دليل المشتري
التكاليف الخفية لامتلاك المنزل التي لا يضعها أحد في الكتيّب
دفعة الرهن العقاري هي الرقم الذي يقرر البنك على أساسه، وهي أيضاً الرقم الوحيد الذي يضعه معظم المشترين في ميزانيتهم. …
يوم الفحص، يتبع معظم المشترين المفتش من غرفة إلى أخرى ويومئون برؤوسهم، ثم يغادرون بتقرير من عشرات الصفحات وسؤال واحد: هل الأمر خطير؟ هذه هي قائمة ما يغطيه فحص ما قبل الشراء في مونتريال الكبرى، بنداً بنداً، وما لا يغطيه أبداً، والمشكلات الخاصة بمنطقتنا. أما الكلفة والتوقيت فتجدهما في كم يكلف الفحص ومتى تجريه.
ما هو الفحص، وما ليس هو
القانون لا يلزمك بالاستعانة بمفتش، كما تذكّر Éducaloi. وما تشتريه هو معاينة بصرية غير إتلافية: المفتش لا يفتح الجدران، ولا يرفع الأرضيات، ولا يفكّ شيئاً. ودوره، كما تكتب Éducaloi، ليس ثقب الجدار للتحقق من وجود العفن.
لذلك يبقى كل ما هو مدفون خارج متناوله: مصرف الأساس، وأنابيب المياه والمجاري، وخزان قديم، وحالة التربة. والفحص لا يضمن خلو العقار من العيوب، ولا يقول شيئاً عن التقسيم العمراني ولا عن القيمة، ولا يرى خلف تشطيب جديد. ومن هنا أهمية تصريحات البائع وأهمية زيارة أولى محضّرة جيداً.
معيار BNQ 3009-500 وشهادة RBQ
منذ 2022 صار للفحص السكني في كيبيك معيار خاص: BNQ 3009-500، وهو معيار ممارسات الفحص لغرض معاملة عقارية. وقد أعدّه Bureau de normalisation du Québec بطلب من Régie du bâtiment du Québec، الجهة التي أوكل إليها القانون تنظيم فحص المباني. ويصف المعيار كيفية تقدير حالة جزء من مبنى سكني أو حالته كاملة.
أما النظام الذي يؤطّر مفتشي المباني السكنية فقد دخل حيز التنفيذ في 1 أكتوبر 2024. ومنذ ذلك التاريخ تصدر RBQ شهادة، لكن على أساس طوعي: تسري فترة انتقالية مدتها ثلاث سنوات، وتصبح الشهادة إلزامية في 1 أكتوبر 2027. وسيتعين على المفتشين الجدد حيازة شهادة دراسات كوليجية في تقنيات فحص المباني، بينما يتأهل الممارسون الحاليون باجتياز دورة تحديث. حتى ذلك الحين، اطرح السؤال كما هو: هل تحمل شهادة RBQ، وهل تعمل وفق BNQ 3009-500؟
القائمة، بنداً بنداً
السقف. ألواح ملتوية أو متشققة أو مفقودة، فقدان الحبيبات، الطحالب، الصفائح المعدنية حول المداخن والنوافذ السقفية، تهوية الفراغ العلوي. اطلب سنة آخر تجديد والفاتورة: العمر الحقيقي أفضل من أي متوسط.
البنية والأساس. الشقوق ليست سواء: يسجّل المفتش شكلها وعرضها واتجاهها، وقبل كل شيء علامات الحركة أو التسرب. ويفحص أيضاً الجسور والأعمدة والبلاطة والأرضيات.
الصرف والمصرف الفرنسي. يجب أن ينحدر الأرض مبتعداً عن المنزل، وأن تصرّف المزاريب المياه بعيداً عن الأساسات. أما المصرف نفسه فمدفون ولا يراه أحد: اسأل إن جرى فحصه بالكاميرا أو استُبدل، ومتى. وفي مونتريال يفرض النظام 20-030 حماية تجهيزات القبو من ارتجاع المجاري: تحقق من وجود صمام ارتجاع.
السباكة ومدخل المياه. مادة الأنابيب، والضغط، والتصريف، وآثار التسرب تحت المغاسل وحول حوض الاستحمام، وسخان المياه، ومدخل المياه الرئيسي وصمام الإغلاق.
الكهرباء. مدخل الخدمة، واللوحة، والقواطع أو الفيوزات، والتأريض، والدوائر الفرعية، وآثار الصدأ أو الحرارة، ونوع الأسلاك. وقد تطرح شركة التأمين أسئلة عن تركيب قديم، ومعرفة ذلك قبل تقديم العرض خير من معرفتها بعده.
التدفئة والتهوية. مصدر الطاقة، والسنة المدوّنة على لوحة الجهاز، والصيانة الموثّقة، والمجاري الهوائية، ومبادل الهواء، وتهوية الحمام والمطبخ.
العزل والفراغ العلوي. نوع العازل، وسماكته الظاهرة، والحاجز البخاري، وعلامات التكاثف أو العفن تحت السقف.
النوافذ. إطارات متعفنة، وعازل متشقق، وضباب بين زجاجَي الوحدة المزدوجة، ومفصلات تتعثر.
القبو والرطوبة. عند أسفل الجدران: التزهّر، تلك الترسبات البيضاء المسحوقية، والبقع والحلقات والرائحة. بلاطة متشققة أو منتفخة، ومزيل رطوبة يعمل بلا توقف، ومصرف أرضي جاف منذ زمن: كل واحد منها يستحق سؤالاً. والقبو المجدَّد حديثاً نقطة عمياء بامتياز.
الخارج. الكسوة والشرفات والسلالم والدرابزين والممر والجدران الاستنادية والمرآب وحالة الأرض. واسأل عن أي توسعة أو ترميم جرى دون رخصة بلدية.
مشكلات خاصة بمونتريال الكبرى
البيريت والبيروتيت. البيريت، الموجود في بعض أحجار الردم تحت البلاطة، ينتفخ بالأكسدة فيرفع الخرسانة ويشقّ الأساسات. وتُحصي OACIQ 91 بلدية في مناطق خطر يجب الإفصاح فيها عن الخطر المعروف، ولا يحسم الأمر إلا خبرة وفق بروتوكول CTQ-M200. أما البيروتيت فيهاجم الخرسانة ذاتها، وحالاته الموثقة تتركز في منطقة Mauricie.
الفيرميكوليت. المستخرج من منجم Libby في مونتانا والمباع غالباً تحت علامة Zonolite حتى 1990 قد يحتوي على الأسبستوس. ليست كل فيرميكوليت قديمة تحتوي عليه، لكن Santé Canada ترى من المعقول افتراض ذلك. وهو قليل الخطر ما دام غير مُحرَّك: فالأسبستوس يضر حين تنتقل أليافه إلى الهواء. لا تنزعه بنفسك أبداً.
الطلاء المحتوي على الرصاص. قبل 1960 كان الطلاء قد يحتوي على ما يصل إلى 50 بالمئة من الرصاص. ومن 1960 إلى 1990 بكميات أصغر، خصوصاً في الخارج. وبعد 1990 لم يعد يحتوي عليه عملياً. والخطر في الغبار: تنصح Santé Canada بتجنب الجلاخة ومسدس الهواء الساخن وشعلة اللحام.
خزان المازوت المدفون. يفرض قانون البناء إخراج الخزان الأرضي الخارج عن الخدمة من التربة، ما لم توجد شهادة، وعلى المالك التحقق مما إذا كانت التربة المحيطة قد تلوثت. كما أن تسرب المازوت استثناء شائع في تأمين المسكن.
مدخل المياه الرصاصي في مونتريال. المباني التي تضم 8 وحدات أو أقل وبُنيت قبل 1970 هي الأكثر احتمالاً لوجوده فيها، وتنشر المدينة خريطة حسب العنوان. واستبدال الجزء الخاص صار إلزامياً بموجب النظام 20-030، خلال 24 شهراً من إشعار عدم المطابقة، وثمة مساعدة مالية. اسأل إن كان العمل قد أُنجز.
الرادون. الإرشاد الكندي هو 200 بيكريل لكل متر مكعب، وتوصي Santé Canada بجهاز كشف طويل المدى يوضع ثلاثة أشهر على الأقل في أدنى طابق مأهول، خلال الخريف والشتاء: فاختبارات الصيف تقلّل من تقدير المستوى السنوي.
المغرة الحديدية. يشكّل الحديد والأكسجين وبعض بكتيريا التربة ترسباً هلامياً برتقالياً يسدّ ثقوب المصرف، فيتوقف عن التصريف ويتراكم الماء على الأساس. ولا يمكن منع ظهورها، وحدها الصيانة الدورية تحدّ من آثارها.
الأسلاك الألومنيومية. رُكّبت أساساً من منتصف الستينيات إلى أواخر السبعينيات. والمشكلة ليست في السلك بل في الوصلات التي تتأكسد وترتخي. وقد تطلب شركة التأمين رسالة مطابقة من كهربائي معتمد.
ومعظم هذه المواضيع الثمانية يتطلب اختباراً أو خبرة منفصلة يجب طلبها، وإن كان المفتش يستطيع أن يشير إلى علاماتها.
ماذا تفعل بالتقرير
وعد الشراء الصادر عن OACIQ مشروط بإجراء فحص خلال مهلة، بالأيام، مدوّنة في الاستمارة. فإذا كشف التقرير عاملاً من شأنه أن يخفض قيمة العقار بصورة ملموسة أو يرفع نفقاته، وجب عليك إبلاغ البائع كتابةً وتسليمه نسخة من التقرير، في موعد أقصاه اليوم الرابع بعد انقضاء تلك المهلة، قبل الساعة 20. وخارج هذا الإطار لا يحميك الشرط. والتقرير ملكك أنت، لأنك من استأجر المفتش ودفع له.
ثم يأتي التمييز الحاسم. البائع يضمن العيوب الخفية، لا العيوب الظاهرة، أي تلك التي يستطيع مشترٍ حصيف ومجتهد أن يلاحظها دون استشارة خبير. والعيب المكتوب بوضوح في تقريرك لم يعد خفياً: صار معلوماً. فإما أن تتفاوض عليه، وإما أن تتحمله. وإن كانت الحصيلة ثقيلة، فراجع المؤشرات التي تبرر الانسحاب.
الأسئلة التي تطرحها، ولماذا تحضر
كن حاضراً من البداية إلى النهاية: ما يقوله المفتش وهو يشير بإصبعه يساوي غالباً أكثر من التقرير المكتوب.
- هل تحمل شهادة RBQ، وهل تعمل وفق BNQ 3009-500؟
- هل لديك تأمين مسؤولية مهنية يشمل الأخطاء والإغفالات؟
- ما الذي لم تتمكن من رؤيته اليوم، ولماذا؟
- من بين ملاحظاتك، ما العاجل منها وما الذي يندرج في الصيانة العادية؟
- أي اختبار متخصص توصي به هنا: البيريت، الرادون، الأسبستوس، الكاميرا؟
- متى سأتسلم التقرير المكتوب بالصور؟
بين يديك تقرير فحص ولا تعرف إن كانت المشكلة كبيرة أم عادية؟ أرسله إليّ وسأقول لك بصراحة ما الذي يستحق إعادة تفاوض.
جورج مطر
وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.
تواصل مع جورج
