زيارتك الأولى لعقار: ما تتحقق منه قبل أن تقع في حبه

الزيارة الأولى قصيرة، وكثيراً ما يُحسم فيها كل شيء. تدخل، فتعجبك الإضاءة، وتبدأ في تخيّل مكان الأريكة. دوري في ذلك اليوم أن أجعلك ترى ما لا تُظهره الصور، بالترتيب: قبل الزيارة، ثم الخارج، ثم الداخل، ثم الحي.

قبل الزيارة: المستندات التي تطلبها

تصريحات البائع (Déclarations du vendeur). هذا النموذج الصادر عن هيئة OACIQ إلزامي حين يبيع شخص طبيعي، عن طريق وسيط، عقاراً سكنياً في الأساس يضم أقل من خمس وحدات سكنية. وله نسخة خاصة بالشقق في الملكية المشتركة، وعلى وسيط البائع أن يسلّمه لكل مشترٍ مهتم. يجيب البائع فيه بحسب ما يعلمه: تسرّب المياه، والسطح، وعازل العلّية، وخزان وقود التدفئة (mazout)، والفحوص التي أُجريت من قبل (البيريت، والبيروتيت، والرادون). اقرأه قبل الزيارة، فتعرف أين تنظر.

شهادة الموقع (certificat de localisation). يعدّها مسّاح أراضٍ (arpenteur-géomètre)، وتبيّن من بين أمور أخرى التعديات على أرض الجار، وحقوق الارتفاق، ومدى احترام الأنظمة، ومناطق الفيضانات. وتنصح هيئة مسّاحي الأراضي (Ordre des arpenteurs-géomètres) بطلب نسخة منها من البائع. ومسبح أُضيف بعد تاريخها لن يظهر فيها.

فواتير الضرائب البلدية والمدرسية للسنة الأخيرة.

في حالة الشقة (condo). اطلب إعلان الملكية المشتركة (déclaration de copropriété)، ومحاضر اجتماعات الملّاك ومجلس الإدارة، والقوائم المالية، ووضع صندوق الاحتياط (fonds de prévoyance). وإن لم تتمكن من قراءة كل ذلك قبل تقديم العرض، توصي OACIQ بجعل وعد الشراء مشروطاً بمراجعتها.

ومنذ 14 أغسطس 2025، يجب على البائع أيضاً أن يسلّم المشتري الواعد، في الوقت المناسب، إفادة النقابة عن حالة الملكية المشتركة (attestation du syndicat)، وفق المادة 1068.1 من القانون المدني. ولأنها موجّهة إلى من وعد بالشراء، فهي تصلك بعد وعد الشراء لا قبل الزيارة. وأمام النقابة 15 يوماً لإصدارها.

في الخارج: خمس دقائق قبل الدخول

السطح. ألواح تغطية (bardeaux) ملتوية أو ناقصة أو تفقد حبيباتها، وطحالب: هذه علامات تآكل. اسأل عن سنة آخر تجديد للسطح، واطلب الفاتورة.

الأرض ومياه الأمطار. يجب أن تنحدر الأرض مبتعدةً عن المنزل، وأن تصرف مزاريب الأمطار المياه بعيداً عن الأساسات. فالانحدار نحو الجدار يعني ماءً يبحث عن طريقه إلى الطابق السفلي. أما مصرف الأساسات (drain français) فمدفون: اسأل هل فُحص بالكاميرا أو استُبدل، ومتى.

الأساسات الظاهرة. حدّد الشقوق وصوّرها دون أن تستخلص نتيجة: تقدير خطورتها من عمل الفاحص.

النوافذ. إطارات متعفنة، وحشوات عزل متشققة، وضباب بين لوحي الزجاج المزدوج: كلها نفقات ينبغي توقعها.

في الداخل: غرفة بعد غرفة

اطلب الإذن قبل التقاط الصور: أنت في بيت أحدهم.

الأسقف والجدران والروائح. ابحث عن بقع الماء الدائرية، خاصة تحت الحمّام وتحت السطح. وجزء واحد من السقف مطليّ حديثاً يستحق سؤالاً. شُمّ الهواء، بما في ذلك الخزائن: رطوبة، مجارٍ، وقود تدفئة.

المطبخ والحمّامات. افتح الماء، وتحقق من الضغط، وانظر تحت المغسلة وإلى حشوة العزل حول حوض الاستحمام.

لوحة الكهرباء. دون أن تفتحها، لاحظ إن كانت تعمل بالمصاهر (fusibles) أم بالقواطع (disjoncteurs)، وهل عليها صدأ أو آثار حرارة.

التدفئة. مصدر الطاقة وعمر الجهاز. قارن السنة المدوّنة على لوحته بالسنة الواردة في تصريحات البائع.

خزان المازوت. منذ 31 ديسمبر 2023، لم يعد يجوز في المباني القائمة التي لا تتجاوز مساحتها 600 م² ولا يزيد عدد طوابقها على ثلاثة استبدالُ جهاز تدفئة يعمل بالمازوت بجهاز يعمل بوقود أحفوري. وإذا احتاج مرجل أو فرن تدفئة بالمازوت يزيد عمره على 20 سنة (أو سخان مياه يزيد عمره على 10 سنوات) إلى إصلاح كبير، فسيلزم الانتقال إلى طاقة متجددة مثل الكهرباء: احسب هذه الكلفة. أما من جهة التأمين، فتسرّب المازوت من خزانك أنت من الاستثناءات الشائعة في وثائق تأمين المساكن. وقد يعرض المؤمِّن تغطية إذا استوفى الخزان معاييره: اتصل به قبل تقديم العرض.

الطابق السفلي. إنه أهم جزء في البيت. عند أسفل الجدران، ابحث عن ترسبات بيضاء مسحوقية (التزهّر، efflorescence)، وعن البقع وآثار منسوب الماء. والطابق السفلي المُشطَّب حديثاً أو مزيل الرطوبة الذي لا يتوقف يستحقان أسئلة. وانظر إلى البلاطة الخرسانية: هل هي متشققة أو منتفخة؟

قضايا خاصة بكيبيك

البيريت (pyrite). بحسب OACIQ، هذا المعدن الموجود في حجارة الردم تحت البلاطة قد ينتفخ عند تأكسده، فيرفع البلاطة ويشقق الأساسات. وقد رُصدت حالات في 91 مدينة في منطقة مونتريال الكبرى. وأكثر المناطق عرضة للخطر: الضفة الجنوبية (Rive-Sud)، وشرق مونتريال، وغرب الجزيرة (Ouest-de-l’Île). ولا يحسم الأمر إلا فحص خبير وفق منهجية CTQ-M200: اسأل هل أُجري.

البيروتيت (pyrrhotite). يُتلف خرسانة بعض الأساسات. وتتركز الحالات الموثقة في منطقة تروا ريفيير (Trois-Rivières)، في إقليم موريسي (Mauricie).

الفيرميكوليت (vermiculite). بحسب وزارة الصحة الكندية (Santé Canada)، قد يحتوي هذا العازل، الذي بيع كثيراً تحت علامة Zonolite، على الأسبستوس: من باب الحيطة، افترض ذلك إذا كان قد أُنتج قبل 1990. وهو حبيبات خفيفة، بين الفضي الذهبي والرمادي البني، توجد غالباً في العلّية. وإذا كان محكم الإغلاق ولم يُمَس، فخطره ضئيل جداً. لا تُزِله بنفسك أبداً: هذا عمل المختصين.

أسلاك الألمنيوم. رُكّبت في الغالب بين منتصف الستينيات وأواخر السبعينيات، وهي مسموح بها في قانون البناء في كيبيك. والخطر في نقاط التوصيل: بحسب هيئة المقاولين الكهربائيين في كيبيك (Corporation des maîtres électriciens du Québec)، كثيراً ما يكون الألمنيوم غير متوافق مع براغي النحاس الأصفر في المآخذ، مما قد يسبب ارتفاعاً في الحرارة. وقد يطلب المؤمِّن رسالة مطابقة من مقاول كهرباء معتمد (maître électricien)، أو استبدال الأسلاك.

الرصاص في مونتريال. بحسب المدينة، بعض المباني التي تضم 8 وحدات سكنية أو أقل وبُنيت قبل 1970 يصلها الماء عبر وصلة من الرصاص. وتبيّن خريطتها الإلكترونية الحالة المعروفة لكل عنوان. واستبدال الجزء الخاص من الوصلة أصبح الآن إلزامياً على المالك: اسأل هل تم ذلك.

الرادون. غاز غير مرئي يُقاس باختبار لا تقل مدته عن ثلاثة أشهر، وتوصي وزارة الصحة الكندية باختبار كل المساكن.

الحي

عُد في وقت آخر، مساء يوم عمل أو يوم سبت: فضجيج الطريق السريع لا يُسمع دائماً بعد ظهر يوم ثلاثاء. تحقّق من مواقف السيارات في الشارع ومن تصاريح السكان، ثم جرّب الطريق الفعلي إلى العمل في ساعة الذروة.

الأسئلة التي تطرحها

اطرحها عن طريق وسيطك، وكتابةً إن أمكن. فوسيط الإدراج يمثل البائع، ومنذ 10 يونيو 2022 لم يعد يحق للوسيط نفسه أن يمثل المشتري والبائع معاً.

• هل دخل الماء إلى الطابق السفلي من قبل؟ وما الذي فُعل؟
• هل قُدّمت مطالبات تأمين؟
• ما سنة السطح والنوافذ ونظام التدفئة؟
• هل أُجريت التجديدات بتصاريح؟
• ما الفحوص التي أُجريت: البيريت، الرادون، الماء، المصرف؟
• في حالة الشقة: هل هناك أشغال كبرى مقررة، أو مساهمة خاصة، أو نزاع قضائي؟

ما ليست عليه الزيارة

الزيارة لا تغني عن فحص ما قبل الشراء. ملاحظاتك تساعدك على أن تقرر هل تقدّم عرضاً، وتدلّ الفاحص على المواضع التي ينبغي أن ينظر فيها. وعن الكلفة والتوقيت، اقرأ كم يكلف الفحص ومتى تجريه.

منذ 1 أكتوبر 2024، تمنح هيئة البناء في كيبيك (Régie du bâtiment du Québec) شهادة لفاحصي المباني السكنية، لكن هذه الشهادة لن تصبح إلزامية إلا في 1 أكتوبر 2027. وحتى ذلك الحين، اختر فاحصاً يتّبع معيار BNQ 3009-500 ولديه تأمين مسؤولية يشمل الأخطاء والإغفالات، وتحقّق هل اسمه مدرج في سجل الهيئة (RBQ).

وإذا كشفت الزيارة مشكلة جدية، فأعد قراءة إشارات الخطر التي تبرر الانسحاب.

القائمة القابلة للطباعة

لديك زيارة قريبة وتريد عيناً ثانية؟ تواصل معي، ونحضّرها معاً، بما في ذلك المستندات.

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج