تمويل تجديد كبير في كيبيك

التجديد الكبير لا يُخطَّط على سعر الخزائن. يُخطَّط على جدولين: جدول الورشة وجدول المال. والاثنان لا يتطابقان أبداً، وهذا الفارق هو ما يفرّغ الحسابات. إليك من أين يأتي المبلغ، وفي أي لحظة يخرج كل دولار، وما الذي يتركه لك القانون الكيبيكي في يدك يوم ينقص المال.

تمويل تجديد كبير في كيبيك: أربع حنفيات، وأربعة سقوف

الرقم الأول الذي يجب تحديده ليس كلفة الأشغال. إنه صافي قيمتك، الذي تعرّفه Agence de la consommation en matière financière du Canada بأنه الفرق بين القيمة المقيَّمة للمنزل وما تبقى عليك من القروض التي يضمنها. والسقوف أدناه تُحسب على هذا الأساس، لا على فواتير ورشتك.

وتضيف ACFC المصاريف التي تصحب هذه التركيبات، من تقييم وبحث في السند وتأمين على السند ومصاريف قانونية، ثم التحذير الذي لا يقرأه أحد: قد تواجه نتائج خطيرة، مثل مصادرة منزلك، إن لم تستطع السداد.

وهناك حنفية خامسة، إعادة تمويل القرض الحالي، بسقفها القانوني الخاص: الحساب في إعادة تمويل الرهن العقاري في كيبيك. أما الاعتماد غير المضمون فيعتمد على ملفك وحده، ولا تسمح لي أي مصادر رسمية متاحة بتحديد سعره هنا.

وإن كانت الأشغال تُضاف إلى عملية شراء، فلدى SCHL منتج مخصص، SCHL Améliorations، وقيمة الاقتراض فيه هي الأدنى بين القيمة بعد التحسينات أو القيمة الحالية زائد كلفة الأشغال، مدعومة بتقديرات كلفة ومخططات أو رخصة. فعروض الأسعار التي تجمعها لا تخدم وضع الميزانية فقط: هي التي تحدد مبلغ القرض. والمقارنة الكاملة مع شراء جاهز للسكن في منزل للتجديد أم جاهز للسكن. أدخِل المبلغ الإجمالي في حاسبة الرهن العقاري، لأن الدفعة التي يجب أن تصمد هي الدفعة بعد إدخال الأشغال.

تمويل تجديد كبير يعني أن تدفع قبل أن تُسدَّد لك

دفعة SCHL المقدَّمة تُصرف بعد التحقق: دفعة واحدة إذا كانت كلفة الأشغال تساوي 10% أو أقل من القيمة بعد التحسينات، وحتى أربع دفعات مجزّأة فوق ذلك. أما المقاول فيتقاضى أجره أثناء الورشة. وبين الاثنين، أنت.

فخ المادة 2114. عندما يُنفَّذ المُنشأ على مراحل متتالية، يمكن تسلّمه أجزاءً، ودفع ثمن جزء يُفترض منه أن هذا الجزء قد تُسلِّم، إلا إذا كان يجب اعتبار المبالغ المدفوعة مجرد دفعات على الحساب من الثمن. وهذه العبارة الأخيرة بند يُكتَب في عقدك. ومن دونها، كل دفعة تدفعها لتبقى واقفاً تبدو قبولاً للمرحلة المدفوعة.

والمادة 2111 تعمل في الاتجاه الآخر: لست ملزماً بالدفع قبل التسلّم، وعند الدفع تحتجز ما يكفي للوفاء بالتحفظات المبداة على عيوب التنفيذ الظاهرة، إلا إذا قدّم المقاول ضماناً كافياً.

كفالة الرخصة: سقف مشترك، لا تعويض كامل

كفالة الرخصة ضمان مالي يُطلب من المقاولين المرخَّصين من RBQ أو من Corporation des maîtres mécaniciens en tuyauterie أو Corporation des maîtres électriciens. ومبلغها يتوقف على الفئة: 40 000 $ لمقاول عام، و20 000 $ لمقاول متخصص.

هذه المبالغ ليست مبالغك. تكتب RBQ أن الكفالة تخدم تعويض مجموع العملاء الذين قدّموا مطالبات مطابقة للفترة المشمولة. فبمجرد قبول أول مطالبة مطابقة، يُفتح ملف لمدة 6 أشهر يمكن لمواطنين آخرين أن يضيفوا أنفسهم إليه خلالها، وإذا تجاوز المجموع الكفالة، يُوزَّع المال بنسبة المبالغ المطلوبة. ومطالبة تصل متأخرة قد لا تحصل على شيء، وإذا نضبت الكفالة فلا تعويض بعد ذلك.

ما تغطيه محدد بدقة: الدفعات المقدَّمة عن أشغال لم تُنفَّذ، وعدم الإنجاز، والعيوب وعيوب التنفيذ المكتشفة في الأشهر الـ12 التالية لانتهاء الأشغال، ورسوم القلم، ومصاريف المحضر، والفوائد المقررة في الحكم. وما تستثنيه أهم: ديون الأشخاص الذين شاركوا في الأشغال، مثل مقاول من الباطن أهمل المقاول دفع مستحقاته، والأضرار الناشئة عن تأخير، والضرر المعنوي، والأضرار التأديبية، وأتعاب المحامين.

والطريق مكلف. تنبّه RBQ إلى أن فرصك في الحصول على تعويض تنقص كثيراً بلا حكم لصالحك، وتحدد المحاكم بحسب المبلغ المطالب به: 15 000 $ وأقل لدى المطالبات الصغيرة، ومن 15 000.01 $ إلى 74 999.99 $ لدى الغرفة المدنية في محكمة كيبيك، ومن 75 000 $ إلى 99 999.99 $ بالاختيار، و100 000 $ وأكثر لدى المحكمة العليا. فعلى ورشة بـ150 000 $ تسير نحو الأسوأ، أنت تخاصم إذاً لدى المحكمة العليا، بأتعاب محاماة لا تردّها الكفالة، لتحصل في أفضل الحالات على 40 000 $ مقسَّمة. ويبقى التحقق المسبق من الرخصة أفضل استثمار: اختيار مقاول تجديد يشرح المنهجية.

الرهن القانوني للبناء يتقدّم على مُقرضك

المادة 2724 من القانون المدني تحصر الديون التي تفتح رهناً قانونياً، وثانيها دين الأشخاص الذين شاركوا في بناء عقار أو تجديده. والمادة 2726 تسمّي من يستفيد منه، من المهندس المعماري إلى المقاول من الباطن مروراً بموردّ المواد، وتضيف أنه يقوم دون حاجة إلى نشره.

وما يضمنه ليس الفاتورة، بل الزيادة في القيمة. المادة 2728 تحدّه بالزيادة التي أعطتها الأشغال أو المواد أو الخدمات للعقار، وتحدّه، لمن لم يتعاقد معك، بما يلي إبلاغ العقد خطياً إلى المالك. ومبلغ هذه الزيادة يُتنازع عليه، ويُتنازع عليه أمام محكمة.

والجدول الزمني يأتي من المادة 2727: يبقى الرهن قائماً 30 يوماً بعد انتهاء الأشغال دون نشر، ويُحفَظ بتسجيل إشعار خلال هذه المهلة يعيّن العقار ويبيّن مبلغ الدين، ويسقط بعد ستة أشهر من انتهاء الأشغال إلا إذا نشر الدائن دعوى أو سجّل إشعاراً مسبقاً بالتنفيذ.

وتبقى المادة التي تفسّر ردّ فعل المُقرض وكاتب العدل. المادة 2952 تعطي هذه الرهون مرتبة تتقدّم على أي رهن آخر منشور، وذلك بمقدار الزيادة في قيمة العقار. مصرفك نشر رهنه. ورهن الموردّ غير المدفوع يتقدّم عليه. والكفالة، كما تقول RBQ، لا تعوّض ديون الأشخاص الذين شاركوا في الأشغال: فالحمايتان لا تتداخلان.

التجاوزات: ما يجب أن تدفعه، وما يمكنك رفضه

أغلى بند في عقدك هو البند الذي يقول كيف يُحدَّد الثمن. والقانون المدني يعالج الحالتين بشكل مختلف.

العقد بمقطوع. المادة 2109 واضحة: تدفع الثمن المتفق عليه، ولا يمكن للمقاول أن يطلب زيادة بحجة أن المُنشأ كلّف أكثر. ويبقى الثمن المقطوع كما هو رغم تعديلات على ظروف التنفيذ المتوقعة أصلاً، إلا إذا اتفق الطرفان على غير ذلك. وهذا التحفظ هو الباب الذي تمرّ منه الملاحق: وقّعها قبل التنفيذ، لا بعده.

الثمن المبني على تقدير. المادة 2107 تقلب عبء الإثبات: على المقاول أن يبرّر كل زيادة، ولست ملزماً بدفعها إلا بقدر ما تنتج عن أشغال أو خدمات أو نفقات لم يكن في وسعه توقعها عند إبرام العقد. فالطارئ الذي كان على مهني أن يتوقعه ليس طارئاً. وحين يتبع الثمن قيمة الأشغال المنفَّذة، تُلزمه المادة 2108، بناءً على طلبك، بتقديم حساب عن التقدّم وعن النفقات التي أُنجزت.

وOffice de la protection du consommateur يسير في الاتجاه نفسه: لا يمكن للمقاول أن يفوتر أكثر من المبلغ المبيَّن في البداية، وعليه أن يحصل على إذنك قبل تنفيذ أشغال غير مقررة. وإن فوتر رغم ذلك، يمكنك الدفع مع الاحتجاج بتدوين العبارة على الشيك، ثم الإنذار، ثم المطالبات الصغيرة، ثم شكوى إلى الهيئة.

أما احتياطي الطوارئ، فلا تحدد أي مصادر رسمية متاحة نسبة تجاوز نمطية في كيبيك، ولن تجد نسبة هنا. والإشارة الرسمية الوحيدة تبقى إشارة SCHL، التي تطلب من المُقرض أن يقيّم قدرتك المالية على تغطية تجاوزات الكلفة. فالتركيبة تفترض إذاً أن لديك مالاً خارج القرض.

عندما ينقص المبلغ: المخارج الثلاثة، وثمن كل منها

الفسخ. المادة 2125 تتيح لك فسخ العقد منفرداً، ولو كان المُنشأ قد بدأ، دون تقديم أي سبب. والمادة 2129 تحدد الثمن: تدفع، بنسبة الثمن المتفق عليه، المصاريف والنفقات الفعلية، وقيمة الأشغال المنفَّذة قبل الإبلاغ، وقيمة الأموال المقدَّمة التي تستطيع استعمالها. ويردّ المقاول ما استلمه من دفعات يزيد على ما كسبه.

التقسيم إلى مراحل. المادة 2114 تصبح أداة سيولة بدلاً من أن تكون فخاً إذا كُتب التقسيم مسبقاً: مرحلة تُتسلَّم، وتُدفع، وتُبرَّأ، ثم التي تليها حين يتوافر المال.

البيع. الرهن القانوني المسجَّل سيلزم تسويته قبل التوقيع لدى كاتب العدل. وإذا بلغت الورشة مدى بعيداً، يتغيّر النظام الضريبي: تتحدث Agence du revenu du Canada عن تجديدات كبرى حين يكون المبنى القائم قد أُزيل أو استُبدل كله أو شبه كله، مع استثناء الأساسات والجدران الخارجية والجدران الحاملة والأرضيات والسقف والأدراج من الحساب. و«كله أو شبه كله» تُفهَم بأنها 90% أو أكثر، والمساحة الصالحة للسكن وحدها هي التي تُحتسب. أنا وسيط عقاري لا خبير ضرائب: الحساب في تقليب المنازل في مونتريال، وما يُستردّ في الثمن في تجديداتك لن تضيف ما تظنه.

الأسئلة المتكررة

مقاولي يطلب 50% دفعة مقدَّمة. هل هذا طبيعي؟ لا يحدد أي قانون نسبة. توصي RBQ بأصغر دفعة مقدَّمة ممكنة، ويوصي OPC بالدفع على شرائح بحسب التقدّم مع دفعة أخيرة من 10 إلى 15% في النهاية. ودفعة مقدَّمة بنصف الثمن هي أيضاً، بالضبط، المبلغ الذي سيتعيّن على الكفالة تغطيته إن اختفت الشركة.

هل تعوّضني كفالة 40 000 $ إذا تخلّى المقاول عن الورشة؟ ليس بالضرورة. هي تعوّض مجموع العملاء الذين قدّموا مطالبات مطابقة للفترة، ويبقى الملف مفتوحاً 6 أشهر ليضيف عملاء آخرون أنفسهم، والتوزيع يقع بالنسبة. وإن نضبت، لم تعد تعطي شيئاً.

دفعتُ لمقاولي وموردّ يطالبني بفاتورته. إن كان قد أبلغك عقده خطياً، فالمادة 2728 تفتح له رهناً قانونياً بمقدار الزيادة في القيمة، والمادة 2952 تجعله يتقدّم على رهن مُقرضك. اتصل بكاتب عدل أو محامٍ في اليوم نفسه: العقار هو المستهدف.

هل يمكنني إيقاف الورشة إذا لم يبق لديّ مال؟ نعم، المادة 2125 تتيح ذلك أثناء التنفيذ. لكن المادة 2129 تقول ما سيتعيّن عليك دفعه: المصاريف والنفقات الفعلية وقيمة الأشغال المنفَّذة، بنسبة الثمن المتفق عليه.

للاستكمال، اقرأ اختيار مقاول تجديد ومنزل للتجديد أم جاهز للسكن في كيبيك.

أشغال كبيرة قبل معاملة في لافال أو مونتريال أو بعدها؟ اكتب إليّ: نحسب جدول الصرف وما يُستردّ عند إعادة البيع قبل أن يُوقَّع العقد.

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج