تمويل
كم سيبلغ معدل التضخم في كيبيك في 2027؟
لا أحد يعرف معدل التضخم في كيبيك في 2027. فهناك هيئتان عامتان تنشران توقعاً مؤرَّخاً له، وتقيس إحصاءات كندا …
في 2016، كانت الدفعة الشهرية للرهن العقاري على منزل أحادي بالسعر الوسيط في منطقة مونتريال الحضرية (RMR) تمثّل 30% من الدخل الوسيط للأسرة. وفي 2021، 40.5%. وفي 2026، يعطي الحساب نفسه 47.7%، بدخل تقديري. إليك مصدر هذه الأرقام، وما سحبته القواعد الفيدرالية وما أعادته، وما لا تسمح المقارنة باستنتاجه.
القدرة الشرائية للمشترين لأول مرة، مقيسة ثلاث مرات
أربعة معطيات، مأخوذة في التواريخ نفسها: السعر الوسيط للربع الثالث (من يوليو إلى سبتمبر) الذي تنشره APCIQ (الجمعية المهنية للوسطاء العقاريين في كيبيك)، والدخل الإجمالي الوسيط للأسر في تعداد Statistique Canada (هيئة الإحصاء الكندية)، وسعر الفائدة المعلن لأجل 5 سنوات لدى بنك كندا، والدفعة الشهرية الناتجة عن ذلك كله.
منطقتان. تغيّر تقسيم منطقة مونتريال الحضرية: خمسة قطاعات كبرى في مقياس 2016، وستة في 2021 و2026، بما فيها سان جان سور ريشيليو (Saint-Jean-sur-Richelieu). أما لافال فتحتفظ بالحدود نفسها من البداية إلى النهاية. وتُعرض المنطقتان كلتاهما.
دخل متأخر بسنة. يقيس تعداد 2016 دخل عام 2015، وتعداد 2021 دخل عام 2020. ولم يتسنَّ الاطلاع على أي دخل تعداد أحدث، ولا يزال مقياس APCIQ للربع الثالث من 2026 يستند إلى تعداد 2021. لذلك فدخل 2026 تقديري.
الأسعار والدخل وأسعار الفائدة: 2016 و2021 و2026
| المعطى | الربع الثالث 2016 | الربع الثالث 2021 | الربع الثالث 2026 |
|---|---|---|---|
| المنزل الأحادي، المنطقة الحضرية | 304 000 $ | 500 250 $ | 645 500 $ |
| الكوندو، المنطقة الحضرية | 250 000 $ | 365 000 $ | 435 000 $ |
| المنزل الأحادي، لافال | 304 000 $ | 491 000 $ | 630 000 $ |
| الكوندو، لافال | 226 025 $ | 345 000 $ | 440 000 $ |
| الدخل الوسيط، المنطقة الحضرية | 61 790 $ (2015) | 76 000 $ (2020) | غير مقيس |
| الدخل الوسيط، لافال | 70 216 $ (2015) | 85 000 $ (2020) | غير مقيس |
| سعر الفائدة المعلن لأجل 5 سنوات | 4.71% | 4.79% | 6.09% |
المصادر: مقاييس الربع الثالث لأعوام 2016 و2021 و2026 (APCIQ، وFCIQ في 2016)، وتعدادا 2016 و2021، والسلسلة V80691335 لبنك كندا (متوسط الفترة من يوليو إلى سبتمبر).
الأسعار تضاعفت وأكثر، والدخل لم يتضاعف. من 2016 إلى 2026، ارتفع السعر الوسيط للمنزل الأحادي بنسبة 112% في المنطقة الحضرية و107% في لافال؛ وسعر الكوندو بنسبة 74% و95%. وبين التعدادين، زاد الدخل الوسيط بنسبة 23% في المنطقة الحضرية و21% في لافال، في حين ارتفع سعر المنزل الأحادي بنسبة 65% و62%. والتفاصيل حسب الحي في سوق العقارات في لافال حسب القطاع.
سعر الفائدة المعلن ليس السعر المدفوع فعلاً. يعتمد بنك كندا المنوال، أي القيمة الأكثر تكراراً، بين الأسعار التي تطبّقها البنوك الستة الكبرى المرخّصة. ويُستعمل هنا لأنه يُنشر بالطريقة نفسها كل أسبوع منذ 2016. والدفعة المحسوبة به رقم مرجعي، لا دفعة ملف حقيقي.
الدفعة الشهرية للرهن كنسبة من الدخل
فرضيات متطابقة للسنوات الثلاث: دفعة أولى بنسبة 10%، ومدة استهلاك 25 سنة، وسعر الفائدة المعلن للربع، واحتساب الفائدة المركّبة كل ستة أشهر، والدخل الوسيط قبل الضريبة مقسوماً على 12. ويُستبعد قسط تأمين القرض العقاري والضرائب والتدفئة.
تقدير 2026. يُربط دخل 2020 بمؤشر أسعار المستهلك في كندا كما ينشره بنك كندا: 136.96 في المتوسط في 2020، و170.0 في سبتمبر 2026، أي بمعامل قدره 1.241. فنحصل على 94 334 $ للمنطقة الحضرية و105 505 $ للافال. ويفترض ذلك دخلاً حقيقياً ثابتاً، وهو ما يدعمه المسح الكندي للدخل (Enquête canadienne sur le revenu) بالنسبة إلى كيبيك: بالدولار الثابت لعام 2024، كان الدخل الوسيط بعد الضريبة للعائلات والأشخاص المنفردين فيها 69 500 $ في 2020 و68 800 $ في 2024.
| الدفعة ونسبتها من الدخل | 2016 | 2021 | 2026 |
|---|---|---|---|
| الدفعة، منزل أحادي، المنطقة الحضرية | 1 546 $ | 2 565 $ | 3 748 $ |
| النسبة، منزل أحادي، المنطقة الحضرية | 30.0% | 40.5% | 47.7% * |
| الدفعة، كوندو، المنطقة الحضرية | 1 272 $ | 1 871 $ | 2 526 $ |
| النسبة، كوندو، المنطقة الحضرية | 24.7% | 29.5% | 32.1% * |
| النسبة، منزل أحادي، لافال | 26.4% | 35.5% | 41.6% * |
| النسبة، كوندو، لافال | 19.6% | 25.0% | 29.1% * |
* دخل 2026 تقديري.
فترتان، وسببان. من 2016 إلى 2021، جاءت الزيادة كلها تقريباً من سعر العقار: فبسعر فائدة 2016، كان قرض 2021 سيكلّف 2 545 $ شهرياً بدلاً من 2 565 $. ومن 2021 إلى 2026، يفسّر سعر العقار زيادة بنسبة 29% في الدفعة، ويفسّر سعر الفائدة زيادة إضافية بنسبة 13%.
الدخل اللازم. لكي تمثّل دفعة 2026 من الدخل النسبة نفسها التي مثّلتها دفعة 2021 في المنطقة الحضرية، ينبغي أن يبلغ الدخل الوسيط نحو 111 000 $، أي أكثر بنسبة 46% مما كان عليه في 2020. ولإعادة الحساب بأرقامك أنت، استعمل حاسبة القدرة على الاقتراض.
ما سحبته القواعد، وما أعادته
| القاعدة الفيدرالية | 2016 | 2021 | أكتوبر 2026 |
|---|---|---|---|
| الحد الأقصى لمدة الاستهلاك، قرض مؤمَّن | 25 سنة | 25 سنة | 30 سنة، للمشتري لأول مرة |
| الحد الأقصى للسعر، قرض مؤمَّن | مليون دولار | مليون دولار | 1.5 مليون دولار |
| RAP، للشخص الواحد | 25 000 $ | 35 000 $ | 60 000 $ |
| CELIAPP | لا يوجد | لا يوجد | 40 000 $ مدى الحياة |
| ضريبة السلع والخدمات (TPS)، أول مسكن جديد | لا استرداد | لا استرداد | حتى 50 000 $ |
ما سُحب: اختبار الإجهاد. اعتباراً من 17 أكتوبر 2016، وبحسب وزارة المالية، يجب على كل مشترٍ بقرض مؤمَّن مرتفع النسبة أن يتأهّل على أساس الأعلى بين سعره التعاقدي وسعر الفائدة المعلن لأجل 5 سنوات لدى بنك كندا، مع نسبة خدمة دين إجمالية (ABD) لا تتجاوز 39% ونسبة خدمة دين كلية (ATD) لا تتجاوز 44%. ومنذ الأول من يونيو 2021، يشترط مكتب المشرف على المؤسسات المالية (BSIF) للقروض غير المؤمَّنة الأعلى بين السعر التعاقدي مضافاً إليه نقطتان مئويتان و5.25%؛ وتُبقي وزارة المالية الصيغة نفسها للقروض المؤمَّنة. وصفحة BSIF، المعدَّلة في 29 يناير 2026، لا تزال تنص على هذه القاعدة. مثال: بسعر متفاوَض عليه قدره 4%، يتحقق المُقرض من قدرتك على السداد بسعر 6%. وعلى القرض الوسيط البالغ 580 950 $، يعني ذلك 3 717 $ شهرياً بدلاً من 3 056 $.
ما أُعيد. منذ 15 ديسمبر 2024، صارت مدة الاستهلاك البالغة 30 سنة مسموحة للمشترين لأول مرة ولمشتري المساكن الجديدة، وارتفع سقف القروض المؤمَّنة، الذي حُدّد بمليون دولار في 2012، إلى 1.5 مليون دولار. ورُفع سقف خطة شراء المسكن (RAP، أو HBP بالإنجليزية) في ميزانية 2019، ثم في 2024. ويُتاح حساب التوفير المعفى من الضريبة لشراء أول عقار (CELIAPP، أو FHSA بالإنجليزية) منذ الأول من أبريل 2023، بمقدار 8 000 $ في السنة. ويخص استرداد ضريبة السلع والخدمات للمشترين لأول مرة مسكناً جديداً يُشترى من مقاول بموجب اتفاق أُبرم اعتباراً من 20 مارس 2025.
من لا يزال يشتري: نسبة التملّك لدى الأسر الشابة
نسبة الأسر المالكة حسب عمر المعيل الرئيسي للأسرة: بيانات Statistique Canada التي كيّفها Institut de la statistique du Québec (ISQ، معهد الإحصاء في كيبيك) لكيبيك، والملفات التعريفية للتعداد بالنسبة إلى المنطقة الحضرية ولافال.
| الأسر | 2016 | 2021 |
|---|---|---|
| كيبيك، من 15 إلى 24 سنة | 16.5% | 15.6% |
| كيبيك، من 25 إلى 34 سنة | 44.3% | 42.4% |
| كيبيك، من 35 إلى 44 سنة | 61.6% | 60.4% |
| كيبيك، كل الأعمار | 61.2% | 59.9% |
| منطقة مونتريال الحضرية، كل الأعمار | 55.7% | 54.4% |
| لافال، كل الأعمار | 69.4% | 66.6% |
تراجع في كل سطر. بالنسبة إلى كيبيك ككل، يلاحظ ISQ أن التراجع بين 2016 و2021 هو الأول منذ 1971. ولدى الأسر من 25 إلى 34 سنة، يبلغ التراجع 1.9 نقطة.
ما لا يغطيه هذا الجدول. يتوقف عند تعداد 2021، قبل انتقال سعر الفائدة المعلن من 4.79% إلى 6.09%. ولا يقول كذلك هل أجّلت الأسر الشابة المستأجرة شراءها أم تخلّت عنه.
ما يعوّض في 2026: CELIAPP وRAP ومدة استهلاك 30 سنة
مدة الاستهلاك 30 سنة. على القرض الوسيط في المنطقة الحضرية بسعر 6.09%، تنتقل الدفعة من 3 748 $ إلى 3 488 $، أي 260 $ أقل شهرياً، وتنتقل نسبتها من الدخل التقديري من 47.7% إلى 44.4%. ولو بقي سعر الفائدة ثابتاً طوال مدة الاستهلاك، وهو ما لا يحدث مع آجال تعاقدية من 5 سنوات، لزاد مجموع الدفعات بمقدار 131 386 $.
CELIAPP وRAP يؤثران في الدفعة الأولى. يمكن للشخص الواحد أن يسحب منهما ما يصل إلى 100 000 $ (40 000 $ و60 000 $)، إن كانت المدخرات موجودة. والانتقال من دفعة أولى بنسبة 10% إلى 20% على المنزل الأحادي الوسيط في المنطقة الحضرية يُنزل الدفعة الشهرية من 3 748 $ إلى 3 332 $. وبوتيرة 8 000 $ من حقوق المساهمة سنوياً، يتطلّب بلوغ سقف CELIAPP خمس سنوات.
والقواعد الضريبية لهذين الحسابين ومساعدات كيبيك مفصّلة في المزايا الضريبية للمشترين لأول مرة. أما الاختيار بين هذه الروافع فيُتحقَّق منه مع محاسبك ووسيط الرهن العقاري الخاص بك.
ما تقوله الأرقام، وما لا تقوله
ما تقوله. بالفرضيات نفسها، تضاعفت الدفعة على المنزل الأحادي الوسيط في المنطقة الحضرية بمعامل 2.4 في عشر سنوات، والدفعة على الكوندو بمعامل 2.0. ويبقى الكوندو المدخل الأقل عبئاً. وفي لافال، حيث الدخل الوسيط أعلى، تقلّ النسب بما بين 3 و6 نقاط عمّا هي عليه في المنطقة الحضرية.
ما لا تقوله. دخل المشتري لأول مرة ليس الدخل الوسيط لجميع الأسر. والفارق بين سعر الفائدة المعلن والسعر المتفاوَض عليه غير مقيس هنا. وقسط التأمين والضرائب والتدفئة، وهي بنود يحسبها المُقرض، مستبعدة. والسعر الوسيط يمزج أحياء مختلفة جداً. ولا شيء هنا يقول إلى أين ستتجه الأسعار أو أسعار الفائدة.
الأسئلة الشائعة
هل تراجعت القدرة الشرائية للمشترين لأول مرة منذ 2016؟ إذا قيست بالدفعة على المنزل الأحادي الوسيط في منطقة مونتريال الحضرية، فنعم: 30.0% من الدخل الوسيط في 2016، و40.5% في 2021، و47.7% في 2026 بدخل تقديري. وللكوندو: 24.7% و29.5% و32.1%.
هل شراء المنزل الأول أصعب مما كان عليه في 2021؟ ارتفع السعر الوسيط للمنزل الأحادي بنسبة 29% في المنطقة الحضرية، وانتقل سعر الفائدة المعلن من 4.79% إلى 6.09%. وفي المقابل، ارتفع سقف RAP من 35 000 $ إلى 60 000 $، وصار CELIAPP موجوداً، وصارت مدة الاستهلاك البالغة 30 سنة مسموحة. والنتيجة تتوقف على مدخراتك ودخلك، لا على السعر الوسيط.
هل لا يزال اختبار الإجهاد سارياً في 2026؟ نعم، على القروض المؤمَّنة وغير المؤمَّنة، بحسب Agence de la consommation en matière financière du Canada (الوكالة الكندية لحماية المستهلك في المجال المالي). ولم يعد BSIF ينتظر تطبيقه في حالة مجرد نقل قرض غير مؤمَّن إلى مُقرض آخر عند التجديد، دون زيادة في المبلغ ولا في مدة الاستهلاك. والشراء ليس تجديداً.
من هو المشتري لأول مرة بالنسبة إلى مدة الاستهلاك البالغة 30 سنة؟ بحسب وزارة المالية، هو شخص لم يشترِ عقاراً قط، أو لم يسكن منذ أربع سنوات في مسكن يملكه هو أو زوجه، أو مرّ مؤخراً بانتهاء زواج أو اتحاد بحكم الواقع. ومُقرضك أو وسيط الرهن العقاري الخاص بك هو من يؤكد الأهلية.
وللاستزادة، اقرأ ما الراتب اللازم للشراء في مونتريال أو لافال وكيف يصل السعر التوجيهي إلى سوق مونتريال.
تريد إعادة هذا الحساب بدخلك ومدخراتك والقطاع الذي يهمّك؟ اكتب لي. ثم يُؤكَّد التمويل مع مُقرضك أو وسيط الرهن العقاري الخاص بك. الخدمة بالفرنسية والإنجليزية والعربية.
جورج مطر
وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.
تواصل مع جورج
