كم يستغرق بيع منزل في مونتريال فعلياً؟

عندما يتساءل بائع كم سيستغرق الأمر، فهو يفكر عادة في الفترة بين الإدراج وقبول العرض. هذا جزء من الإجابة فقط، وغالباً الجزء الأقصر.

إليك الجدول الزمني الكامل، مع المواضع التي يضيع فيها الوقت فعلياً.

ثلاث فترات يجب فصلها

1. التحضير. من أول لقاء بيننا حتى الإدراج: عادة أسبوعان إلى أربعة. تصوير احترافي، إصلاح الأعطال الصغيرة الظاهرة، تفريغ الفوضى، تحديث شهادة الموقع عند الحاجة، وتحضير إقرارات البائع. يمكن ضغط هذه الفترة، لكن نادراً لمصلحتك.

2. المدة في السوق. من الإدراج إلى قبول العرض. هذا هو الرقم الذي يتحدث عنه الجميع.

3. المدة حتى التوقيع. من قبول العرض إلى التوقيع عند الموثق: عادة 45 إلى 60 يوماً، وأحياناً 90. تغطي هذه الفترة الفحص وتمويل المشتري وعمل الموثق. وهي قابلة للضغط بشكل محدود جداً.

بعبارة أخرى، حتى البيع السريع نادراً ما يوصلك إلى أقل من ثلاثة أشهر بين قرار البيع ووصول المال إلى حسابك.

المدة في السوق حسب نوع العقار

يتفاوت متوسط مدة البيع بشكل كبير حسب نوع العقار والمنطقة. في منطقة مونتريال الكبرى، الترتيب المعتاد:

• منزل عائلي مسعّر جيداً في منطقة مطلوبة: غالباً بضعة أسابيع، وأحياناً أيام عندما يكون المخزون منخفضاً.
• الشقق: أطول عموماً من المنازل العائلية، لأن مخزون الشقق أوفر والمشترون يقارنون أكثر.
• المباني متعددة الوحدات والعقارات المدرة للدخل: أطول أيضاً. المشتري مستثمر يحلل أرقاماً، والتمويل أكثر تعقيداً.
• العقارات غير النمطية أو الفاخرة: تُقاس المدة بالأشهر لا بالأسابيع. قاعدة المشترين صغيرة بطبيعتها.

هذه الأرقام تتغير من سنة إلى أخرى حسب أسعار الفائدة والمخزون. تنشر الجمعية المهنية للوسطاء العقاريين في كيبيك متوسطات مدة البيع المحدّثة حسب المنطقة والفئة، وهي المرجع الذي يجب مراجعته لحظة طرح السؤال، لا إحصاءات قرأتها قبل سنتين.

القرارات الثلاثة التي تحدد مدتك

السوق يفسر جزءاً من المدة. قراراتك تفسر الباقي، وهذا هو الجزء الذي تتحكم به.

السعر المعلن

العامل الأول بلا منازع.

يجذب العقار أكبر قدر من الانتباه في أيامه الأولى على Centris، لأنها اللحظة التي يظهر فيها في التنبيهات التلقائية لكل مشترٍ تطابق معاييره. إن كان السعر مرتفعاً جداً، ينظر هؤلاء المشترون ويقارنون ثم يمضون.

وكلما طال بقاء الإدراج معروضاً، تغيّر سؤال المشتري: لم يعد يسأل إن كان العقار يناسبه، بل لماذا لم يرده أحد. وهذه قراءة لسلوك الشراء، لا إحصاء: ولا توجد أي جهة عامة تحدّد العتبة التي يحدث عندها هذا التحوّل، ولا فرق السعر الناتج عنه.

خفض السعر ثلاث مرات متتالية يستغرق وقتاً أطول ويعطي عائداً أقل من ضبطه مرة واحدة بشكل صحيح.

طريقة العرض

المشترون يستبعدون عبر الإنترنت قبل أن يزوروا. صور معتمة، مساحة مكتظة، غرفة رئيسية بتأطير سيئ: يُستبعد العقار قبل أن يدخل أحد من الباب. التحضير ليس تجميلياً، بل يحدد عدد الزيارات، وعدد الزيارات يحدد المدة.

التوفر للزيارات

العامل الأكثر استهانة. البائع الذي يسمح بالزيارات بعد ظهر السبت فقط يضيف أسابيع إلى مدته بنفسه. المشترون الجادون يزورون حين يكونون متاحين، لا حين تكون أنت متاحاً.

أين يضيع الوقت بعد قبول العرض

العرض المقبول ليس بيعاً. تمتد المدد غالباً لثلاثة أسباب:

الفحص يكشف شيئاً. عندها يجب إعادة التفاوض والحصول على عروض أسعار وأحياناً تنفيذ أعمال. أضف أسبوعاً إلى ثلاثة.

تمويل المشتري يتعثر. الموافقة المسبقة ليست موافقة نهائية. قد يأتي تقييم المُقرض أقل من سعر البيع، أو قد يكون وضع المشتري الوظيفي قد تغير.

شهادة الموقع غير محدثة. إن كانت شهادتك أقدم من عشر سنوات، أو إذا نُفذت أعمال منذ ذلك الحين، سيطلب الموثق واحدة جديدة. قد تتجاوز مدة انتظار المساح عدة أسابيع في الموسم المزدحم. هذا هو السبب الأكثر شيوعاً والأسهل تفادياً لتأجيل التوقيع.

تحقق من شهادة موقعك في بداية العملية، لا حين يطلبها الموثق.

الجدول الزمني الواقعي

لعقار محضّر ومسعّر بشكل صحيح ومتاح للزيارات، في منطقة عادية من مونتريال الكبرى:

• التحضير: أسبوعان إلى أربعة
• في السوق: بضعة أسابيع
• من قبول العرض إلى التوقيع: 45 إلى 60 يوماً

المجموع الواقعي: ثلاثة إلى أربعة أشهر بين قرارك والتوقيع. خطط لهذه النافذة إن كنت تنسق مع عملية شراء.

لتحديد موقع عقارك قبل البدء، جرب تقدير القيمة، ثم اقرأ كيف تحضّر منزلك للبيع.

لديك تاريخ محدد يجب احترامه؟ لنتحدث. يُخطط الجدول الزمني بشكل عكسي انطلاقاً من تاريخك، والأفضل فعل ذلك قبل الإدراج لا بعده.

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج