الانفصال والطلاق والمنزل في كيبيك: ما تحتاج معرفته

حين ينفصل زوجان، يكون المنزل في الغالب أكبر أصل مطروح على الطاولة. ومع ذلك فإن معظم القرارات تقنية: من يملك أي حق، ومن يستطيع تمويل ماذا، وكم سيبقى فعلاً من البيع.

أنا وسيط عقاري ولست محامياً. ما يلي معلومات عامة، لتصل إلى محاميك أو كاتب العدل أو الوسيط الأسري وأنت أفضل استعداداً، فهم من يطبّقون القواعد على حالتك.

السؤال الأول: ما وضعكما كزوجين؟

المتزوجون أو المرتبطون باتحاد مدني: الذمة المالية الأسرية

ينشئ الزواج ذمة مالية أسرية (patrimoine familial)، بصرف النظر عن اسم من يحمل سند الملكية (المادة 414 من القانون المدني لكيبيك). وللاتحاد المدني الأثر نفسه. وتشمل هذه الذمة مساكن العائلة، وأثاثها، والسيارات المستخدمة لتنقّل العائلة، وحقوق التقاعد المتراكمة خلال الزواج.

عند الطلاق أو الانفصال القانوني، تُقسَم قيمتها الصافية مناصفة. وثلاث نقاط تغيّر الحساب في أغلب الأحيان:

• لا تُخصم إلا ديون معيّنة: تلك التي أُخذت لشراء المنزل أو تحسينه أو صيانته أو الحفاظ عليه. إذا رُفع مبلغ القرض لدفع ثمن سيارة، فلا يُخصم هذا الجزء تلقائياً. معادلة «القيمة ناقص رصيد القرض» قد تكون إذاً خاطئة.
• بعض المساهمات تُستبعد من الحساب: القيمة الصافية للمنزل عند الزواج إن كان أحدكما يملكه من قبل، أو ميراث استُثمر فيه، مع ما يقابل ذلك من ارتفاع القيمة.
• التاريخ مهم: من حيث المبدأ، تُعتمد القيمة السوقية في تاريخ رفع دعوى الطلاق، أو تاريخ توقّفكما عن العيش معاً إذا قررت المحكمة ذلك.

ما يُقسَم هو قيمة، لا العقار نفسه: تتم التسوية نقداً أو بنقل ملكية أصل ما. ولا يجوز التنازل عنها مسبقاً.

الشريكان بحكم الواقع: الاتحاد الأبوي الجديد

منذ 30 حزيران (يونيو) 2025، يصبح الشريكان بحكم الواقع، أي غير المتزوجين والمقيمين معاً، في «اتحاد أبوي» (union parentale) تلقائياً عندما يُرزقان بطفل مشترك وُلد أو تمّ تبنّيه ابتداءً من ذلك التاريخ. أما من كان لديهما أطفال من قبل، فيدخلان هذا النظام عند ولادة أو تبنّي طفلهما المشترك التالي، أو يمكنهما الانضمام إليه طوعاً.

تشمل ذمة الاتحاد الأبوي مساكن العائلة وأثاثها والسيارات العائلية، لكنها لا تشمل أنظمة التقاعد. وعند انتهاء الاتحاد، تُقسَم قيمتها الصافية مناصفة، أياً كان المالك، إلا إذا انسحب الشريكان منها بعقد موثّق لدى كاتب العدل. انتبه إلى المهلة: حماية المسكن الأسري لا تستمر إلا 120 يوماً بعد انتهاء الحياة المشتركة، وبعض الطلبات أمام المحكمة يجب تقديمها خلال هذه المهلة.

أما سائر الشركاء بحكم الواقع، فلا ذمة مشتركة لهم ولا حماية للمسكن الأسري. إذا كان المنزل باسم الطرف الآخر، فلا يستطيع غير المالك في العادة البقاء فيه ولا الاعتراض على بيعه. وإن كان قد ساهم في تمويله، فقد يطالب أحياناً بتعويض على أساس الإثراء بلا سبب.

عندما يكون اسم واحد فقط على سند الملكية

بالنسبة إلى زوجين متزوجين أو في اتحاد مدني أو اتحاد أبوي، لا يجوز لمالك مبنى يضم أقل من خمس وحدات سكنية ويُستخدم مسكناً للأسرة أن يبيعه أو يرهنه دون موافقة خطية من الطرف الآخر.

أما تصريح المسكن الأسري (déclaration de résidence familiale)، الذي يستطيع أي من الزوجين تسجيله في السجل العقاري عن طريق كاتب عدل أو محامٍ، فيغيّر المعادلة كلياً. إذا كان مسجلاً، يمكن إبطال بيع تم دون موافقة. وبدونه يبقى البيع قائماً، مع إمكانية المطالبة بالتعويض عن الضرر.

الخيارات الثلاثة ومخاطرها

البيع واقتسام العائد. يوقّع المالكان الشريكان عقد الوساطة العقارية، ثم عقد البيع. الفخ هنا هو التفكير في سعر البيع. ما يُقسَم هو العائد الصافي بعد غرامة القرض والتكاليف، وقد فصّلتها في التكلفة الحقيقية لبيع منزل في كيبيك.

أحد الطرفين يشتري حصة الآخر. على من يحتفظ بالمنزل أن يتأهّل للقرض وحده، بدخله وسجلّه الائتماني، وفق معدل التأهيل الذي يعتمده المُقرض. عليه تمويل رصيد القرض مضافاً إليه حصة الطرف الآخر، وإعادة التمويل محدودة عموماً بنسبة 80% من قيمة المنزل. ولدى بعض المُقرضين وشركات تأمين القروض العقارية برامج مخصّصة لشراء حصة الزوج. حاسبة القدرة الشرائية تعطيك فكرة أولية، ووسيط القروض العقارية يعطيك الجواب الفعلي.

البقاء شريكين في الملكية لفترة. قد يفيد ذلك لإنهاء سنة دراسية. لكن في كيبيك لا يُجبَر أحد على البقاء في الملكية الشائعة: يستطيع أي منكما طلب القسمة، وقد تذهب المحكمة إلى حد الأمر بالبيع. والفخ هنا غياب اتفاق مكتوب: من يدفع القرض والضرائب والإصلاحات، وما التعويض المستحق على من يسكن المنزل وحده، وكيف سيتم الخروج.

القرض العقاري: ما يكتشفه الناس متأخرين

المقترض المشارك يبقى مسؤولاً. اتفاقكما لا يُلزم البنك. وما لم يُعفِ المُقرض الطرف المغادر، يبقى الاثنان مسؤولَين عن الدين كاملاً.

فسخ القرض مكلف. في القرض بسعر فائدة ثابت، تكون الغرامة عادةً الأعلى بين فوائد ثلاثة أشهر وفرق أسعار الفائدة، وغالباً ما تبلغ آلاف الدولارات. اطلب المبلغ الدقيق قبل أن تختار. وإذا اشترى أحدكما منزلاً آخر، فقد يتيح نقل القرض إلى العقار الجديد، إن سمح العقد بذلك، تجنّب الغرامة.

ضريبة الدخل وضريبة الترحيب

المسكن الرئيسي. إذا كان المنزل مسكنكما الرئيسي طوال سنوات الملكية، فالربح معفى عادةً، لكن يجب التصريح بالبيع: الملحق 3 والنموذج T2091 على المستوى الفدرالي، والنموذج TP-274-V في كيبيك. وإذا اشترى أحدكما عقاراً آخر وهو لا يزال شريكاً في المنزل، فلا يستطيع تعيين أكثر من عقار واحد في السنة، وقد يصبح جزء من الربح خاضعاً للضريبة.

النقل بين الزوجين. نقل الملكية إلى زوج أو زوج سابق تسويةً للحقوق الناشئة عن العلاقة يتم مبدئياً دون ضريبة فورية: يتسلّم المستفيد التكلفة الضريبية للطرف الآخر.

ضريبة الترحيب (رسوم نقل الملكية). النقل بين زوجين متزوجين أو في اتحاد مدني معفى ما دام الارتباط قائماً. وبعد سريان الطلاق، قد لا يعود الإعفاء منطبقاً. وبين شريكين سابقين بحكم الواقع، يُعفى النقل إذا تم خلال 12 شهراً من الانفصال، أو خلال 30 يوماً من ملخّص اتفاقات يوقّعه وسيط أسري معتمد، أو من مصادقة المحكمة على الاتفاق، أو من حكم نهائي، وفق شروط محددة. ويمكن للبلدية مع ذلك فرض رسم بديل مقداره 200 $ في معظم الحالات. وسيؤكد لك كاتب العدل التوقيت المناسب.

البيع حين يكون التواصل صعباً

• اتفقا كتابياً، عبر محاميكما أو في الوساطة، على سعر العرض، والحد الأدنى لقبول العروض، وتنظيم الزيارات.
• أعرض كل عرض شراء على البائعَين في الوقت نفسه وكتابياً.
• إذا صعب التواصل المباشر، يمر عبر المحامين أو الوسيط الأسري.

يحق للأزواج الذين لديهم أطفال في كفالتهم الحصول على 5 ساعات مجانية من الوساطة الأسرية لدى وسيط معتمد، وساعتين ونصف في حال طلب المراجعة. أما الأزواج الذين ليس لديهم أطفال مشتركون في كفالتهم، سواء كانوا متزوجين أو في اتحاد مدني أو شركاء بحكم الواقع، فيحق لهم ما يصل إلى 3 ساعات مجانية. ويمكن أن تشمل الوساطة تقسيم الممتلكات، لا الحضانة وحدها.

قيمة محايدة قبل أي تفاوض

إذا جاء كل طرف برقمه الخاص، يتعثّر النقاش. المقيّم المعتمد يعدّ تقريراً رسمياً، وهو الخيار الأفضل إذا كان الملف قد يصل إلى المحكمة. أما تحليل السوق المقارن الذي يعدّه الوسيط العقاري، استناداً إلى المبيعات الأخيرة في الحي، فيعطي بسرعة نطاقاً واقعياً. وللحصول على مرجع أولي، جرّب مقدّر قيمة العقار.

دوري في هذه الملفات أن أكون محايداً: البيانات نفسها، في الوقت نفسه، للطرفين.

تمرّ بمرحلة انفصال وعليك أن تقرر مصير المنزل؟ راسلني، ونراجع معاً القيمة وأرقام كل خيار، بسرية تامة.

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج