شراء عقار في كيبيك بصفتك أجنبياً

يتكرر السؤال كل شهر: هل يستطيع شخص ليس مواطناً كندياً ولا مقيماً دائماً أن يشتري في لافال أو في مونتريال؟ الجواب يتوقف على قانون فيدرالي لا يزال نافذاً حتى اليوم، وعلى لائحة استثناءات محدَّدة بدقة. إليك ما الذي يمنعه هذا القانون، وما الذي لا يمسّه أصلاً، وما الذي ينتظر المشتري الأجنبي عند التمويل ثم عند إعادة البيع.

شراء عقار في كيبيك بصفتك أجنبياً: أين يقف الحظر الفيدرالي

قانون Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens، أي القانون الفيدرالي الذي يحظر شراء العقارات السكنية على غير الكنديين، دخل حيز التنفيذ في 1 يناير 2023. ومادته 4 واضحة لا لبس فيها: يُحظر على كل شخص غير كندي أن يشتري، بصورة مباشرة أو غير مباشرة، أي عقار سكني.

وهذا القانون لا يزال سارياً. في 4 فبراير 2024، أعلنت أوتاوا تمديداً لمدة سنتين، حتى 1 يناير 2027. وعلى موقع التشريعات الفيدرالية، لا يزال الإلغاء مدرجاً تحت عنوان «تعديلات غير نافذة»: المادة 236 من Loi no 1 d’exécution du budget de 2022، أي قانون تنفيذ ميزانية 2022 رقم 1، هي التي ستلغيه. وما دامت تلك المادة غير نافذة، فالحظر قائم ويسري.

والعقوبات ليست نظرية. تنص المادة 6 على غرامة أقصاها 10,000 دولار، وهي تطال أيضاً كل شخص أو كيان «ينصح أو يحرّض أو يساعد أو يشجّع» شخصاً غير كندي على الشراء وهو يعلم أن الشراء محظور عليه. وتتيح المادة 7 للمحكمة، بناءً على طلب الوزير، أن تأمر ببيع العقار بعد صدور حكم بالإدانة.

من يشمله الحظر، ومن يُستثنى منه، وما الذي لا يُعدّ شراءً أصلاً

لا يشمل القانون كل العقارات. فهو يعرّف العقار السكني بأنه مبنى «يضم ثلاثة مساكن على الأكثر»، وهذا يشمل المنزل المتلاصق ووحدة الملكية المشتركة. أما المبنى الذي يضم أربعة مساكن فأكثر فليس مشمولاً. ويضيف النظام التطبيقي شرطاً جغرافياً: لا تُصاب بالحظر إلا العقارات الواقعة في منطقة حضرية إحصائية أو في تجمّع إحصائي. وتنشر SCHL، أي الهيئة الكندية للرهن العقاري والإسكان، خريطة تتيح التحقق من العنوان.

الاستثناءات التي ينص عليها القانون والنظام التطبيقي:

• حامل تصريح العمل، إذا كان تصريحه أو إذن العمل الخاص به لا يزال صالحاً لمدة 183 يوماً على الأقل في تاريخ الشراء، وإذا لم يكن قد اشترى سوى عقار سكني واحد.
• الطالب المسجَّل في مؤسسة تعليمية معتمَدة، إذا كان قد قدّم إقراراته الضريبية عن السنوات الخمس السابقة، وكان حاضراً في كندا 244 يوماً على الأقل في كل سنة من السنوات الميلادية الخمس السابقة، ولم يشترِ سوى عقار واحد، ويدفع ثمناً لا يتجاوز 500,000 دولار.
• الشخص المحميّ، وطالب اللجوء الذي اعتُبر طلبه مقبولاً وأُحيل إلى قسم حماية اللاجئين.
• الزوج أو الزوجة من غير الكنديين، إذا اشترى مع زوج أو شريك بحكم الواقع يحمل الجنسية الكندية أو الإقامة الدائمة أو مسجَّل بصفة هندي.
• بعض الدبلوماسيين والممثلين القنصليين.

ويستبعد النظام التطبيقي أيضاً ما لا يُحتسب شراءً: التملّك الناتج عن وفاة أو طلاق أو انفصال أو هبة، والتأجير لمستأجر، وتنفيذ ضمان من قِبل دائن، والتملّك لأغراض التطوير العقاري.

الدفعة الأولى والقرض العقاري للمشتري الأجنبي في كيبيك

هنا تتعثّر ملفات كثيرة، وليس بسبب الحظر. برنامج SCHL للقادمين الجدد موجَّه للمقيمين الدائمين وغير الدائمين على السواء. والمعيار واضح: يجب أن يكون الشخص حائزاً على صفة المقيم الدائم، أو مخوَّلاً قانونياً بالعمل في كندا، بتصريح عمل مثلاً. ولا تُشترط أي مدة إقامة دنيا. وتضيف SCHL أن المقترضين المستثنين من الحظر هم وحدهم من يمكن أن يكونوا مؤهلين لتأمين القرض العقاري.

والنتيجة مباشرة: الشخص الذي يعيش في الخارج، بلا صفة ولا إذن عمل هنا، لا يدخل في هذا البرنامج. تمويله سيكون تمويلاً تقليدياً، والمقرض هو الذي يحدّد الدفعة الأولى. ولا يوجد أي مصدر رسمي يسمح بذكر نسبة مئوية صالحة لدى جميع المقرضين. فاطلب تثبيت نسبتك أنت كتابةً قبل أن تقدّم أي عرض.

أما المشتري المؤهل، فتنشر SCHL معاييرها بشأنه:

• الدفعة الأولى الدنيا للمالك الساكن في مبنى من مسكن أو مسكنين: 5% من الشريحة الأولى البالغة 500,000 دولار من قيمة الإقراض، زائد 10% من الباقي. وللمبنى من 3 أو 4 مساكن: 10%.
• سعر شراء دون 1,500,000 دولار لقرض المالك الساكن، وإطفاء أقصاه 25 سنة.
• تقييم ائتماني لا يقل عن 600 لمقترض واحد على الأقل أو لكفيل.
• نسبتان قصويان 39% (ABD) و44% (ATD)، تُحتسبان على أعلى الرقمين: السعر التعاقدي مضافاً إليه 2%، أو حدّ أدنى قدره 5.25%.

جرّب أرقامك في حاسبة القدرة الشرائية قبل أن تزور أي عقار.

عند إعادة البيع: شهادة المطابقة والمبلغ الذي يحتجزه كاتب العدل

هذا الجانب يفاجئ الجميع تقريباً، لأنه لا يُفعَّل عند الشراء بل عند البيع، وأحياناً بعد عشر سنوات. فحين يتصرّف بائع غير مقيم في كندا بمال كندي خاضع للضريبة، تُلزمه المادة 116 من قانون ضريبة الدخل بإبلاغ وكالة الإيرادات الكندية قبل التصرّف، أو خلال العشرة أيام التالية له، عبر النموذج T2062. ولكي تصدر الوكالة شهادة مطابقة، لا بد من دفعة أو ضمان مقبول، يُحتسب «بمعدل موحَّد قدره 25% من فائض عائد التصرّف على سعر الأساس المعدَّل».

ومن دون شهادة، المشتري هو من يدفع. تقول الوكالة ذلك بلا مواربة: المشتري ملزم بدفع 25% من كلفة المال المكتسَب، ويستطيع أن يقتطع هذا المبلغ من ثمن الشراء. ويرتفع المعدل إلى 50% لبعض الأموال، ومنها العقار الذي لا يُعدّ أصلاً رأسمالياً. والدفع مستحق خلال 30 يوماً من نهاية شهر التملّك، والتأخير يستتبع غرامة من 3% إلى 10% بحسب عدد الأيام. ولا يفلت المشتري من ذلك إلا إذا لم يكن لديه، بعد تحرٍّ جدي، أي سبب للاعتقاد بأن البائع غير مقيم.

ولهذا السبب يحتجز كاتب العدل مبلغاً في حسابه الائتماني إلى حين صدور الشهادة. وهذا ليس حرصاً زائداً: مسؤوليته هو على المحك، ومسؤوليتك أنت كذلك.

الجانب المتعلق بـ Revenu Québec: إشعار TP-1097 ودفعة 12.875%

لكيبيك آليتها الخاصة. ولا بد من القيام بالإجراءين معاً.

تكتب Revenu Québec، أي دائرة الإيرادات في المقاطعة، الأمر هكذا: الفرد الذي لا يقيم في كندا ويتصرّف بمال كيبيكي خاضع للضريبة، كعقار واقع في كيبيك مثلاً، عليه إبلاغ الوزير «خلال عشرة أيام من التصرّف الفعلي». والنموذج هو TP-1097، والدفعة الواجب تسديدها للحصول على الشهادة هي 12.875% من الربح الرأسمالي. أما الشهادة، وهي TPF-1098، فتُبرئ المتملّك من كل مسؤولية مرتبطة بالضريبة الناشئة عن المعاملة.

وإذا لم يُبلغ البائع غير المقيم الوزير، أو لم يسدّد الدفعة، أو لم يقدّم ضماناً، وجب على المتملّك أن يدفع مبلغاً يوازي فائض كلفة التملّك على المبلغ المذكور في الشهادة، خلال 30 يوماً من نهاية شهر التملّك.

المحاسب ليس ترفاً هنا. فسعر الأساس المعدَّل يُحتسب بعقد التملّك الأصلي، وأتعاب كاتب العدل، والعمولات، وفواتير التحسينات، وهي مستندات تطلبها Revenu Québec كمرفقات. ولا أحد يعيد تجميع ذلك كله عشية التوقيع.

أنت تبيع لمشترٍ غير مقيم: ما الذي يتغيّر بالنسبة إليك

اطمئن إلى نقطة أولى: تنص المادة 5 على أن المخالفة لا تمسّ صحة البيع. فعقدك لا يصبح باطلاً. لكن المادة 6 تطال أيضاً من يساعد أو ينصح وهو يعلم أن الشراء محظور. لذلك يُتحقَّق من صفة المشتري قبل promesse d’achat، أي وعد الشراء، لا عند كاتب العدل في أسبوع التوقيع. اطلب المستند نفسه، لا تصريحاً شفهياً.

النقطة الثانية مالية. المشتري الذي لا صفة له ولا إذن عمل لا يستطيع الوصول إلى تأمين القرض العقاري: ملفه يمر عبر تمويل تقليدي. اشترط موافقة مسبقة خطية قبل أن تسحب عقارك من السوق. وبقية الفاتورة تجدها في التكلفة الحقيقية لبيع منزل في كيبيك.

ما الذي يجمعه المشتري الأجنبي، وباكراً

• المستند الذي يثبت الصفة: جواز السفر، أو تصريح العمل أو الدراسة مع تاريخ انتهائه، أو بطاقة الإقامة الدائمة، أو إفادة الشخص المحميّ.
• رقم تعريف ضريبي كندي: النموذج TP-1097 يتطلب رقم ضمان اجتماعي أو رقم تعريف.
• الإقرارات الضريبية للسنوات الخمس الأخيرة، إذا كنت تستند إلى استثناء الطالب.
• عقد التملّك الأصلي وفواتير التحسينات، محفوظة منذ اليوم الأول.
• موافقة مسبقة خطية من المقرض، تبيّن الدفعة الأولى المطلوبة في حالتك أنت.

في كيبيك، كاتب العدل إلزامي لنقل الملكية، وهو الذي يدير المبلغ المحتجَز: دوره مفصَّل في دليل كاتب العدل خطوة بخطوة. أما المحاسب فلا يفرضه أي قانون، لكن لا وسيطاً ولا نص مدوّنة يستطيع أن يقوم مقامه في حساب الربح. ولما يُخصم بعد أن تصبح مالكاً، راجع ضريبة مالك العقار في كيبيك.

أسئلة شائعة

لديّ تصريح عمل ينتهي بعد ثمانية أشهر. هل أستطيع الشراء؟ يشترط النظام التطبيقي أن يبقى التصريح صالحاً 183 يوماً على الأقل في تاريخ الشراء، وألا تكون قد اشتريت سوى عقار سكني واحد. والتاريخ المعتبَر هو تاريخ الشراء، لا تاريخ العرض. اعرض حالتك على محامٍ أو كاتب عدل للتثبّت منها.

شريكي مواطن كندي. هل يحسم ذلك كل شيء؟ بالنسبة إلى الحظر، نعم: المادة 4(2) تستثني غير الكندي الذي يشتري مع زوج أو شريك بحكم الواقع يحمل الجنسية أو الإقامة الدائمة أو مسجَّل بصفة هندي. أما بالنسبة إلى القرض، فلا: أهلية تأمين SCHL تُدرَس على حدة.

هل المبنى الرباعي مشمول بالحظر؟ لا. تؤكد SCHL أن شراء مبنى من أربعة مساكن فأكثر ليس محظوراً. لكن قواعد تمويل المبنى المدرّ للدخل لا تتغير بسبب ذلك.

هل ينبغي انتظار 1 يناير 2027؟ يُفترض أن ينتهي الحظر عند دخول المادة 236 من قانون تنفيذ ميزانية 2022 حيز التنفيذ، ولم يُعلن أي تمديد إضافي حتى تاريخه. والتاريخ المعلن ليس ضماناً. ثم إن شيئاً مما سبق بشأن الضريبة عند إعادة البيع لا يتوقف على هذه المهلة.

وللاستزادة، اقرأ الدليل الشامل للمقيمين الجدد وكاتب العدل في كيبيك، خطوة بخطوة.

هل لديك سؤال عن صفة مشترٍ أو بائع في ملفك؟ اكتب لي. التحقق يجري قبل promesse d’achat، لا عند كاتب العدل.

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج