تجديد الكوندو في كيبيك: أين ينتهي حقك فعلاً

تريد استبدال السجاد بخشب صلب، وتغيير نافذة الصالون، وإغلاق الشرفة. في منزل مستقل، تتصل بمقاول وتتحقق من الرخصة البلدية. أما في ملكية مشتركة مقسّمة، فثمة سؤال يسبق الميزانية: لمن يعود ما أنت على وشك لمسه. والجواب يختلف من مبنى إلى آخر، وهو مكتوب في déclaration de copropriété (إعلان الملكية المشتركة) الخاص بمبناك.

partie privative و partie commune: الحدّ ليس حيث تظن

يضع Code civil du Québec (القانون المدني لكيبيك) تعريفين. المادة 1042: الأجزاء الخاصة partie privative هي التي يملكها مالك معيّن وينفرد باستعمالها. والمادة 1043: الأجزاء المشتركة partie commune هي التي تعود للجميع وتخدم الاستعمال المشترك.

وبين الاثنين فئة ثالثة، تلك التي يكتشفها المشترون بعد فوات الأوان. تنص الفقرة الثانية من المادة 1043 على أن بعض الأجزاء المشتركة قد لا تخدم سوى استعمال بعض الملاك أو مالك واحد، وأن القواعد المتعلقة بالأجزاء المشتركة تنطبق على هذه parties communes à usage restreint (الأجزاء المشتركة ذات الاستعمال المقيّد). فشرفتك، ومستودعك الصغير، وموقف سيارتك قد تكون لك استعمالاً وللجميع ملكاً. وتستخرج المادة 1064 النتيجة المالية: من لهم استعمال partie commune à usage restreint يساهمون وحدهم في صيانتها وفي إصلاحاتها الجارية.

ثم تضع المادة 1044 قائمة قرائن. يُفترض أنها أجزاء مشتركة: الأرض، والساحات، والشرفات، والأدراج، ومواقف السيارات ومحلات التخزين، والهيكل الإنشائي للمباني، والقنوات، بما فيها تلك التي تعبر الأجزاء الخاصة.

والقرينة قابلة للدحض، أي إنها تسري ما لم يقل نصّ مبناك غير ذلك. فالذي يحسم الأمر عندك هو البيان الوصفي للحصص، وهو الوثيقة التي تتضمن التعيين المساحي للأجزاء الخاصة والأجزاء المشتركة (المادة 1055). ولهذا لا تُقرأ قائمة المادة 1044 وحدها، بل تُقرأ إلى جانب نص إعلان مبناك أنت. والمبدأ هو ذاته الموصوف في ما الذي تشتريه فعلاً في ملكية مشتركة: أنت تشتري حصة، لا أربعة جدران.

الأرضية والنافذة والشرفة

غطاء الأرضية. الأرضية النهائية التي تمشي عليها خاصة في الغالب، لكن البلاطة الخرسانية التي تحملها تندرج في الهيكل الإنشائي المفترض أنه مشترك. وكثير من إعلانات الملكية المشتركة تفرض مؤشر عزل صوتي أدنى، أو نسبة من مساحة الأرضية يجب أن تبقى مغطاة. وهذه البنود صامدة: تجيز المادة 1056 القيود التي يبررها وجه استعمال المبنى أو خصائصه أو موقعه. والعزل الصوتي أحدها.

النافذة. لا ترد في أي موضع من قائمة المادة 1044. ولا قرينة تضعها في جهة دون أخرى، لا في جهة الأجزاء الخاصة ولا في جهة الأجزاء المشتركة: إعلان مبناك وحده هو الذي يقرر، والحلّان موجودان معاً في مباني كيبيك. وما دمت لم تقرأ البيان الوصفي، فلا أحد يستطيع أن يقول لك من يدفع ثمن نافذتك.

الشرفة. هذه مذكورة بالاسم في المادة 1044 ومفترض أنها مشتركة، وغالباً ذات استعمال مقيّد. فتغيير درابزين، أو تغطية أرضية، أو إضافة هيكل زجاجي كلها أفعال تمسّ partie commune، حتى لو كنت وحدك من يطأها.

ما تفرضه déclaration de copropriété قبل الأشغال

بحسب المادة 1052، يضم الإعلان ثلاث وثائق: العقد التأسيسي الذي يحدد وجه استعمال المبنى وأجزائه (المادة 1053)، والنظام الداخلي للمبنى الذي يضع قواعد التمتع والاستعمال وصيانة الأجزاء الخاصة والمشتركة (المادة 1054)، والبيان الوصفي للحصص. والبنود المتعلقة بالأرضيات والنوافذ وساعات العمل والموافقة الخطية المسبقة تعيش في النظام الداخلي.

وتغلق المادة 1063 الدائرة: لكل مالك أن يستعمل partie privative الخاصة به ويتمتع بها بحرية، شرط احترام النظام الداخلي للمبنى وعدم المساس بحقوق سائر الملاك ولا بوجه استعمال المبنى. وتضيف المادة 1062 أن الإعلان يُلزم الملاك وخلفهم منذ تسجيله في السجل. أنت لم توقّع إعلان مبناك أنت، ولم تشارك في صياغة أي بند فيه. وهو يسري عليك رغم ذلك.

طلب إذن syndicat، كتابةً

لا توجد مادة في القانون تشترط إذناً لكل تجديد. النظام الداخلي للمبنى هو الذي ينشئ هذا الالتزام، ومعظم الأنظمة تفعل ذلك بمجرد أن تمسّ الأشغال جزءاً مشتركاً أو الهيكل أو الصوتيات أو السباكة أو الواجهة.

والطلب الذي يُعالَج بسرعة يتضمن ستة عناصر: الوصف الدقيق للأشغال المزمعة، والمخططات، واسم المقاول ورقم رخصته، وتواريخ بدء الورشة وانتهائها، وإثبات التأمين، وقائمة الأجزاء المشتركة المعنية بالأشغال. أرسل هذا الطلب كتابةً واحتفظ بالجواب الخطي الذي يصلك. وعلى المجلس في كل الأحوال أن ينقل محضر قراراته إلى الملاك خلال 30 يوماً (المادة 1086.1).

وإذا شكّلت الأشغال تحويلاً أو توسعة أو تحسيناً للأجزاء المشتركة، لم يعد المجلس يقرر وحده: تشترط المادة 1097 ثلاثة أرباع أصوات الملاك الحاضرين أو الممثَّلين. ولضمّ وحدتين متجاورتين، المادة 1100 صريحة: ممكن دون الجمعية العامة، لكن بموافقة دائنك الرهني وموافقة syndicat (الشخصية المعنوية التي يؤلفها مجموع الملاك)، ثم تعديل الإعلان والمخطط المساحي، على نفقتك.

والرفض ليس نهائياً دائماً. تتيح المادة 1086.2 أن يُطلب من المحكمة إبطال قرار للمجلس منحاز أو متّخذ ازدراءً لحقوق الملاك، خلال 90 يوماً. والمهلة ذاتها تسري على قرار للجمعية (المادة 1103)، وإلا سقط الحق. وهذه مسألة محامٍ لا وسيط.

الجدران الحاملة والهيكل والرخصة البلدية

الهيكل الإنشائي مفترض أنه مشترك. أما الفواصل والجدران التي لا تشكل جزءاً منه والتي تفصل جزءاً خاصاً عن جزء مشترك أو عن جزء خاص آخر فتُفترض مشتركة بين الجارين (المادة 1045). حتى الجدار الداخلي الذي تظنه لك نادراً ما يكون لك وحدك.

ثم تطبّق البلدية شبكتها الخاصة، المستقلة عن الملكية المشتركة. في مونتريال، الرخصة مطلوبة إذا مسّت الأشغال الأساسات، أو عدّلت هيكل المسكن، أو عدّلت جداراً، حاملاً كان أو غير حامل، أو زادت مساحة الأرضية: 9,80 دولاراً عن كل شريحة من 1 000 دولار من الأشغال، بحدّ أدنى 167,40 دولاراً في السكني. وفي لافال، تُطلب الرخصة الداخلية بمجرد وجود تعديل في أبعاد الغرف أو في عددها أو في الهيكل: 92 دولاراً عن الشريحة الأولى البالغة 20 000 دولار، زائد 2,50 دولار عن كل شريحة من 1 000 دولار.

وقانون البناء واضح. فمادته 46 تمنع ممارسة مهام مقاول البناء دون حيازة الرخصة المطلوبة، وتنشر Régie du bâtiment du Québec (الهيئة الكيبيكية للبناء) سجل حاملي الرخص. ويلخّص Éducaloi الأمر هكذا: بلا رخصة، يمارس المقاول نشاطه بصورة غير قانونية. تحقق من الرقم قبل العربون لا بعده.

fonds de prévoyance و carnet d’entretien

النظام الذي يضع قواعد مختلفة في مجال الملكية المشتركة المقسّمة (CCQ, r. 8.01) نافذ منذ 14 أغسطس 2025. وعلى كل syndicat أن يجعل carnet d’entretien (دفتر الصيانة) يُعَدّ وأن يحصل على دراسة fonds de prévoyance (الصندوق الاحتياطي)، بمهلة ثلاث سنوات ويوم واحد في المرة الأولى.

يصف الدفتر الأجزاء المشتركة والمواد والتجهيزات، ويقدّر عمرها النافع المتبقي، ثم يسرد الإصلاحات الكبرى والاستبدالات الواجب توقعها على 25 سنة على الأقل. ويُراجَع كل 5 سنوات، أو كل 10 سنوات في مبنى من 8 أجزاء خاصة أو أقل، أو من 3 طوابق أو أقل فوق الأرض، أو لا يقع أي من أجزائه المشتركة داخل مبنى. وتستند دراسة fonds de prévoyance إلى هذا الدفتر، وتوصي بالمبلغ الواجب توفره في بداية كل سنة، وتُجدَّد هي الأخرى كل 5 سنوات.

ولماذا يعني هذا كله مطبخك أنت: لأن هذه الوثيقة بالذات هي التي تعلن مسبقاً عن السقف أو المصعد أو الواجهة، أي عن المساهمة الخاصة المحتملة التي قد تُطلب منك. والأرقام التي ينبغي طلبها مفصّلة في رسوم الكوندو والصندوق الاحتياطي. وإن كانت الأشغال تستهدف البيع، فابدأ من القيمة الحالية للوحدة: مقدّر القيمة يعطيك نقطة انطلاق لا سعراً.

التجديد بلا إذن: الفاتورة تصل عند إعادة البيع

ثلاث آليات تلحق بالأشغال غير المصرّح بها.

التأمين. تلزم المادة 1073 syndicat بتأمين المبنى بكامله، بما في ذلك الأجزاء الخاصة، باستثناء التحسينات التي أدخلها مالك على جزئه متى أمكن تمييزها. وتشترط المادة 1070 أن يتضمن سجل syndicat وصفاً للأجزاء الخاصة دقيقاً بما يكفي لتمييز تلك التحسينات عن الوصف الأصلي للوحدة. فتجديدك يصير مخاطرة تأمينية تخصك أنت وحدك بمجرد أن يفارق ما هو مدوّن في ذلك الوصف الأساسي.

مستندات البيع. تلزم المادة 1068.1 البائع بتسليم الواعد بالشراء شهادة من syndicat عن حالة الملكية المشتركة، تُقدَّم خلال 15 يوماً من الطلب. ويحدد النظام محتواها الأدنى: fonds de prévoyance، والمساهمات والبيانات المالية للسنوات الثلاث الأخيرة، والتأمينات، والحوادث في السنوات الخمس الأخيرة التي تخص الوحدة المباعة، والأعمال المقررة على 10 سنوات، والنزاعات القائمة، وتعديلات الإعلان منذ 3 سنوات.

النموذج. وعد شراء الملكية المشتركة المقسّمة الصادر عن OACIQ (الهيئة التي تنظم الوساطة العقارية في كيبيك) ينص في البند 9.1 على شرط فحص الإعلان والنظام الداخلي والمحاضر ووثيقة التأمين والبيانات المالية ووصف الجزء الخاص. وهنا تظهر الأشغال غير المأذون بها: إذ لم يعد الوصف مطابقاً لما يزوره المشتري.

وأخيراً تتيح المادة 1080 لـ syndicat أو لأي مالك طلب أمر قضائي، وعند رفض الامتثال له يجوز للمحكمة أن تأمر ببيع الحصة. كما يمكن أن ينص العقد التأسيسي على شرط جزائي (المادة 1053).

أسئلة شائعة

هل يمكنني نزع السجاد ووضع خشب صلب؟ هذا يتوقف على النظام الداخلي للمبنى لا على Code civil. كثير من الإعلانات تشترط طبقة عازلة للصوت بمؤشر أدنى أو نسبة من المساحة المغطاة. اقرأ النظام قبل شراء المادة: المادة 1063 تُلزمك باحترامه.

هل يستطيع syndicat إجباري على إعادة كل شيء كما كان؟ يستطيع أن يطلب من المحكمة أن تأمرك بالامتثال للإعلان حين يسبب الرفض ضرراً جسيماً لا يمكن إصلاحه (المادة 1080). وإعادة الحال إلى ما كانت عليه نتيجة ممكنة. اعرض ملفك على محامٍ: النتيجة تتوقف على الوقائع وعلى النص الحرفي لإعلانك.

من يدفع ثمن استبدال نافذتي؟ لا جواب عاماً. فالنافذة ليست في قائمة المادة 1044، والتقاسم يتوقف على البيان الوصفي وعلى النظام الداخلي لمبناك. اطلب الإعلان كاملاً واجعل كاتب العدل يقرأ البند.

أغلقت شرفتي دون أن أطلب شيئاً. هل هذه مشكلة عند البيع؟ على الأرجح نعم، لأن الشرفة مفترضة partie commune بموجب المادة 1044. وشهادة syndicat، ومحاضر الاجتماعات، ووصف partie privative التي يفحصها المشتري كلها قد تكشف ذلك أمامه. وتسوية الوضع قبل عرض الوحدة للبيع أفضل لك من التفاوض تحت الضغط أثناء فحص المشتري للمستندات.

وللاستزادة، اقرأ ما تضيفه تجديداتك فعلاً إلى القيمة والإشارات السبع التي تُتحقَّق على الورق قبل الشراء.

مرتبك بين تجديد الكوندو وبيعه على حاله؟ اكتب إليّ ونقرأ معاً déclaration de copropriété وآخر محضر وشهادة syndicat قبل أن نقرر.

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج