أول لقاء مع وسيط عقاري: المستندات التي تجهّزها

يصل معظم البائعين إلى هذا الموعد بأيدٍ فارغة، ظناً منهم أن الحديث سيدور على السعر قبل كل شيء. وبعد ثلاثة أسابيع، يكون طرح العقار في السوق لا يزال ينتظر مستنداً كان ينبغي طلبه في اليوم الأول. إليك الأوراق التي تُخرجها من ملفاتك، وأين يُستخرج كل منها، وما الذي تعلنه الجهات العامة نفسها من مهلة أو من تعرفة.

ما الذي يُحسم فعلاً في أول لقاء مع وسيط عقاري

هذا اللقاء ليس محادثة. إنه اللحظة التي يُوقَّع فيها عقد الوساطة، والتي يُملأ فيها معك نموذج Déclarations du vendeur sur l’immeuble، أي إقرارات البائع عن العقار. ودليل البائع الصادر عن OACIQ، الهيئة التي تنظّم مهنة الوساطة العقارية في كيبيك، صريح في ذلك: عند توقيع العقد، أو في أقرب مهلة ممكنة بعده، عليك أن تقدّم بوجه خاص certificat de localisation، أي شهادة الموقع التي تصف الحالة الراهنة للعقار، وعقد شرائك، والفواتير التي تثبت تنفيذ الأشغال، وفواتير الكهرباء والغاز، وفواتير الضريبتين المدرسية والبلدية.

كل ورقة من هذه الأوراق تسند جواباً ستوقّع عليه، أو تُلغي سؤالاً سيطرحه المشتري في كل الأحوال. وإذا كنت لا تزال في مرحلة اختيار الوسيط، فإن الأسئلة الخمسة التي تطرحها قبل توكيل وسيط تأتي قبل هذه القائمة.

certificat de localisation: المستند الذي يقرّر جدولك الزمني

هو المستند الوحيد في القائمة الذي يستطيع فعلاً أن يؤخّر معاملة، لأن arpenteur-géomètre وحده يستطيع إصداره. ودليل الممارسات المهنية الصادر عن OACIQ يضع القاعدة على مرحلتين. أولاً، لا تحمل الشهادة تاريخ انتهاء صلاحية، لكن من الجوهري أن تمثّل الحالة الراهنة للعقار: فالتجديد المساحي، وإضافة كوخ في الحديقة، وأشغال التجديد، كلها تغييرات تمسّها. وإذا لم تكن محدَّثة، وجب على البائع تقديم شهادة جديدة. وثانياً، إذا مضى على الشهادة أكثر من عشر سنوات، طلب كاتب العدل شهادة جديدة بسبب التقادم العشري المنصوص عليه في المادة 2917 من Code civil du Québec، أي القانون المدني للمقاطعة.

الاختبار الذي تجريه هذه الليلة. أخرِج المستند وانظر في ثلاثة أمور. التاريخ: إن تجاوز عشر سنوات، فالمسألة محسومة. والمخطط: إن كان لا يُظهر المسبح أو الكوخ أو الشرفة الخشبية أو التوسعة الموجودة اليوم، فهو لم يعد يصف الحالة الراهنة. ورقم القطعة: إن اختلف عن الرقم الوارد في فاتورة ضريبتك، فقد مرّ من هناك تجديد مساحي.

لا أستطيع أن أعدك بمهلة إصدار: فهي تتوقف على مكتب المساحة، وعلى الموسم، وعلى الأرض نفسها. ما أستطيع قوله هو أن التكليف يُعطى قبل طرح العقار في السوق، لا بعد قبول promesse d’achat، أي وعد الشراء. وهو أيضاً من مصاريف البيع التي تُدرَج في الميزانية، إلى جانب غرامة الرهن ورسوم الشطب، وهو نوع الأرقام التي نحدّدها معاً في صفحة البائع.

عقد الشراء والسجل العقاري: ما الذي تكشفه سنداتك

يؤكد عقد شرائك التعيين المساحي الدقيق، ويثبّت سعرك وتاريخ تملّكك، ويُظهر الحقوق العينية التي قبلتها يوم اشتريت أنت.

إن لم تعد تجده، فكاتب العدل الذي حرّره يحتفظ بالأصل. وإلا فكل شيء يُطلب إلكترونياً من Registre foncier du Québec، أي السجل العقاري للمقاطعة. ويحدّد ملخص التعرفة النافذ منذ 1 أبريل 2026 كلفة الاطلاع على مستند، سواء كان فهرس العقارات أو عقداً، بـ1.50 دولار للمستند الواحد. أما النسخة غير المصدَّقة فتكلف 27 دولاراً، والنسخة المصدَّقة 44 دولاراً. فالاطلاع ثم الطباعة يكلّفان إذاً أقل بكثير.

فهرس العقارات. هو كشف بكل ما نُشر ضد عقارك: رهون، وحقوق عينية، وإشعارات. والتوجيه الصادر عن OACIQ يضع السجل العقاري وفهرس العقارات ضمن مصادر التحقق الأساسية في ما يخص السندات والأعباء. وسيطك سيذهب للاطلاع عليها. ورهن قديم لم يُشطب قط يُكتشَف الآن أفضل من اكتشافه قبل ثلاثة أيام من التوقيع.

فواتير الضرائب وإشعارات التقييم وفواتير الطاقة

فاتورة الضريبة البلدية وفاتورة الضريبة المدرسية واردتان في قائمة OACIQ. ويرافقهما إشعار التقييم.

في لافال، يُطلَع على فاتورة الضريبة عبر الخدمة الإلكترونية للمدينة، وأداة التقييم والضرائب بحسب العنوان تعطي التقييم العقاري ومبلغ الضرائب. وفي مونتريال، يُودَع سجل التقييم العقاري كل ثلاث سنوات، والنافذ حالياً هو سجل 2026-2027-2028. وثمة تفصيل يفاجئ العائلات: تنص المدينة على أن اسمَي مالكَين اثنين فقط يظهران على إشعار التقييم، حتى لو كان عدد الملاك أكبر من ذلك.

فواتير الطاقة. تطلب OACIQ فواتير الكهرباء والغاز. فالمشتري يريد أن يعرف كم تكلّف التدفئة، والجواب التقريبي لا قيمة له. وفي فضاء العملاء لدى Hydro-Québec، تعرض أداة «صورة استهلاكي» البيانات اليومية والشهرية والسنوية، وتتيح مقارنة فترة بالفترة نفسها من السنة السابقة. اطبع الأشهر الاثني عشر الأخيرة. وإن كنت تدفّئ بالغاز أو بالمازوت، فأضف فواتير المورّد.

الأشغال والتصاريح والضمانات: الأدلة التي سيطلبها الوسيط العقاري

الفواتير التي تثبت تنفيذ الأشغال مذكورة بهذا اللفظ في دليل البائع الصادر عن OACIQ: إعادة تسقيف، أو تبديل نوافذ، أو تجديدات أخرى. اجمع ثلاث فئات من الأوراق. الفواتير، باسم المقاول ورقم رخصته. والتصاريح البلدية. والضمانات التي لا تزال سارية على السقف أو المضخة الحرارية أو النوافذ أو مصرف الصرف، مع التحقق من التاريخ، وقبل كل شيء مما إذا كانت قابلة للنقل إلى المالك التالي.

المخططات والتصاريح الضائعة. تُطلب من الدائرة البلدية أو من دائرة التخطيط العمراني. وفي مونتريال، يختلف الإجراء والمهلة والتعرفة من دائرة إلى أخرى، والمدينة تنشر ذلك. فدائرة تعلن من 15 إلى 30 يوماً ورسوم بحث قدرها 77 دولاراً؛ وأخرى تعلن أسبوعاً واحداً مع بحث مجاني و3.90 دولار للنسخ؛ وثالثة تعلن 60 يوماً للحصول على مخطط مبنى. وتوضح الصفحات نفسها أن بعض الدوائر لا تستطيع تقديم مخطط مبنى شُيّد قبل 1922، أو قبل 1956 في حالات أخرى. تحقق من صفحة دائرتك أنت.

الملكية المشتركة: الإعلان وسجل النقابة وكشف الأعباء

في الملكية المشتركة المقسَّمة، توضح OACIQ أن المطلوب هو إعلان الملكية المشتركة، والبيانات المالية، ومحاضر الاجتماعات الأخيرة، والمعلومات عن الصندوق الاحتياطي. ولا شيء من ذلك موجود عندك في البيت: كله يعود إلى النقابة.

وCode civil يمنحك الأداة للحصول عليه. فالمادة 1070 تعدّد ما يجب على النقابة الاحتفاظ به في registre de la copropriété: محاضر الجمعيات ومحاضر المجلس، والقرارات الخطية، ونظام المبنى، والبيانات المالية، وإعلان الملكية المشتركة، والعقود، والمخطط المساحي، والمخططات والمواصفات، وشهادات certificat de localisation إن كانت متوفرة، ودفتر الصيانة، ودراسة الصندوق الاحتياطي. وتضيف المادة 1070.1 أن لكل مالك مشترك الحق، لقاء رسوم معقولة، في الحصول على نسخة من محتوى السجل.

état des charges communes. تنص المادة 1069 على أن المشتري المحتمل يستطيع طلبه من النقابة، وأن على النقابة تقديمه له خلال خمسة عشر يوماً من الطلب. وهذه هي المهلة الوحيدة المحدَّدة برقم في هذه القائمة كلها. اطلبه أنت بنفسك من الآن. أما دفتر الصيانة ودراسة الصندوق الاحتياطي فيندرجان ضمن موجبات يلخصها المقال عن القانون 16.

وثمة توضيح مفيد: certificat de localisation المقدَّم يجب أن يصف دائماً الجزء الخاص، والنقابة لا تحتفظ بالشهادات إلا «إن كانت متوفرة».

الرهن وعقود الإيجار وملاحظاتك من أجل Déclarations du vendeur

كشف الرهن. اطلب من مقرضك الرصيد في تاريخ محدَّد، وتقديراً خطياً لغرامة السداد المبكر. وتقول OACIQ ذلك بلا مواربة في دليل البائع: في غالبية الحالات سيتعين عليك سداد قرضك وشطب رهنك على نفقتك، وقد يستتبع السداد المبكر غرامة. والحساب يعود للمقرض، وقراءته تعود لوسيطك في القروض العقارية.

عقود الإيجار، إن كان في العقار مستأجرون. نسخ العقود السارية، وإشعارات الزيادة المرسَلة، والمراسلات مع أي مستأجر. وكذلك كشوف RL-31. ودليل RL-31 الصادر عن Revenu Québec، أي دائرة الإيرادات في المقاطعة، واضح: يجب أن يصدر الكشف عن كل مالك أجّر مسكناً دُفع عنه إيجار أو كان مستحق الدفع في 31 ديسمبر من السنة المعنية، وأن يُرسَل في موعد أقصاه آخر يوم من فبراير في السنة التالية. وفوق خمسة كشوف، يصبح الإرسال عبر الإنترنت إلزامياً.

ملاحظاتك أنت. اكتب ما تعرفه عن المنزل: سنة السقف، والتسرّب الذي عولج في 2019 ومن عالجه، والشق الذي أُعيد ترميمه، وخزان المازوت الذي أُزيل قبل اثنتي عشرة سنة، والحادث الذي صُرّح به للمؤمِّن. هذه الملاحظات ستصير أجوبة نموذج Déclarations du vendeur، وقد فُصّلت أقسامه الستة عشر هنا. وعبارة «لا أعرف» موثَّقة خير من تاريخ مخترَع.

أسئلة شائعة

شهادة certificat de localisation عندي عمرها إحدى عشرة سنة لكن لا شيء تغيّر على الأرض. هل يجب فعلاً أن أدفع ثمن شهادة جديدة؟ تجيب OACIQ بأن كاتب العدل سيطلب شهادة جديدة فوق العشر سنوات، بسبب التقادم المنصوص عليه في المادة 2917 من Code civil. وكون شيء لم يتغيّر لا يرفع هذا الشرط. تحقق من ذلك مع كاتب العدل الذي سيحرّر البيع.

هل عليّ أن أحضر كل شيء منذ اللقاء الأول؟ لا. تكتب OACIQ «عند توقيع عقد الوساطة، أو في أقرب مهلة ممكنة بعده». أحضر ما لديك، واطلب في اليوم نفسه ما يستغرق وقتاً: certificat de localisation والمستندات البلدية.

نفّذت أشغالاً بلا تصريح. هل أصرّح بذلك؟ نعم، وستصرّح بذلك خطياً على أي حال في Déclarations du vendeur. فالعمل غير المرخَّص إن اكتُشف عند الفحص صار مشكلة تفاوض؛ أما إن أُعلن من البداية فيصير معلومة يقيّمها المشتري قبل أن يقدّم عرضه.

أنا مُصفّي تركة ولم أسكن العقار قط. اجمع مع ذلك السندات وفواتير الضرائب والفواتير التي عثرت عليها، وأضف تصريح نقل الملكية. ستجيب بحسب أفضل ما تعلم، وستشير إلى ذلك في النموذج.

وللاستزادة، اقرأ غرامة كسر الرهن العقاري و عقد الوساطة الحصري للبيع بنداً بنداً.

هل لديك شك بشأن certificat de localisation الخاصة بك؟ اكتب لي ونراجع مستنداتك قبل تحديد أي شيء.

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج