فحص ما قبل الشراء في كيبيك: كم يكلف ومتى تجريه

فحص ما قبل الشراء يولّد أسئلة أكثر من أي خطوة أخرى في عملية الشراء. إليك الإجابات، بترتيب طرح المشترين لها.

كم يكلف

في كيبيك، يتراوح الفحص السكني لمنزل عائلي بحجم عادي عموماً بين 500 و900 دولار شاملاً الضرائب.

يرتفع السعر مع:

• مساحة المبنى وعمره
• عدد الوحدات في المباني متعددة الوحدات
• الإضافات مثل فحص البايرايت، تحليل المياه للبئر، فحص الفيرميكوليت، أو كاميرا المجاري

هذه الفحوصات الإضافية غير مشمولة في الفحص الأساسي. فحص البايرايت تحديداً يُوصى به غالباً في مناطق معينة من منطقة مونتريال ويُفوتر بشكل منفصل.

تبدو نفقة كبيرة في اللحظة التي تفرغ فيها مدخراتك للدفعة الأولى. لكنها بالنسبة لسعر العقار تمثل حوالي عُشر واحد بالمئة.

من يدفع

المشتري، في كل الحالات تقريباً. أنت من يعيّن الفاحص، وأنت من يدفع له، والتقرير ملك لك.

هذا مهم: التقرير وثيقتك. لست ملزماً بتسليمه إلى البائع، إلا إذا استخدمته لإعادة التفاوض أو للانسحاب، وعندها ستضطر عموماً إلى تقديم الجزء المعني.

احذر من فحص يدفع ثمنه البائع أو يقدمه هو. ليس بالضرورة أمراً غير نزيه، لكن الفاحص اختاره الطرف الآخر. إذا قدم لك البائع تقريراً موجوداً، اقرأه، ثم أجرِ فحصك الخاص على أي حال.

قبل العرض أم بعده؟

هذا هو السؤال الحقيقي، والإجابة: بعد العرض، لكن مع شرط الفحص.

إليك السبب. في كيبيك، الطريقة الطبيعية هي تقديم وعد بالشراء مشروط بفحص مُرضٍ. عندها تملك مهلة، عادة سبعة إلى عشرة أيام، لإجراء الفحص. إذا كشف التقرير مشكلة مهمة، يمكنك إعادة التفاوض على السعر، أو طلب إصلاحات، أو الانسحاب دون غرامة.

الفحص قبل تقديم عرض يخلق مشكلتين. أولاً، ليس على البائع أي التزام بالسماح لك بالدخول مع فاحص بينما لم يُوقّع شيء. ثانياً، تدفع 700 دولار لعقار قد لا تحصل عليه، خصوصاً عند وجود عروض متعددة.

هناك استثناء واحد. في حالة المزايدة حيث يتنافس عدة مشترين على العقار نفسه، ينظم بعض البائعين فترة فحص قبل موعد استلام العروض، تحديداً ليتمكن الجميع من التقديم دون شرط. إذا عُرضت عليك هذه الفرصة، خذها.

هل يمكن إحضار فاحص في الزيارة الأولى؟

لا، وليس من الجيد أن تطلب ذلك.

الزيارة زيارة. أما الفحص فعمل يستغرق ساعتين إلى ثلاث ويتطلب الوصول إلى القبو والعلية ولوحة الكهرباء والغرف الميكانيكية. لا يقبل أي بائع بذلك خلال زيارة مدتها ثلاثون دقيقة، وسيرفض وسيط الإدراج.

ما يمكنك فعله في الزيارة الأولى هو النظر بعناية بنفسك: آثار مياه في القبو، تشققات، عمر السقف والنوافذ، لوحة الكهرباء، رائحة الرطوبة. هذه الملاحظات تخبرك إن كان يستحق المضي أبعد. لكنها لا تحل محل الفحص.

الخطأ الأكثر كلفة

التنازل عن الفحص للفوز بمزايدة.

عندما يتنافس عدة مشترين على عقار، يقوى إغراء تقديم عرض بلا شرط فحص لتبدو أكثر جاذبية. إنه فعّال. وهو أيضاً أخطر رهان في العملية كلها.

أساس يحتاج إعادة بناء، سقف كامل، نظام كهربائي غير مطابق، تلوث تربة: هذه مبالغ من خمسة أرقام، وأحياناً ستة. تكتشفها بعد التوقيع، ولا حق لك في الرجوع على البائع بشأن مشكلة كان فحص عادي سيكشفها.

إن كان لا بد أن تقدم عرضاً بلا شرط، فافعل ذلك فقط إن تمكنت من الفحص قبل موعد العروض، أو إن كانت لديك السيولة لاستيعاب مفاجأة كبيرة.

كيف تختار فاحصك

في كيبيك، المهنة ليست منظمة عبر هيئة مهنية كما هو حال المهندسين المعماريين أو المهندسين. لذا تتفاوت الجودة كثيراً.

ما يجب التحقق منه:

• العضوية في جمعية معترف بها لفاحصي المباني
• تأمين مسؤولية مهنية ساري المفعول
• استخدام عقد خدمة ومعيار ممارسة مكتوب
• تقرير مكتوب مفصل مع صور، يُسلّم خلال 24 إلى 48 ساعة
• خبرة بنوع عقارك، وهو ما يهم خصوصاً في المباني متعددة الوحدات أو المباني القديمة

والأهم: كن حاضراً أثناء الفحص. التقرير المكتوب مفيد، لكن ما يقوله لك الفاحص وهو يشير إلى الأشياء يساوي أكثر غالباً. خصص ساعتين إلى ثلاث.

ما لا يغطيه الفحص

الفحص بصري. الفاحص لا يفتح الجدران ولا يرفع السجاد ولا يحرك أثاثك. كما أنه لا يبت في مطابقة التقسيم البلدي، ولا في قيمة العقار، ولا في العيوب الخفية بالمعنى القانوني.

يقلل المخاطر ولا يلغيها. لهذا فإن إقرارات البائع وشهادة الموقع ومحاضر اجتماعات الملكية المشتركة لا تقل أهمية.

للمتابعة، اقرأ قائمة التحقق من الفحص والعلامات التحذيرية التي تستدعي الانسحاب.

لديك تقرير فحص ولا تعرف إن كانت المشكلة كبيرة أم عادية؟ أرسله لي. سأخبرك بصراحة ما الذي يستحق إعادة تفاوض.

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج