فحص ما قبل الشراء في كيبيك: كم يكلف ومتى تجريه

فحص ما قبل الشراء يولّد أسئلة أكثر من أي خطوة أخرى في عملية الشراء. إليك الإجابات، بترتيب طرح المشترين لها.

كم يكلف

في كيبيك، يتراوح الفحص السكني لمنزل عائلي بحجم عادي عموماً بين 500 و900 دولار شاملاً الضرائب.

يرتفع السعر مع:

• مساحة المبنى وعمره
• عدد الوحدات في المباني متعددة الوحدات
• الإضافات مثل فحص البايرايت، تحليل المياه للبئر، فحص الفيرميكوليت، أو كاميرا المجاري

هذه الفحوصات الإضافية غير مشمولة في الفحص الأساسي. فحص البايرايت تحديداً يُوصى به غالباً في مناطق معينة من منطقة مونتريال ويُفوتر بشكل منفصل.

تبدو نفقة كبيرة في اللحظة التي تفرغ فيها مدخراتك للدفعة الأولى. لكنها بالنسبة لسعر العقار تمثل حوالي عُشر واحد بالمئة.

من يدفع

المشتري، في كل الحالات تقريباً. أنت من يعيّن الفاحص، وأنت من يدفع له، والتقرير ملك لك.

هذا مهم: التقرير وثيقتك. لست ملزماً بتسليمه إلى البائع، إلا إذا أردت الانسحاب بموجب شرط الفحص: عندها يفرض وعد الشراء أن تسلّمه نسخة من التقرير، لا مجرد مقتطف منه (انظر أدناه).

احذر من فحص يدفع ثمنه البائع أو يقدمه هو. ليس بالضرورة أمراً غير نزيه، لكن الفاحص اختاره الطرف الآخر. إذا قدم لك البائع تقريراً موجوداً، اقرأه، ثم أجرِ فحصك الخاص على أي حال.

قبل العرض أم بعده؟

هذا هو السؤال الحقيقي، والإجابة: بعد العرض، لكن مع شرط الفحص.

إليك السبب. في كيبيك، الطريقة الطبيعية هي تقديم وعد بالشراء مشروط بالفحص. عندها تملك مهلة، عادة سبعة إلى عشرة أيام، لإجراء الفحص. إذا كشف الفحص عاملاً من شأنه أن يخفض بصورة ملموسة قيمة العقار أو إيراداته أو أن يرفع نفقاته، فإن البند 8.1 من وعد الشراء الصادر عن OACIQ يتيح لك الانسحاب دون غرامة، بشرط صارم: أن تبلغ البائع كتابةً وتسلّمه نسخة من تقرير الفحص، في موعد أقصاه اليوم الرابع بعد انقضاء مهلة الفحص، قبل الساعة 20. ويصبح الوعد باطلاً ولاغياً بمجرد أن يتسلم البائع هذا الإشعار مرفقاً بالتقرير. وإذا لم تبلغ البائع ضمن هذه المهلة وبهذه الطريقة، اعتُبرت متنازلاً عن الشرط.

ولا تمنحك الاستمارة أي حق في طلب إصلاحات. فخفض السعر أو إجراء أشغال لا يتحققان إلا باتفاق مع البائع يُدوَّن في استمارة التعديلات، وهذا التفاوض يجري قبل إرسال الإشعار، لأن الإشعار ينهي الوعد. وراقب المهلة وأنت تتفاوض: إذا انقضت دون اتفاق ولا إشعار، ضاع الشرط.

الفحص قبل تقديم عرض يخلق مشكلتين. أولاً، ليس على البائع أي التزام بالسماح لك بالدخول مع فاحص بينما لم يُوقّع شيء. ثانياً، تدفع 700 دولار لعقار قد لا تحصل عليه، خصوصاً عند وجود عروض متعددة.

هناك استثناء واحد. في حالة المزايدة حيث يتنافس عدة مشترين على العقار نفسه، يسمح بعض البائعين بفحص العقار قبل أن تقدّم عرضك، تحديداً لتتمكن من تقديمه دون شرط فحص. إذا عُرضت عليك هذه الفرصة، خذها.

هل يمكن إحضار فاحص في الزيارة الأولى؟

لا، وليس من الجيد أن تطلب ذلك.

الزيارة زيارة. أما الفحص فعمل يستغرق ساعتين إلى ثلاث ويتطلب الوصول إلى القبو والعلية ولوحة الكهرباء والغرف الميكانيكية. لا يقبل أي بائع بذلك خلال زيارة مدتها ثلاثون دقيقة، وسيرفض وسيط الإدراج.

ما يمكنك فعله في الزيارة الأولى هو النظر بعناية بنفسك: آثار مياه في القبو، تشققات، عمر السقف والنوافذ، لوحة الكهرباء، رائحة الرطوبة. هذه الملاحظات تخبرك إن كان يستحق المضي أبعد. لكنها لا تحل محل الفحص.

الخطأ الأكثر كلفة

التنازل عن الفحص للفوز بمزايدة.

عندما يتنافس عدة مشترين على عقار، يقوى إغراء تقديم عرض بلا شرط فحص لتبدو أكثر جاذبية. وهو أخطر رهان في العملية كلها.

أساس يحتاج إعادة بناء، سقف كامل، نظام كهربائي غير مطابق، تلوث تربة: هذه مبالغ من خمسة أرقام، وأحياناً ستة. تكتشفها بعد التوقيع، ولا حق لك في الرجوع على البائع بشأن مشكلة كان فحص عادي سيكشفها.

إن كان لا بد أن تقدم عرضاً بلا شرط فحص، فافعل ذلك فقط إن تمكنت من فحص العقار قبل تقديم عرضك. بل إن الوسيط ملزم بأن يوصي المشتري بفحص كامل (المادة 81 من نظام شروط ممارسة عملية الوساطة وأخلاقيات الوسطاء والإعلان). وإن تنازلت عنه رغم ذلك، فإنك تضع الأحرف الأولى من اسمك في القسم 8 من وعد الشراء: وفيه تقرّ بأنك أُبلغت بحقك في فحص العقار، وبأنك تنازلت عنه، وبأن الوسيط أبلغك بمخاطر عدم إجراء فحص.

كيف تختار فاحصك

في كيبيك، لا توجد هيئة مهنية لهذه المهنة كما هو حال المهندسين المعماريين أو المهندسين. منذ 1 أكتوبر 2024، تمنح هيئة البناء في كيبيك (RBQ) شهادة لمفتشي المباني السكنية على أساس طوعي، وتصبح إلزامية في 1 أكتوبر 2027. حتى ذلك الحين تتفاوت الجودة كثيراً: فضّل مفتشاً حاصلاً على شهادة RBQ ويتبع معيار BNQ 3009-500.

ما يجب التحقق منه:

• العضوية في جمعية معترف بها لفاحصي المباني
• تأمين مسؤولية مهنية ساري المفعول
• استخدام عقد خدمة ومعيار ممارسة مكتوب
• تقرير مكتوب مفصل مع صور، يُسلّم خلال 24 إلى 48 ساعة
• خبرة بنوع عقارك، وهو ما يهم خصوصاً في المباني متعددة الوحدات أو المباني القديمة

والأهم: كن حاضراً أثناء الفحص. التقرير المكتوب مفيد، لكن ما يقوله لك الفاحص وهو يشير إلى الأشياء يساوي أكثر غالباً. خصص ساعتين إلى ثلاث.

ما لا يغطيه الفحص

الفحص بصري. الفاحص لا يفتح الجدران ولا يرفع السجاد ولا يحرك أثاثك. كما أنه لا يبت في مطابقة التقسيم البلدي، ولا في قيمة العقار، ولا في العيوب الخفية بالمعنى القانوني.

يقلل المخاطر ولا يلغيها. لهذا فإن إقرارات البائع وشهادة الموقع ومحاضر اجتماعات الملكية المشتركة لا تقل أهمية.

للمتابعة، اقرأ قائمة التحقق من الفحص والعلامات التحذيرية التي تستدعي الانسحاب.

لديك تقرير فحص ولا تعرف إن كانت المشكلة كبيرة أم عادية؟ أرسله لي. سأخبرك بصراحة ما الذي يستحق إعادة تفاوض.

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج