رسوم الكوندو والصندوق الاحتياطي

الرقم المكتوب في خانة رسوم الملكية المشتركة لا يقول شيئاً يُذكر بمفرده. فما تشتريه مع حصة في ملكية مشتركة مقسّمة هو نصيب في صيانة مبنى كامل، وكيبيك شدّدت قواعد هذه الصيانة كثيراً منذ 2019. إليك ما يقوله القانون اليوم، وما يحق لك الاطلاع عليه قبل التوقيع.

ما تغطيه الرسوم، ولماذا يختلف مبنيان متشابهان

المادة 1064 من القانون المدني تضع القاعدة: يساهم كل مالك، بنسبة القيمة النسبية لحصته، في الأعباء الناشئة عن الملكية المشتركة وعن تشغيل المبنى، وكذلك في الصندوق الاحتياطي وصندوق التأمين الذاتي. أما من يستعملون أجزاءً مشتركة ذات استعمال مقيّد فيتحملون وحدهم الأعباء الناتجة عنها.

وعملياً تغطي الرسوم الشهرية تأمين المبنى، وصيانة الأجزاء المشتركة وتنظيفها، وأتعاب الإدارة، والمساهمة في الصندوق الاحتياطي وفي صندوق التأمين الذاتي، وأحياناً التدفئة أو الماء الساخن. والتوزيع بين نفقات التشغيل اليومية والمساهمة في الصندوقين هو أهم ما ينبغي أن تعرفه، لأنه يفصل بين ما يُنفَق اليوم وما يُدَّخر للغد.

لذلك قد يعرض مبنيان بالسعر نفسه رسوماً شديدة الاختلاف دون أن يكون أحدهما سيئ الإدارة. مصعد، أو مسبح، أو مرآب تحت الأرض، أو سطح مستوٍ، أو تدفئة مركزية مشمولة في الرسوم: كل واحد منها يضيف نفقة اليوم واستبدالاً يجب تمويله غداً. وعدد الوحدات يزن بالقدر نفسه، لأن الفاتورة توزَّع عليها، وعمر المبنى هو ما يقرر متى تحلّ البنود الكبيرة. قبل أن تقارن رقمين، قارن ما يشتريه كل منهما: كوندو أم منزل سؤال عن حجم ما تريد تفويضه أولاً.

الصندوق الاحتياطي ملك للنقابة

المادة 1071 قصيرة وحاسمة: تنشئ النقابة، بحسب الكلفة التقديرية للإصلاحات الكبرى وكلفة استبدال الأجزاء المشتركة، صندوقاً احتياطياً سائلاً ومتاحاً على المدى القصير، مخصصاً لتلك الإصلاحات والاستبدالات وحدها. وهذا الصندوق ملك للنقابة.

ومن ذلك نتيجتان عمليتان. مساهماتك لا تُعاد إليك عند إعادة البيع: تبقى في الصندوق، وتنعكس قيمتها في سعر الوحدة لا في شيك. والصندوق لا يدفع الصيانة الجارية.

ما تغيّر في 14 أغسطس 2025

هذا تاريخ دخول النظام الذي يجعل تدابير القانون 16 لسنة 2019 قابلة للتطبيق حيز التنفيذ. ومنذ ذلك اليوم صار مستندان إلزاميين على كل ملكية مشتركة مقسّمة.

دفتر الصيانة، المنصوص عليه في المادة 1070.2 من القانون المدني. يكلّف مجلس الإدارة بإعداد دفتر يصف الصيانات المنجزة والمقبلة. ويحدد النظام محتواه: جرد للأجزاء المشتركة والمواد، وحالتها وعمرها المتبقي، والإصلاحات الكبرى والاستبدالات المتوقعة على 25 سنة مع السنة المقدَّرة لكل منها، وسجل الأعمال المنجزة. ويحدّثه المجلس سنوياً ويراجعه كل خمس سنوات.

دراسة الصندوق الاحتياطي، على الأفق ذاته الممتد 25 سنة. تحدد رصيد الصندوق والكلفة المقدَّرة لكل إصلاح كبير في سنة تنفيذه، ثم توصي بالمبلغ الأدنى الواجب توفره في بداية كل سنة وبالمبالغ التي تُدفع سنوياً. ويحصل المجلس على دراسة جديدة كل خمس سنوات.

ولا يُرتجل أي منهما: يحصر النظام إعدادهما في مهندس، أو مقيّم معتمد، أو معماري، أو تكنولوجي مهني، والدراسة كذلك في محاسب مهني معتمد، على أن يكونوا مستقلين عن الملكية المشتركة.

والتقويم الزمني مهم. أمام الملكيات المشتركة القائمة ثلاث سنوات ويوم واحد اعتباراً من 14 أغسطس 2025، أي حتى أغسطس 2028، للحصول على أول دفتر وأول دراسة. وكثير من المباني لن تكون قد حصلت عليهما حين تزورها: ليس هذا خطأً، لكنه معلومة ناقصة. وإذا كشفت الدراسة أن الصندوق غير كافٍ، يعدّل المجلس المساهمات، بمهلة أقصاها عشر سنوات لبلوغ المستوى المطلوب. وفي ملكية مشتركة جديدة، وإلى أن تُنجَز الدراسة الأولى، تعادل المبالغ المدفوعة للصندوق 0,5 بالمئة من قيمة إعادة بناء المبنى.

صندوق التأمين الذاتي وتأمين النقابة

الصندوق الاحتياطي ليس الوحيد. فمنذ 15 أبريل 2022، تُلزم المادة 1071.1 النقابة بإنشاء صندوق تأمين ذاتي سائل ومتاح على المدى القصير، وهو أيضاً ملك لها. يدفع هذا الصندوق مبالغ التحمّل المنصوص عليها في وثائق تأمين النقابة، ويصلح الأموال التي للنقابة فيها مصلحة تأمينية حين لا يستطيع التأمين ولا الصندوق الاحتياطي تغطيتها. ويُرسمَل حتى حدود أعلى مبلغ تحمّل في العقد، باستثناء ما يخص الزلازل والفيضانات. فمبلغ التحمّل المرتفع كلفة متكررة على الجميع إذن، لا مجرد رقم في وثيقة.

أما المادة 1073 فتؤطّر التأمين نفسه: يجب أن يسمح المبلغ المؤمَّن بإعادة البناء وفق المعايير المطبقة، وأن يُقيَّم كل خمس سنوات على الأقل من عضو في هيئة مهنية يعيّنها النظام. اسأل متى جرى آخر تقييم.

ما يحق لك طلبه قبل الشراء

• شهادة النقابة عن حالة الملكية المشتركة، المادة 1068.1. على البائع تسليمها لك في وقتها، وأمام النقابة 15 يوماً لإصدارها. ويحدد النظام محتواها: رصيد الصندوق والمبلغ الموصى به، والرسوم ونتائج السنوات الثلاث الأخيرة، والسيولة، والميزانية، والتأمينات ومبالغ صندوق التأمين الذاتي، وحصيلة خمس سنوات من المعاينات والحوادث والأعمال، والأعمال المقررة على عشر سنوات، والنزاعات القائمة.
• المستندات والمعلومات، المادة 1068.2. للواعد بالشراء أن يطلب من النقابة ما يمكّنه من إعطاء موافقة مستنيرة، وعليها تقديمه بسرعة، على نفقة الطالب ومع مراعاة حماية المعلومات الشخصية.
• بيان الرسوم المشتركة المستحقة، المادة 1069. من يكتسب حصة يكون ملزماً بالرسوم المستحقة وقت الاكتساب. لكن للواعد بالشراء أن يطلب هذا البيان، ولا يُلزَم به إلا إذا سلّمته إياه النقابة خلال 15 يوماً.
• سجل النقابة، المادة 1070: إعلان الملكية المشتركة، والمخططات، والعقود، ودفتر الصيانة، ودراسة الصندوق، والمحاضر، والبيانات المالية، ووصف للأجزاء الخاصة دقيق بما يكفي لتمييز التحسينات التي أدخلها الملاك. وهذا الوصف هو ما يفصل، عند وقوع حادث، بين تأمين النقابة وتأمينك أنت.

واطلب إلى جانب ذلك محاضر الجمعيات العامة على عدة سنوات لا على سنة واحدة: فالمشاريع المؤجَّلة والخلافات وقرارات الأعمال الكبرى تظهر فيها قبل أن تظهر في أي رقم. وإن لم يكن الدفتر ولا الدراسة جاهزين بعد، اسأل عن آخر تقييم لقيمة إعادة البناء، وعن أعلى مبلغ تحمّل في وثيقة التأمين، وعن أي مساهمة خاصة نوقشت في السنوات الأخيرة.

كاتب العدل ووسيطك يعرفان ما يُستخرج من كل هذا: وهو بالضبط موضوع برنامج Coproprié-T، التدريب في قانون الملكية المشتركة الذي طوّرته RE/MAX Québec مع CondoLegal.com.

المساهمات الخاصة: من يقرر

المادة 1072 تعهد إلى مجلس الإدارة بأن يحدد كل سنة، بعد استشارة الجمعية، المساهمات في الأعباء المشتركة وفي الصندوق الاحتياطي وصندوق التأمين الذاتي. والمادة 1072.1 تمدّ المنطق نفسه إلى المساهمة الخاصة: على المجلس استشارة الجمعية قبل أن يقررها. والاستشارة ليست تصويتاً، وقد أكدت المحاكم ذلك.

والطعن موجود لكنه ضيق. تتيح المادة 1086.2 أن يُطلب من المحكمة إبطال قرار للمجلس، أو تعديله استثناءً، إذا كان منحازاً أو اتُّخذ بنية الإضرار بالملاك أو ازدراءً لحقوقهم، خلال 90 يوماً من القرار. وتمنح المادة 1103 الطعن نفسه ضد قرار للجمعية. ولا يصلح أي منهما لإعادة فتح النقاش في صواب القرار.

الرسوم المنخفضة ليست بحد ذاتها خبراً جيداً

هذا أكثر أخطاء التحليل شيوعاً. فالأعباء المنخفضة قد تعكس مبنى بسيطاً حديثاً بلا تجهيزات ثقيلة. وقد تعكس أيضاً صندوقاً ناقص الرسملة، أو صيانة مؤجَّلة، أو مجلساً يتجنب إعلان زيادة. والمقارنة بين المساهمة الفعلية وما توصي به الدراسة هي وحدها الفيصل. وفي المقابل، الرسوم الأعلى التي تموّل مبنى حسن العناية تشتري قابلية للتوقع لا يقدمها الجار الأرخص. أما المستندات التي لا تصل، أو تصل ناقصة، فهي مؤشر يستحق أن يؤخذ على محمل الجد.

ماذا يفعل بها المُقرض

الرسوم تدخل في قدرتك على الاقتراض: تدرج SCHL 50 بالمئة من رسوم الملكية المشتركة في حساب خدمة الدين الإجمالية وخدمة الدين الكلية، وهما نسبتان تضع لهما سقفي 39 بالمئة و44 بالمئة. فكل زيادة في الرسوم تقلّص ما يمكنك اقتراضه: احسب لها حساباً منذ الموافقة المسبقة.

مرتبك بين كوندوين لا تقبل رسومهما المقارنة؟ اكتب إليّ ونقرأ معاً دراسة الصندوق ودفتر الصيانة والمحاضر قبل أن تقدّم عرضك.

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج