سوق العقارات في أوشلاغا وأنجو وسان ليونار، مونتريال: الربع الثالث 2026

في شرق مونتريال، اقتطع الربع الثالث من 2026 ثلث المبيعات في ميرسييه أوشلاغا ميزونوف: 205 معاملات، أي أقل بنسبة 34% مما كانت عليه قبل سنة، بحسب Centris. أما في أنجو فارتفعت المبيعات ارتفاعاً طفيفاً، وفي سان ليونار تراجعت بنسبة 20%. وفي الدوائر (arrondissements) الثلاث، ارتفع العرض أسرع مما ارتفع في الجزيرة كلها. إليك ما تقوله هذه الأرقام، وما الذي يتغيّر حول الخط الأزرق.

سوق العقارات في شرق مونتريال، بالأرقام

يجمع القطاع ثلاث دوائر من مدينة مونتريال ومدينةً مرتبطة بها هي مونتريال الشرقية، حيث تحصي Centris 8 عمليات بيع في الربع، من دون أي سعر وسيط منشور.

المنزل لأسرة واحدة. لا يملك أيّ من هذه الأقاليم سعراً وسيطاً في الربع: فـCentris ترى أن «عدد المعاملات غير كافٍ لإنتاج إحصاء موثوق». ولذلك يعطي الجدول مجموع الأرباع الأربعة الأخيرة.

المصدر: إحصاءات Centris العقارية لمونتريال (Mercier/Hochelaga-Maisonneuve وAnjou وSaint-Léonard والجزيرة) ولـMontréal-Est، الربع الثالث 2026، أي من يوليو إلى سبتمبر. والتغيّرات بين قوسين محسوبة على سنة؛ أما تغيّرات عمود الأيام فمحسوبة بالأيام.

الكوندو (الملكية المشتركة). وحدها ميرسييه أوشلاغا ميزونوف لها سعر وسيط منشور في الربع.

المصدر: صفحات Centris نفسها، الربع الثالث 2026 ومجموع الأرباع الأربعة الأخيرة.

المبنى المتعدد الشقق (البلكس) من 2 إلى 5 مساكن.

المصدر: صفحات Centris نفسها، للفترات نفسها.

أوشلاغا وأنجو وسان ليونار: ثلاث أسواق مختلفة

للبلكس في سان ليونار أعلى سعر وسيط في القطاع: 1 056 875 $ على مدى أربعة أرباع، أي فوق سعر الجزيرة. أما السعر الوسيط للبلكس في أنجو فارتفع بنسبة 12%، على أساس 68 عملية بيع. وفي ميرسييه أوشلاغا ميزونوف، يُباع البلكس بأقل من السعر الوسيط للجزيرة، وبوتيرة أبطأ: 65 يوماً مقابل 52.

يبقى المنزل لأسرة واحدة دون السعر الوسيط للجزيرة في كل مكان تنشر فيه Centris هذا السعر، من 619 625 $ إلى 718 125 $ على مدى أربعة أرباع. أما الكوندو في ميرسييه أوشلاغا ميزونوف فيُباع أسرع من كوندو الجزيرة: 43 يوماً مقابل 67.

يجمع مؤشر APCIQ (baromètre) أنجو وسان ليونار في قطاعه رقم 16، وينشر لهما أسعاراً وسيطة فصلية: المنزل لأسرة واحدة بسعر 620 000 $ (ناقص 3%)، يُباع في 36 يوماً (أقل بـ23 يوماً)؛ والكوندو بسعر 392 500 $ (ناقص 5%)، في 74 يوماً (أكثر بـ28 يوماً)؛ والبلكس بسعر 1 022 500 $ (+5%). أما مونتريال الشرقية فيضعها المؤشر مع ريفيير دي بريري بوانت أو ترامبل: فلا يصفها أي رقم من أرقامه وحدها.

في هذين القطاعين، يقيس المؤشر سوق الكوندو بأشهر المخزون على مدى 12 شهراً: أقل من 8 أشهر يميل لصالح البائعين، ومن 8 إلى 10 أشهر سوق متوازنة، وأكثر من 10 أشهر يميل لصالح المشترين. في ميرسييه أوشلاغا ميزونوف، كل الشرائح السعرية مصنَّفة «سوق بائع» (Vendeur)، من 2.5 إلى 6.4 شهر. وفي أنجو وسان ليونار، الكوندو «سوق بائع» دون 490 000 $، و«سوق مشترٍ» (Acheteur) من 490 000 $ إلى 580 000 $ (14.5 شهراً)، و«متوازنة» (Équilibré) فوق ذلك.

على مستوى المنطقة، تضع APCIQ كوندو الجزيرة «على الحدّ بين السوق المتوازنة وأفضلية المشترين»، في حين يحتفظ بائعو المنازل لأسرة واحدة بالأفضلية في كل واحد من القطاعات الكبرى في المنطقة الحضرية لمونتريال. ويبلغ سعر الفائدة التوجيهي لبنك كندا 2.25% في 20 أكتوبر 2026. والسعر الوسيط ليس قيمة منزل بعينه: فهو يتحرك مع تركيبة المبيعات.

ما الذي تغيّر في سنة

ارتفع العرض أسرع مما ارتفع في الجزيرة كلها. بكل الفئات مجتمعة، زادت العروض السارية بنسبة 24% في ميرسييه أوشلاغا ميزونوف، و37% في أنجو، و25% في سان ليونار، مقابل 12% للجزيرة.

لم تواكبه المبيعات. فتراجع ميرسييه أوشلاغا ميزونوف بنسبة 34% هو الأشدّ بين قطاعات الجزيرة الثمانية عشر بحسب APCIQ. وفيها تراجعت مبيعات الكوندو بنسبة 38% ومبيعات البلكس بنسبة 23%، وطالت مدة بيع كلٍّ منهما 9 أيام.

سان ليونار استثناء في فئة المنزل لأسرة واحدة: 70 عملية بيع على مدى أربعة أرباع (+12%)، ومدة بيع أقصر بـ18 يوماً.

ارتفع عدد المساكن التي بدأ بناؤها. من يناير إلى سبتمبر 2026، أحصت SCHL (الشركة الكندية للرهن العقاري والإسكان) 857 مسكناً بدأ بناؤها في منطقتها Hochelaga-Maisonneuve، مقابل 104 قبل سنة، و467 في منطقتها Mercier، مقابل 426، و474 في منطقتها Anjou/Saint-Léonard، مقابل 2، وكلها تقريباً شقق.

الخط الأزرق وSRB Pie-IX وترامواي الشرق

الخط الأزرق. بحسب STM (شركة النقل في مونتريال)، يضيف التمديد شرق محطة سان ميشال أربع محطات على شارع جان تالون، عند تقاطعه مع Pie-IX (محطة فيرتيير)، ومع فيو (ماري تو آكس إيرلي)، ومع لاكوردير (سيزيرا باريزوتو)، ومع لانجوليه (مادلين باران)، ثم المحطة النهائية أنجو، مع مدخل على كل جانب من الطريق السريع 25. ومن المقرر أن تُفتتح المحطات الخمس في آن واحد، والتدشين متوقع في 2031. وفي 2021، اعتمدت سان ليونار برنامجاً خاصاً للتخطيط العمراني (plan particulier d’urbanisme) لشارع جان تالون الشرقي، وهو قطاع «مخصّص للتحوّل والتكثيف» بحسب المدينة.

وبالنسبة إلى القطع الواقعة فوق النفق، تصبح STM مالكة للحيّز الواقع تحت الأرض وصاحبة حق ارتفاق قانوني (servitude légale)، وتُبلغ المالكين بذلك عن طريق مُحضِر قضائي (huissier). وتُخضع للفحص، قبل الأشغال، المباني الواقعة على أقل من 75 متراً من الحفريات السطحية أو على أقل من 30 متراً من محور النفق. وقرب جان تالون، اسأل البائع إن كان قد تلقّى الإشعار أو خضع مبناه للفحص، واطلب من كاتب العدل (notaire) التحقق من حق الارتفاق.

SRB Pie-IX، خطّ الحافلات السريعة العامل من لافال حتى جادة Pierre-De Coubertin، يجري تمديده نحو شارع Notre-Dame Est، في ميرسييه أوشلاغا ميزونوف: الورشة قائمة منذ خريف 2023، وتتوقع ARTM (الهيئة الإقليمية للنقل المشترك) تشغيله في خريف 2027.

ترامواي الشرق. المشروع الهيكلي للشرق (projet structurant de l’Est)، الذي اقترحته ARTM في مايو 2024، هو ترامواي بطول 38 كم و31 محطة، على فرعين: Maurice-Duplessis وLacordaire-Dickson من جهة، والطريق السريع 40 وشارع Sherbrooke Est من جهة أخرى. وبحسب ARTM، أعلنت حكومة كيبيك إنجازه في فبراير 2025. ولا يوجد أي جدول زمني منشور للبناء: إنه مسار مقترح، لا خدمة قائمة.

سجل التقييم ورسوم نقل الملكية والأراضي الصناعية

سجل التقييم 2026-2027-2028 يعكس السوق في 1 يوليو 2024، مقارنةً بـ1 يوليو 2021. وفي الشرق، تساوي الزيادات السكنية زيادات مدينة مونتريال أو تفوقها:

المصدر: Rôles d’évaluation foncière 2026-2027-2028 (سجلات التقييم العقاري)، مدينة مونتريال، جداول الصفحتين 33 و55.

أما الزيادة الإجمالية البالغة 33.3% في مونتريال الشرقية فتفسّرها المدينة بمنطقتها الصناعية الواسعة؛ وبالنسبة إلى منزل، لا يهمّ إلا عمود المنزل لأسرة واحدة. وبحسب المدينة، فإن ارتفاع القيمة «لن يُترجَم تلقائياً إلى زيادة مماثلة في فاتورة الضرائب».

رسوم نقل الملكية (droits de mutation) تتغيّر عند حدود مونتريال الشرقية. تطبّق مدينة مونتريال 1.5% على الشريحة من 315 000 $ إلى 552 300 $، ثم 2% حتى 1 104 700 $. أما مونتريال الشرقية فتوقف نسبة 1.5% عند 500 000 $، ثم تطبّق 2% حتى 750 000 $، و2.5% حتى 1 000 000 $، و3% فوق ذلك. وعلى أساس احتساب قدره 700 000 $، تحسب مدينة مونتريال 9 349 $، بينما تعطي نسب مونتريال الشرقية 9 610.50 $. وحاسبة رسوم النقل تطبّق نسب مدينة مونتريال، لا نسب مونتريال الشرقية.

الأراضي الصناعية. يضم قطاع Assomption Sud-Longue-Pointe، في ميرسييه أوشلاغا ميزونوف، الحيّين السكنيين Guybourg وHaig-Beauclerk، ومناطق صناعية ومنطقة مرفئية. وتنصّ رؤية التهيئة التي اعتمدتها المدينة في 2023 على رابط أخضر بين غابتَي Steinberg وVimont؛ ومنذ مايو 2025، صارت غابة Steinberg كلها محمية بموجب تقسيمها العمراني. وقرب نشاط صناعي سابق، راجع قائمة الأراضي الملوّثة لدى المدينة، وهي قائمة «غير شاملة»: وحده مستشار متخصص يحدّد حالة التربة.

البيع أو الشراء في شرق مونتريال

لبائع الكوندو، ارتفعت العروض السارية بنسبة تتراوح بين 32% و43% بحسب الدائرة، وفي أنجو وسان ليونار، فوق 490 000 $، لا يصنّف المؤشر السوق «سوق بائع». وسعر العرض ينطلق من المبيعات المقارنة الحديثة، لا من السعر الوسيط.

لبائع البلكس في سان ليونار، السعر الوسيط هو الأعلى في القطاع، لكن فيها 56 بلكساً معروضاً، أي أكثر بالثلث مما كان قبل سنة؛ وصفحة سان ليونار تصف قطاعاتها.

لمشتري البلكس، ثلاثة عناصر تؤثر في الحساب. تحظر أنجو وميرسييه أوشلاغا ميزونوف وسان ليونار الإقامة السياحية التجارية، وفي سان ليونار لا تسمح المدينة حتى بتأجير المسكن الرئيسي للسياح: اطّلع على قواعد التأجير قصير الأمد. والتحويل إلى ملكية مشتركة مقسّمة (copropriété divise) يتطلب استثناءً من الدائرة، ثم إذناً من Tribunal administratif du logement (المحكمة الإدارية للسكن)؛ وفي ميرسييه أوشلاغا ميزونوف، يشمل الاستثناء خصوصاً المباني التي لا تتجاوز 4 مساكن ويشغل الملّاك نصفها على الأقل منذ 3 سنوات على الأقل، وفي أنجو، يقتصر على المباني ذات 30 مسكناً أو أكثر في قطاع محدَّد. وفي أكتوبر 2025، قاست SCHL نسبة شغور قدرها 4.5% في منطقتها Hochelaga-Maisonneuve، بتصنيف d، أي «Passable (utiliser avec prudence)» (مقبول، يُستعمل بحذر)، و1.1% في منطقتها Mercier.

للمشتري، ارتفع عرض الكوندو في الدوائر الثلاث؛ أما في فئة المنزل لأسرة واحدة، فوحدها ميرسييه أوشلاغا ميزونوف لها تغيّر منشور: 53 عرضاً سارياً، أي أكثر بنسبة 20%. ولا تحسم أيّ من هذه البيانات إن كان الوقت مناسباً: إنها تبيّن أين يوجد العرض، وبأي وتيرة يُستوعَب.

أسئلة شائعة

هل سترفع محطة المترو قيمة منزلي في سان ليونار؟ لا يقيس ذلك أي مصدر رسمي. أما المنشور فهو: تدشين متوقع في 2031، وحق ارتفاق قانوني على القطع التي يعبرها النفق.

ارتفع تقييمي بنسبة 16.6% في سان ليونار: فهل ترتفع ضرائبي أيضاً؟ ليس تلقائياً: فالفاتورة تتوقف على النسب المحددة في الميزانية، وقد أعلنت مدينة مونتريال توزيع الزيادة على السنوات الثلاث للسجل. وإن بدت لك القيمة خاطئة، فاطّلع على كيفية الاعتراض على التقييم البلدي.

هل يمكن تأجير الكوندو على Airbnb في ميرسييه أوشلاغا ميزونوف؟ ليس كإقامة سياحية تجارية: فالدائرة تحظرها. ويبقى تأجير المسكن الرئيسي ممكناً من 10 يونيو إلى 10 سبتمبر، برخصة سنوية من المدينة، وفي الملكية المشتركة، بإعلان ملكية مشتركة (déclaration de copropriété) يسمح بذلك أو بإذن من النقابة (syndicat).

وللاستزادة، اقرأ سوق العقارات في مونتريال، دائرةً بدائرة، وسوق العقارات في مونتريال ولافال، وضريبة الترحيب في كيبيك ومبنى متعدد الشقق أم شقة مشتركة.

تبيع أو تشتري في ميرسييه أوشلاغا ميزونوف أو أنجو أو سان ليونار أو مونتريال الشرقية؟ اكتب لي: ينطلق التحليل من مبيعات قطاعك أنت، لا من السعر الوسيط لجزيرة مونتريال. الخدمة بالفرنسية والإنجليزية والعربية.

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج