تمويل
ما الراتب اللازم للشراء في مونتريال أو لافال؟
هذا من أكثر الأسئلة تكراراً لدى المشترين لأول مرة، ولا يمكن لرقم واحد أن يجيب عنه بصدق. شخصان يكسبان الراتب نفسه …
كل مشترٍ لأول مرة ألتقيه تقريباً يفوته برنامج واحد على الأقل. وفي 2026 تغيّرت القائمة: كيبيك تعيد الآن جزءاً من ضريبة الترحيب، وأوتاوا تعيد ضريبة السلع والخدمات (TPS) على أول مسكن جديد، ومُدِّدت فترة السماح في خطة RAP. إليك كل إجراء، بأرقام تحققتُ منها لدى وكالة الإيرادات الكندية (ARC) وRevenu Québec ووزارة المالية في كيبيك.
أنا وسيط عقاري، لست مستشاراً ضريبياً: هذه معلومات عامة. اعرض خطتك على محاسب أو مخطط مالي قبل أي خطوة.
«المشتري لأول مرة»: تعريف يختلف من برنامج لآخر
القاعدة الأساسية: ألا تكون قد سكنت، خلال السنة الجارية أو السنوات التقويمية الأربع السابقة، في مسكن تملكه أنت أو شريك حياتك. وتختلف التفاصيل من برنامج لآخر، ونقطة واحدة تفاجئ القادمين الجدد: في CELIAPP وRAP والرصيد الفيدرالي واسترداد TPS، يُحتسب أيضاً المسكن الذي كنت تملكه وتسكنه في الخارج.
حساب CELIAPP: الحساب الذي تفتحه أولاً
حساب التوفير المعفى من الضريبة لشراء أول عقار (CELIAPP، أو FHSA بالإنجليزية) يجمع أفضل ما في حساب التقاعد REER وحساب التوفير CELI. ولفتحه يجب أن تكون مقيماً في كندا، وأن يتراوح عمرك بين 18 و71 سنة، وأن تكون مشترياً لأول مرة.
- السقوف: 8 000 $ سنوياً و40 000 $ مدى الحياة. الحصة غير المستخدمة تُرحَّل حتى 8 000 $، لكنها لا تتراكم إلا بعد فتح الحساب: افتحه مبكراً ولو بمبلغ صغير.
- الخصم: على المستوى الفيدرالي وفي كيبيك، ويمكن تأجيله إلى سنة يكون فيها دخلك أعلى.
- السحب: معفى من الضريبة ولا يُسدَّد أبداً. يلزم عقد شراء مكتوب يتم فيه التملك قبل 1 أكتوبر من السنة التالية، وأن تبقى مشترياً لأول مرة ومقيماً في كندا، وأن تنوي السكن في العقار. اسحب في موعد أقصاه 30 يوماً بعد الشراء.
- إذا لم تشترِ: يبقى الحساب 15 سنة كحد أقصى. ويمكن عندها تحويل المبالغ مباشرة إلى REER دون ضريبة ودون المساس بحصتك فيه، أو سحبها سحباً خاضعاً للضريبة.
خطة RAP: قرض من نفسك لنفسك
تتيح خطة شراء المسكن (RAP، أو HBP بالإنجليزية) سحب ما يصل إلى 60 000 $ من حسابات REER دون ضريبة، لكل شخص: أي 120 000 $ لزوجين مؤهلين.
تسدّد المبلغ على 15 سنة، ويبدأ السداد عادةً في السنة الثانية بعد السحب. أما لأول سحب يتم بين 2022 و2028 فيبدأ في السنة الخامسة: فقد أصبح تمديد هذا الإجراء ليشمل سحوبات 2026 إلى 2028 قانوناً منذ يونيو 2026، وتتوافق معه كيبيك. وأي قسط لا تسدّده يُضاف إلى دخلك الخاضع للضريبة.
تذكّر: اترك أي مساهمة في REER مدة 90 يوماً على الأقل قبل سحبها، وإلا فقد لا تكون قابلة للخصم. وابقَ مقيماً في كندا حتى الشراء، واشترِ قبل 1 أكتوبر من السنة التالية للسحب.
CELIAPP وRAP معاً
يجوز استخدامهما للمسكن نفسه. ويمكن لزوجين مؤهلين جمع ما يصل إلى 200 000 $: أي 40 000 $ من CELIAPP و60 000 $ من RAP لكل منهما، إضافة إلى عوائد CELIAPP. ترتيبي: CELIAPP أولاً لأنه لا يُسدَّد أبداً، ثم RAP. واقرأ أيضاً خرافة الدفعة الأولى بنسبة 20%.
رصيدان ضريبيان في سنة الشراء
الفيدرالي (السطر 31270): 10 000 $ بنسبة 14% في 2026، أي 1 400 $. وبالنسبة للمقيم في كيبيك، يخفّض الاقتطاع الخاص بكيبيك (abattement) قيمته الفعلية إلى نحو 1 169 $، بحسب وزارة المالية في كيبيك. ويجب أن يكون المسكن في كندا وأن يصبح مسكنك الرئيسي خلال سنة من الشراء.
كيبيك (السطر 396): 10 000 $ بنسبة 14%، أي 1 400 $، إذا كنت مقيماً في كيبيك في 31 ديسمبر من سنة الشراء.
يمكن تقاسم الرصيدين دون تجاوز الحد الأقصى، وكلاهما غير قابل للاسترداد: يخفّضان الضريبة المستحقة عليك لا أكثر. أما رقم 1 500 $ الذي لا يزال متداولاً فيعود إلى ما قبل خفض أدنى معدل ضريبي.
الجديد في 2026: كيبيك تعيد جزءاً من ضريبة الترحيب
لا يوجد حتى الآن أي إعفاء: تدفع فاتورة البلدية. لكن الرصيد الضريبي القابل للاسترداد لتيسير الوصول إلى الملكية (crédit d’impôt remboursable pour l’accès à la propriété)، المعلن في 17 أبريل 2026، يعيد إليك جزءاً منها: 100% من أول 5 000 $، و25% من الـ 3 500 $ التالية، بحد أقصى 5 875 $.
يشمل العقارات المكتسبة منذ 1 يناير 2026، بما فيها المباني المزدوجة والثلاثية (duplex وtriplex)، التي ستصبح مسكنك الرئيسي. ويتناقص حين يتجاوز أساس الاحتساب 750 000 $، وينعدم عند 1 000 000 $. ويُشترط أن تكون قد دفعت رسوم نقل الملكية وأن تقيم في كيبيك في نهاية السنة.
مثال وزارة المالية: منزل بسعر 616 000 $ في لافال، ورسوم نقل ملكية قدرها 9 091 $، ورصيد قدره 5 875 $. قدّر فاتورتك باستخدام حاسبة ضريبة الترحيب. ومن المقرر صرف دفعة مسبقة ابتداءً من أكتوبر 2026 إذا تجاوز الرصيد 1 000 $، بطلب يُقدَّم إلى Revenu Québec في موعد أقصاه 1 ديسمبر من السنة.
في مونتريال، توقف برنامج دعم اقتناء المساكن (Programme d’appui à l’acquisition résidentielle) عن قبول طلبات جديدة منذ 7 يوليو 2026، وتقول المدينة إن هذا الرصيد يحل محله. أما مدينة لافال فلا تعلن عن أي برنامج بلدي.
المسكن الجديد: TPS وTVQ
استرداد TPS للمشترين لأول مرة: ساري المفعول، وتديره Revenu Québec في كيبيك. يصل إلى 100% من ضريبة السلع والخدمات الفيدرالية (TPS أو GST)، بحد أقصى 50 000 $، على مسكن جديد قيمته 1 000 000 $ أو أقل، ثم يتناقص حتى 1.5 مليون. وعلى شقة جديدة بسعر 600 000 $، تستعيد 30 000 $.
الشروط: 18 سنة على الأقل، مواطن كندي أو مقيم دائم، مشترٍ لأول مرة، لم تحصل أنت ولا شريك حياتك على هذا الاسترداد من قبل، وأن تكون أول من يسكن المسكن وأن يكون مسكنك الرئيسي. وعند الشراء من شركة بناء، يجب توقيع العقد في 20 مارس 2025 أو بعده وقبل 2031، وأن يبدأ البناء قبل 2031 وينتهي قبل 2036. ولا يشمل ضريبة كيبيك (TVQ أو QST).
الاستردادات المعتادة، لمسكن جديد ستسكنه: TPS: نسبة 36% من الضريبة، بحد أقصى 6 300 $، كاملة حتى 350 000 $ وتنعدم عند 450 000 $، ويمكن جمعها مع الاسترداد السابق بحسب ARC. TVQ: نسبة 50% من الضريبة، بحد أقصى 9 975 $ حتى 200 000 $، وتنعدم عند 300 000 $: وهو سقف نادراً ما يُبلَغ في منطقة مونتريال الكبرى.
باختصار
| البرنامج | ما يقدّمه | الشرط الأساسي | أين تتحقق |
|---|---|---|---|
| CELIAPP (FHSA) | 40 000 $ مدى الحياة، قابل للخصم، سحب معفى من الضريبة | الإقامة في كندا | ARC |
| RAP (HBP) | 60 000 $ من REER دون ضريبة | السداد على 15 سنة | ARC |
| الرصيد الفيدرالي | 1 400 $ (نحو 1 169 $ صافية في كيبيك) | مسكن في كندا | ARC، السطر 31270 |
| رصيد كيبيك | 1 400 $ | الإقامة في كيبيك في 31 ديسمبر | Revenu Québec، السطر 396 |
| رصيد الوصول إلى الملكية | حتى 5 875 $ | شراء منذ 2026، بأقل من مليون $ | Revenu Québec |
| استرداد TPS للمشترين لأول مرة | حتى 50 000 $ | مسكن جديد، مواطن أو مقيم دائم | Revenu Québec |
| استردادات TPS وTVQ المعتادة | حتى 6 300 $ و9 975 $ | سعر أقل من 450 000 $ و300 000 $ | Revenu Québec |
للقادمين الجدد
يشترط CELIAPP وRAP أن تكون مقيماً في كندا لأغراض الضريبة، لا أن تكون مواطناً. أما استرداد TPS للمشترين لأول مرة فيشترط الجنسية أو الإقامة الدائمة. وتُحتسب حصتك في REER على أساس الدخل المكتسب في السنة السابقة: في سنة وصولك، غالباً ما تكون ضئيلة. أما CELIAPP فيمنحك 8 000 $ من الحصة منذ فتحه، مهما كان دخلك السابق.
تستعد لشرائك الأول وتريد أن تعرف ما تغيّره هذه البرامج في ميزانيتك؟ تواصل معي، ونراجع وضعك معاً.
جورج مطر
وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.
تواصل مع جورج
