خصوصاً المدفون، فقد يعقّد التأمين.
- الأساسات: الشقوق، والتسربات، والتصريف، والبيريت (pyrite) تحت أرضية القبو، وهو خطر معروف في المنطقة.
- التراخيص: تحقّق لدى البلدية من أن عدد الوحدات مرخّص، وأن الأشغال الكبرى نُفّذت بترخيص.
اطّلع أيضاً على متى تجري الفحص.
الضرائب والتأمين
دخل الإيجار خاضع للضريبة على المستوى الفدرالي (النموذج T776) وفي كيبيك (TP-128). واقتطاع الاستهلاك الرأسمالي (CCA) اختياري، ويُطبَّق على المبنى لا على الأرض، ولا يجوز أن يُنشئ خسارة إيجارية أو يزيدها. وعند البيع، قد يُسترجَع الاستهلاك المقتطَع ويُضاف إلى دخلك.
بحسب وكالة الإيرادات الكندية، لا يشمل إعفاء المسكن الرئيسي إلا الجزء الذي تسكنه: فالربح على الجزء المؤجَّر خاضع للضريبة. استشر محاسباً قبل تقديم العرض.
أخبر شركة التأمين بأن المبنى مؤجَّر، وتحقّق من تغطية المسؤولية المدنية وفقدان الإيجارات. القانون لا يُلزم مستأجريك بالتأمين، لكن العقد يمكن أن يشترطه.
تفكّر في أول مبنى متعدد الوحدات، لتسكنه أو لتؤجّره؟ تواصل معي، ونعيد الحساب بالعقود والفواتير الحقيقية قبل تقديم العرض.
جورج مطر
وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.
تواصل مع جورج
