سوق Duvernay وSaint-François بلافال: الربع الثالث 2026

يضمّ القطاع 1 في مدينة لافال، الذي يجمع Duvernay وSaint-Vincent-de-Paul وSaint-François، أعلى سعر وسيط للمنزل لأسرة واحدة وأدناه بين الأسعار التي نشرتها Centris في لافال في الربع الثالث من 2026. ففي Duvernay، بيع المنزل لأسرة واحدة بسعر وسيط قدره 735 000 $، في 27 يوماً في المتوسط. وفي Saint-François، بسعر وسيط قدره 542 500 $، في 43 يوماً. إليك ما تسمح هذه الأرقام بقوله، وما الذي يتغيّر في شرق الجزيرة.

سوق العقارات في Duvernay وSaint-Vincent-de-Paul وSaint-François، بالأرقام

المصدر: إحصاءات Centris العقارية لصفحات Laval (Duvernay) وLaval (Saint-Vincent-de-Paul) وLaval (Saint-François) وLaval، الربع الثالث 2026، أي من يوليو إلى سبتمبر. وتقارن التغيّرات بين قوسين بالربع نفسه من 2025؛ أما تغيّرات عمود الأيام فمحسوبة بالأيام.

في Saint-Vincent-de-Paul، ترى Centris أن «عدد المعاملات غير كافٍ لإنتاج إحصاء موثوق». والسعر الوسيط الوحيد المنشور فيه هو سعر الأرباع الأربعة الأخيرة:

المصدر: صفحات Centris نفسها، مجموع الأرباع الأربعة الأخيرة.

الكوندو (الملكية المشتركة) لا وزن له إلا في Duvernay، ولا يسجّل أيّ من الأحياء الثلاثة في الربع مبيعات كافية لنشر سعر وسيط.

المصدر: صفحات Centris نفسها، الربع الثالث 2026 ومجموع الأرباع الأربعة الأخيرة.

المبنى المتعدد الشقق (plex) يكاد يغيب تماماً: 9 عمليات بيع في Duvernay، و16 في Saint-Vincent-de-Paul، و6 في Saint-François على مدى أربعة أرباع، من دون أي سعر وسيط منشور.

ثلاثة أحياء، ثلاث أسواق

يحيط Duvernay وSaint-François بالسعر الوسيط للافال، البالغ 630 000 $، الأول من فوق والثاني من تحت. لكن الترتيب يتوقف على الفترة المدروسة: ففي الربع، يتقدّم Duvernay بفارق ضئيل على Sainte-Dorothée (728 400 $)، الذي يعود فيتقدّم عليه على مدى أربعة أرباع (756 787 $). ولـSaint-François أدنى سعر وسيط فصلي منشور، لكن على مدى أربعة أرباع، يأتي كلّ من Laval-Ouest (479 312 $) وPont-Viau (532 250 $) دونه.

والأيام الـ27 في Duvernay هي أقصر مدة بيع بين أحياء لافال التي تنشر Centris فيها هذا الرقم. أما الأيام الـ43 في Saint-François فهي ثاني أطول مدة، بعد Sainte-Dorothée.

السعر الوسيط ليس قيمة منزل بعينه: فهو يتحرك حين تتغيّر تركيبة المبيعات، وتذكّر Centris بأن إحصاءاتها «لا تعكس كل عقار على حدة». وعلى مستوى المنطقة، تلاحظ APCIQ في الربع الثالث أن البائعين يحتفظون بالأفضلية في فئة المنزل لأسرة واحدة في كل واحد من القطاعات الكبرى في المنطقة الحضرية لمونتريال، في حين تقترب الكوندو في لافال من عتبات التوازن.

مؤشر APCIQ: شريحة واحدة في صالح المشتري

يقسّم مؤشر APCIQ (baromètre) لافال بطريقة مختلفة: فـDuvernay يشكّل وحده القطاع 22، أما Saint-François وSaint-Vincent-de-Paul فيشكّلان معاً القطاع 24. ويقسم جدوله رقم 3 متوسط المخزون في الأشهر الاثني عشر الأخيرة على متوسط المبيعات. فإن كانت النتيجة دون 8 أشهر، مالت السوق لصالح البائعين؛ ومن 8 إلى 10 أشهر، تكون متوازنة؛ وما فوق 10 أشهر، تميل لصالح المشترين.

المصدر: المؤشر السكني لـAPCIQ، الربع الثالث 2026، المنطقة الحضرية لمونتريال، الصفحتان 31 و33، الجدول 3، المنزل لأسرة واحدة، الأشهر الاثنا عشر الأخيرة.

كل هذه الشرائح مصنَّفة «سوق بائع» (Vendeur)، باستثناء المنازل لأسرة واحدة بسعر 830 000 $ فأكثر في القطاع 24، المصنَّفة «سوق مشترٍ» (Acheteur). لكن هذا الرقم يقوم على عدد قليل من المنازل: 18 منزلاً في المخزون في المتوسط، مقابل متوسط مبيعات قدره 2 في الشهر.

أما القطاع 24، الذي لا تنشر Centris أرقامه كوحدة واحدة، فتعطي له APCIQ سعراً وسيطاً قدره 560 000 $ في الربع (+3%)، و84 منزلاً لأسرة واحدة معروضاً للبيع، أي أكثر بنسبة 30% مما كان عليه قبل سنة. ويختلف المصدران أحياناً بوحدة واحدة (27 يوماً لدى Centris و28 يوماً لدى APCIQ في Duvernay)، ولذلك لا يُجمع بينهما في جدول واحد.

ما الذي تغيّر في سنة

في Duvernay، صار المنزل لأسرة واحدة أندر. تراجعت عروضه السارية بنسبة 8%، وتقلّصت مدة بيعه 18 يوماً. والعرض الذي يرتفع هو عرض الكوندو: 51 عرضاً سارياً، أي أكثر بنسبة 21%، في حين تراجعت مبيعاته على مدى أربعة أرباع بنسبة 24%.

في Saint-Vincent-de-Paul، قفز العرض. بكل الفئات مجتمعة، ارتفعت العروض الجديدة بنسبة 26% والعروض السارية بنسبة 34%؛ وفي فئة المنزل لأسرة واحدة وحدها، ارتفعت العروض السارية بنسبة 50%.

في Saint-François، عروض جديدة أقل، ومخزون أكبر. بكل الفئات مجتمعة، تراجعت العروض الجديدة بنسبة 11%، ومع ذلك ارتفعت العروض السارية للمنازل لأسرة واحدة بنسبة 18%.

في هذين الحيّين، يرتفع عرض المنازل لأسرة واحدة في حين تتراجع مبيعاتها على مدى أربعة أرباع، بنسبة 28% في الأول و8% في الثاني. ولا تقول البيانات لماذا.

ما الذي يتحرك في شرق لافال

شارع des Mille-Îles. يحتلّ Saint-François الطرف الشرقي من الجزيرة، بحسب المدينة. وفي 13 مايو 2026، أعلنت لافال عن ورشة أشغال على امتداد 9.5 كم من شارع des Mille-Îles (boulevard des Mille-Îles)، بين الطريق السريع 25 والطرف الشرقي، تشمل تثبيت المنحدرات على أكثر من 7 كم. التكلفة: أكثر من 80 مليون دولار، منها 25 مليون دولار من حكومة كندا. وتبرّر المدينة المشروع بأكثر من عشرة انزلاقات أرضية وبإغلاقات متكررة للشارع. ومن المتوقع أن تبدأ الأشغال في 2027، على مراحل، وأن تمتد نحو ست سنوات. وعلى هذا الشارع، اسأل المدينة أيّ مرحلة تشمل العنوان قبل أن تحدد تاريخ الاستلام (prise de possession).

المنطقة الزراعية. تضع المدينة غابة Saint-François (bois Saint-François) «في قلب المنطقة الزراعية الدائمة والحيّ الذي يحمل الاسم نفسه». وفي المنطقة الزراعية، تحظر المادة 55 من Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles (قانون حماية الأراضي والأنشطة الزراعية)، من دون إذن من Commission de protection du territoire agricole (لجنة حماية الأراضي الزراعية)، الأعمال المذكورة في المواد 26 إلى 29، ومنها الاستعمال غير الزراعي لقطعة أرض وتقسيمها، إلا في الاستثناءات التي ينص عليها نظام. ومنذ 2025، تفرض لافال أيضاً رسماً على الأراضي الزراعية غير المستغَلّة: في ميزانية 2026، يبلغ 0.50 $ للمتر المربع حتى 1 000 م²، و0.25 $ من 1 001 إلى 5 000 م²، و0.10 $ لما يتجاوز ذلك. فالأرض البور في المنطقة الزراعية ليست إذن أرض بناء تنتظر دورها.

السجن القديم. في 8 مارس 2025، أعلنت أوتاوا أن سجن Saint-Vincent-de-Paul (pénitencier de Saint-Vincent-de-Paul) سيُنقل إلى Société immobilière du Canada (الشركة العقارية الكندية) بحلول نهاية 2025. وحتى 19 أكتوبر 2026، لا تؤكد أي صفحة رسمية رُجع إليها أن هذا النقل قد تمّ، ولا تصف أي مشروع للموقع: فلا شيء قابلاً للقياس يمكن إدخاله في سعر.

SRB Pie-IX. بحسب STM (شركة النقل في مونتريال)، يخدم خطّ الحافلات السريعة SRB، الذي دخل الخدمة في نوفمبر 2022، شرق لافال، ومقطعه الممتد من شارع Saint-Martin إلى جادة Pierre-De Coubertin في الخدمة بالكامل. أما التمديد الجاري بناؤه حتى 2027 فيتجه نحو شارع Notre-Dame Est في مونتريال، ولا تعلن STM عن أي محطة جديدة في لافال. والخطّان 52 و252 التابعان لـSTL (شركة النقل في لافال) يسلكان SRB أصلاً؛ ولا يقرّب التمديد أي محطة من شرق لافال.

النهران والسكن الإيجاري

المناطق المعرّضة للفيضان. القطاع مطلّ على الماء: ففي 2023، اشترت المدينة أرضاً مجاورة لضفة des Pinsons (berge des Pinsons)، في Duvernay، على ضفاف نهر des Prairies. وتغطي الدفعة الأولى من خرائط الجيل الجديد محيط نهر des Mille Îles ونهر des Prairies. وفي 30 يوليو 2026، طلبت Communauté métropolitaine de Montréal (المجموعة الحضرية لمونتريال) من حكومة كيبيك العودة عن تأجيل نشر هذه الخرائط إلى تاريخ غير محدد. وتعلن المدينة صدور الخرائط الجديدة بحلول نهاية 2026، وتحتفظ حتى ذلك الحين بمناطق التيار القوي (0 إلى 20 سنة) والتيار الضعيف (20 إلى 100 سنة). وما يجب التحقق منه مفصَّل في المقال عن الشراء في منطقة معرّضة للفيضان.

السكن الإيجاري. في المنطقة التي تسمّيها SCHL (الشركة الكندية للرهن العقاري والإسكان) St-François/St-Vincent/Duvernay، وحدودها ليست حدود Centris، بلغت نسبة الشغور في الشقق التي أنشأها القطاع الخاص 2.1% في أكتوبر 2025 (التصنيف c، أي «bon»، جيد)، مقابل 1.1% قبل سنة، وهو تغيّر لا تعدّه SCHL ذا دلالة. ومن يناير إلى سبتمبر 2026، أحصت SCHL في هذه المنطقة 120 مسكناً بدأ بناؤها، مقابل 239 قبل سنة. وبالنسبة إلى مبنى متعدد الشقق، تصف هذه النسبة المنطقة كلها؛ أما عقود إيجار المبنى نفسه فتقول أكثر.

البيع أو الشراء في شرق لافال

للبائع في Duvernay، يصف الربع منزلاً لأسرة واحدة يُباع بسرعة، في مواجهة منافسة أقل. يعطيك مقدّر قيمة العقار أول فكرة عن الحجم؛ أما التحليل المقارن فينطلق من مبيعات قطاعك الصغير، وقطاعات Duvernay الصغيرة موصوفة في صفحة Duvernay.

للبائع في Saint-Vincent-de-Paul أو Saint-François، ازدادت المنافسة، وفوق 830 000 $، تصنّف APCIQ القطاع 24 «سوق مشترٍ» (Acheteur). وما يؤثر في مدة البيع مشروح في المقال عن المدة التي يستغرقها بيع منزل.

للمشتري، تقلّص الخيار بين المنازل لأسرة واحدة في Duvernay (64 عرضاً سارياً، أي أقل بنسبة 8%)، في حين اتّسع الخيار بين الكوندو (51 عرضاً، أي أكثر بنسبة 21%). وفي 2026، تقتطع لافال رسوم نقل الملكية (droits de mutation) بنسبة 3% على الشريحة التي تتجاوز 500 000 $، على أساس احتساب هو الأعلى بين السعر المدفوع، والمبلغ المذكور في العقد، والقيمة المسجلة في سجل التقييم مضروبةً في 1.03: اطّلع على ضريبة الترحيب (taxe de bienvenue) في كيبيك. وفي Saint-François، تحقّق أيضاً من المنطقة الزراعية، ومن ورشة الشارع، ومن خريطة المناطق المعرّضة للفيضان.

لا تقول أيّ من هذه البيانات إن كان هذا هو الوقت المناسب. إنها تقول أين يوجد العرض، وبأي وتيرة يُصرَّف.

أسئلة شائعة

لماذا لا تعرض Centris سعراً وسيطاً فصلياً لـSaint-Vincent-de-Paul؟ مع 14 عملية بيع لمنازل لأسرة واحدة في الربع، ترى Centris أن المعاملات أقل من أن تكفي. أما سعرها الوسيط على مدى أربعة أرباع، 584 187 $، فهو منشور، وتعطي APCIQ سعراً وسيطاً قدره 560 000 $ في الربع لمجموع Saint-François وSaint-Vincent.

ارتفع السعر الوسيط في Duvernay بنسبة 7%: فهل ارتفعت قيمة منزلي أيضاً؟ ليس بالضرورة. فالسعر الوسيط يتوقف على المنازل التي بيعت خلال الربع. ووحده تحليل المبيعات المقارنة يقول كم يساوي عنوانك.

هل يمكن بناء منزل على أرض زراعية في Saint-François؟ كقاعدة عامة، لا، من دون إذن من Commission de protection du territoire agricole. اطلب من كاتب عدل (notaire) التحقق من وضع القطعة قبل أن تلتزم.

هل تسري خريطة المناطق المعرّضة للفيضان الجديدة منذ الآن؟ لا، حتى 19 أكتوبر 2026: تحتفظ المدينة بخرائط التيار القوي والتيار الضعيف حتى صدور الخريطة الجديدة، المتوقع بحلول نهاية 2026.

وللاستزادة، اقرأ سوق العقارات في لافال، حياً بحي، والشراء في لافال: القطاعات الستة وسوق العقارات في مونتريال ولافال.

تبيع أو تشتري في Duvernay أو Saint-Vincent-de-Paul أو Saint-François؟ اكتب لي: ينطلق التحليل من مبيعات حيّك أنت، لا من السعر الوسيط للافال. الخدمة بالفرنسية والإنجليزية والعربية.

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج