دليل المشتري
دليل شامل للمقيمين الجدد لشراء العقارات في كيبيك
جئت من لبنان لأتابع دراسة الدكتوراه في مونتريال. كان نظام العقارات في كيبيك غريباً تماماً عليّ: هيكل الرهن العقاري، …
عملية الرهن العقاري تُرهب معظم المشترين للمرة الأولى. لا ينبغي أن تكون كذلك.
بمجرد أن تفهم ما يعنيه كل جزء فعلاً (وما هي الأسئلة التي يجب طرحها)، يصبح المسار أوضح بكثير. هذا المقال هو الدليل الذي أعطيه لكل مشترٍ للمرة الأولى أعمل معه قبل أن يدخل إلى بنك أو مكتب وسيط.
الموافقة المسبقة مقابل الموافقة: الفرق الذي يكلف الناس
الموافقة المسبقة هي تقدير بناءً على ما أخبرت به المقرض. تأتي الموافقة النهائية بعد مراجعة كاملة لملفك والعقار المحدد الذي تشتريه.
لقد رأيت مشترين حاصلين على موافقة مسبقة يُرفضون في المرحلة النهائية. الأسباب دائماً تقريباً نفسها: تغيير وظيفي، قرض أو شراء سيارة جديدة، درجة ائتمانية تغيرت، أو عقار قرر المقرض أنه لا يتأهل.
القاعدة خلال الفترة بين موافقتك المسبقة وتاريخ إغلاقك: لا تغير شيئاً في حياتك المالية. لا مركبات جديدة. لا بطاقات ائتمان أو قروض جديدة. لا تغييرات في التوظيف. ليس حتى تكون المفاتيح في يدك.
اختبار الضغط: ما يعنيه وكيف يعمل
للتأهل للحصول على رهن عقاري في كندا، يجب عليك إثبات أنك تستطيع تحمّل الدفعات بسعر أعلى مما تدفعه فعلاً. يُسمى هذا اختبار ضغط الرهن العقاري.
معدل التأهل هو الأعلى من:
- معدل عقدك الفعلي زائد 2%
- 5.25%
إذا كان معدل رهنك 5%، يجب أن تتأهل بنسبة 7%. هذا يعني أنك تتأهل لمبلغ أقل بكثير مما يقترحه حاسبة بنكك.
بنكك مقابل وسيط الرهن العقاري
معظم المشترين للمرة الأولى يذهبون مباشرة إلى بنكهم. هذا يعني أنك ترى منتجات مقرض واحد.
وسيط الرهن العقاري لديه إمكانية الوصول إلى 20 إلى 30 مقرضاً: بنوك، اتحادات ائتمانية، ومقرضون بديلون. يقارنون نيابة عنك ويجدون أفضل سعر وشروط متاحة لملفك. أتعابهم عادةً يدفعها المقرض، لا أنت.
نصيحتي: ابدأ بوسيط رهن عقاري. احصل على أفضل عرض متاح. ثم أحضر هذا العرض إلى بنكك الخاص واطلب منهم تجاوزه. ستحصل دائماً تقريباً على نتيجة أفضل مما لو بقيت حصراً مع بنكك.
الثابت مقابل المتغير: القرار الذي يعتمد عليك
هذا هو السؤال الذي يُطرح عليّ أكثر، وإجابتي دائماً نفسها: لا توجد إجابة صحيحة عالمية.
السعر الثابت: تعرف بالضبط ما تدفعه طوال المدة الكاملة. تدفع علاوة صغيرة مقابل تلك اليقينية. إذا انخفضت الأسعار، لن تستفيد. إذا ارتفعت، أنت محمي.
السعر المتغير: يتحرك معدلك مع سعر سياسة بنك كندا. تاريخياً، تجاوزت المعدلات المتغيرة المعدلات الثابتة على فترات طويلة، لكن ليس دائماً وليس بشكل قابل للتنبؤ.
السؤال الحقيقي هو قدرتك على تحمل المخاطر. إذا كانت زيادة 200 دولار شهرياً في الدفعات ستضغط ميزانيتك بشكل كبير، اختر الثابت.
مصادر الدفعة الأولى التي قد لا تعرفها
FHSA (حساب توفير المنزل الأول): يتيح لك توفير حتى 40,000 دولار مدى الحياة في حساب تُخصم منه المساهمات ضريبياً (مثل RRSP) والسحوبات لشراء المنزل معفاة تماماً من الضرائب (مثل TFSA). افتح هذا الحساب الآن، حتى لو لم تكن تشتري لمدة ثلاث سنوات.
خطة المشترين للمنزل (RAP): اسحب ما يصل إلى 35,000 دولار من RRSP لشراء منزل أول. المبلغ قابل للسداد إلى RRSP على مدى 15 سنة.
هبة والدية: يمكن للوالد منحك جزءاً من دفعتك الأولى. سيطلب المقرض خطاب هبة يؤكد أنه ليس قرضاً.
التكلفة الحقيقية للاقتراض
إذا اقترضت 400,000 دولار بنسبة 5% على 25 سنة، إليك ما تسدده فعلاً: حوالي 700,000 دولار. هذا 300,000 دولار من الفوائد.
بنسبة 4%، يكلف نفس القرض حوالي 630,000 دولار. فارق 1% يوفر لك 70,000 دولار على 25 سنة.
لهذا يهم التفاوض على معدلك. ولماذا يمكن لامتيازات الدفع المسبق توفير سنوات من الاستهلاك.
خطأ واحد يجب تجنبه عند التجديد
عندما تنتهي مدة رهنك العقاري، يرسل بنكك خطاباً للتجديد بـ"أفضل معدلنا". في معظم الحالات، هذا ليس أفضل معدلهم.
أنت عميل موثوق وموثّق دفع لمدة 5 سنوات دون تفويت دفعة واحدة. لديك قوة تفاوضية كبيرة.
ابدأ في مقارنة الأسعار قبل 90 إلى 120 يوماً من تاريخ تجديدك. أحضر عرضاً منافساً إلى بنكك. اطلب منهم المطابقة أو التجاوز.
التجديد المتفاوض عليه جيداً يمكن أن يوفر لك 5,000 إلى 15,000 دولار خلال المدة التالية البالغة 5 سنوات.
أسئلة حول تمويل عقارك الأول في كيبيك؟ أعمل بشكل وثيق مع متخصصين في الرهن العقاري يعرفون هذا السوق جيداً. تواصل معي وسأوجهك في الاتجاه الصحيح.
Georges Matar
وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.
Contact Georges
