كل ما يحتاج المشتري الأول معرفته عن الرهن العقاري في كيبيك

عملية الرهن العقاري تُرهب معظم المشترين للمرة الأولى. لا ينبغي أن تكون كذلك.

بمجرد أن تفهم ما يعنيه كل جزء فعلاً (وما هي الأسئلة التي يجب طرحها)، يصبح المسار أوضح بكثير. هذا المقال هو الدليل الذي يُستحسن قراءته قبل أن تدخل إلى بنك أو مكتب وسيط رهن عقاري.

الموافقة المسبقة مقابل الموافقة: الفرق الذي يكلف الناس

الموافقة المسبقة هي تقدير بناءً على ما أخبرت به المقرض. تأتي الموافقة النهائية بعد مراجعة كاملة لملفك والعقار المحدد الذي تشتريه.

بعض المشترين الحاصلين على موافقة مسبقة يُرفضون في المرحلة النهائية. الأسباب دائماً تقريباً نفسها: تغيير وظيفي، قرض أو شراء سيارة جديدة، درجة ائتمانية تغيرت، أو عقار قرر المقرض أنه لا يتأهل.

القاعدة خلال الفترة بين موافقتك المسبقة وتاريخ إغلاقك: لا تغير شيئاً في حياتك المالية. لا مركبات جديدة. لا بطاقات ائتمان أو قروض جديدة. لا تغييرات في التوظيف. ليس حتى تكون المفاتيح في يدك.

اختبار الضغط: ما يعنيه وكيف يعمل

للتأهل للحصول على رهن عقاري في كندا، يجب عليك إثبات أنك تستطيع تحمّل الدفعات بسعر أعلى مما تدفعه فعلاً. يُسمى هذا اختبار ضغط الرهن العقاري.

معدل التأهل هو الأعلى من:

• معدل عقدك الفعلي زائد 2%
• 5.25%

إذا كان معدل رهنك 5%، يجب أن تتأهل بنسبة 7%. هذا يعني أنك تتأهل لمبلغ أقل بكثير مما يقترحه حاسبة بنكك.

بنكك مقابل وسيط الرهن العقاري

معظم المشترين للمرة الأولى يذهبون مباشرة إلى بنكهم. هذا يعني أنك ترى منتجات مقرض واحد.

يستطيع وسيط الرهن العقاري أن يعرض ملفك على عدة مقرضين. وفي كيبيك، يجب أن يكون حاصلاً على شهادة من هيئة الأسواق المالية (AMF)، ويمكنك التحقق من شهادته في سجل AMF.

الطريقة المقترحة: قارن بين عدة مصادر (البنك، والتعاونية المالية أو caisse، ووسيط رهن عقاري حاصل على شهادة AMF) واسأل كل واحد منهم كيف يتقاضى أجره. والعرض الذي تحصل عليه من جهة أخرى يمنحك أيضاً نقطة مقارنة عند الحديث مع بنكك.

الثابت مقابل المتغير: القرار الذي يعتمد عليك

هذا هو السؤال الأكثر تكراراً، والإجابة دائماً نفسها: لا توجد إجابة صحيحة عالمية.

السعر الثابت: تعرف بالضبط ما تدفعه طوال المدة الكاملة. تدفع علاوة صغيرة مقابل تلك اليقينية. إذا انخفضت الأسعار، لن تستفيد. إذا ارتفعت، أنت محمي.

السعر المتغير: يتبع معدلك السعر التفضيلي لدى مقرضك، زائد أو ناقص هامش، لذلك قد يرتفع أو ينخفض خلال المدة.

السؤال الحقيقي هو قدرتك على تحمل المخاطر. إذا كانت زيادة 200 دولار شهرياً في الدفعات ستضغط ميزانيتك بشكل كبير، اختر الثابت.

مصادر الدفعة الأولى التي قد لا تعرفها

FHSA (حساب توفير المنزل الأول): يتيح لك توفير حتى 40,000 دولار مدى الحياة في حساب تُخصم منه المساهمات ضريبياً (مثل RRSP) والسحوبات لشراء المنزل معفاة تماماً من الضرائب (مثل TFSA). تتراكم مساحة المساهمة بمعدل 8,000 دولار سنوياً، ولا يُرحَّل من المساحة غير المستعملة إلى السنة التالية إلا ما يصل إلى 8,000 دولار. افتح هذا الحساب الآن، حتى لو لم تكن تشتري لمدة ثلاث سنوات.

خطة المشترين للمنزل (RAP): اسحب ما يصل إلى 60,000 دولار من RRSP لشراء منزل أول (120,000 دولار للزوجين). المبلغ قابل للسداد إلى RRSP على مدى 15 سنة.

هبة والدية: يمكن للوالد منحك جزءاً من دفعتك الأولى. سيطلب المقرض خطاب هبة يؤكد أنه ليس قرضاً.

التكلفة الحقيقية للاقتراض

إذا اقترضت 400,000 دولار بنسبة 5% على 25 سنة، إليك ما تسدده فعلاً: حوالي 700,000 دولار. هذا 300,000 دولار من الفوائد.

بنسبة 4%، يكلف نفس القرض حوالي 630,000 دولار. فارق 1% يوفر لك 70,000 دولار على 25 سنة.

لهذا يهم التفاوض على معدلك. ولماذا يمكن لامتيازات الدفع المسبق توفير سنوات من الاستهلاك.

خطأ واحد يجب تجنبه عند التجديد

عندما تنتهي مدة رهنك العقاري، يرسل بنكك خطاباً للتجديد بـ"أفضل معدلنا". هذا المعدل ليس دائماً الأدنى المعروض، فقارن.

أنت عميل موثوق وموثّق دفع لمدة 5 سنوات دون تفويت دفعة واحدة. لديك قوة تفاوضية كبيرة.

ابدأ في مقارنة الأسعار قبل 90 إلى 120 يوماً من تاريخ تجديدك. أحضر عرضاً منافساً إلى بنكك. اطلب منهم المطابقة أو التجاوز.

أسئلة حول تمويل عقارك الأول في كيبيك؟ تواصل معي لتحصل على التوجيه في الاتجاه الصحيح.

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج