زيادة رسوم الكوندو في كيبيك: من يقرّرها

إشعار الدعوة يعلن زيادة في الأعباء المشتركة ولم يسألك أحد عن رأيك. الأرجح أن ذلك قانوني. فمنذ 14 أغسطس 2025، يجب على كل نقابة ملكية مشتركة (syndicat) في كيبيك أن تحسب بالأرقام مستقبل مبناها، وهذا الحساب يتحول إلى اشتراكات. إليك من أين تأتي الزيادة، ومن يقرّرها، وسبيل الطعن الوحيد الموجود.

لماذا ترتفع رسوم الكوندو في كل مكان في كيبيك منذ القانون 16

إن Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise (النظام الذي يضع قواعد مختلفة للملكية المشتركة المقسّمة)، الصادر بالمرسوم 991-2025 والمنشور في Gazette officielle du Québec في 30 يوليو 2025، ساري المفعول منذ 14 أغسطس 2025. وتقولها الحكومة دون مواربة: لا مجلس الإدارة ولا الجمعية يستطيعان أن يقررا التملّص منه. ومنه تنبثق وثيقتان، دفتر الصيانة (carnet d’entretien) ودراسة الصندوق الاحتياطي (étude du fonds de prévoyance)، وقبل كل شيء جدول زمني. وهذا الجدول هو السبب الحقيقي للزيادات المعلنة هذه الأيام.

وما دامت هذه المبالغ غير محددة، تفرض المادة 153 حداً أدنى: 5% على الأقل من المساهمات في الأعباء المشتركة تذهب إلى الصندوق الاحتياطي. وهذا حد أدنى إداري، لا تقييم لمبناك، والدراسة تستبدله بالرقم الحقيقي.

فالزيادة ليست إذاً في حد ذاتها دليلاً على سوء إدارة. بل هي غالباً المرة الأولى التي يضع فيها المبنى سعراً لسقفه ولمصاعده. والجدول الزمني الكامل مفصّل في موجبات القانون 16 التي يجب التحقق منها.

ما الذي تحسبه دراسة الصندوق الاحتياطي فعلاً

المادة 8 من النظام تقول الجوهر. فالدراسة تقوم على قائمة الإصلاحات الكبرى والاستبدالات الواجب إجراؤها خلال الـ25 سنة المقبلة على الأقل، المدرجة في دفتر الصيانة. ويجب أن تتضمن على الأقل رصيد الصندوق المستعمل لإعدادها، وتقديراً لتكلفة كل إصلاح كبير في سنة تنفيذه المقدَّرة، وتوصية بالمبلغ الذي يجب أن يكون متاحاً في بداية كل سنة وبالمبالغ الواجب دفعها سنوياً، ثم شرح الحسابات.

كلمة «المقدَّرة» تقوم بكل العمل. فالسقف المتوقَّع استبداله بعد أربع عشرة سنة يُحسب بدولارات سنة تنفيذه، لا بدولارات اليوم. ولهذا تستطيع نقابة نزيهة، في مبنى حسن الصيانة، أن تعلن مع ذلك زيادة جدية. وتشترط المادة 9 فوق ذلك أن يوقّع معدّ الدراسة عليها ويؤرّخها: الوثيقة التي لا توقيع عليها ولا تاريخ ليست دراسة.

من يقرّر الزيادة: المجلس يحدد، والجمعية تُستشار

المادة 1072 من Code civil du Québec تتضمن الجملة التي قرأها قليل من المالكين. فسنوياً، يحدد مجلس الإدارة، بعد استشارة الجمعية، المساهمة في الأعباء المشتركة، وهي تشمل المبالغ الواجب دفعها إلى الصندوق الاحتياطي وإلى صندوق التأمين الذاتي. ثم تُبلغ النقابة دون تأخير كل مالك بمبلغ مساهماته وتاريخ استحقاقها. والاستشارة ليست تصويتاً، ولا يشترط القانون أي إشعار مسبق أطول.

والجمعية تصوّت فعلاً في مواضع أخرى. فالمادة 1096 تنظم القرارات العادية بأغلبية أصوات الحاضرين أو الممثَّلين، والمادة 1097 تشترط ثلاثة أرباع هذه الأصوات لأشغال تحويل الأجزاء المشتركة أو توسيعها أو تحسينها، وكذلك لتوزيع تكلفتها. وخط الفصل: الإصلاح أو الاستبدال من شأن المجلس، والتحسين أو التوسيع من شأن الجمعية. اسأل في أي خانة تقع الأشغال قبل مناقشة المبلغ. وتذكّر أن كل صوت يتناسب مع القيمة النسبية للحصة (المادة 1090).

سلطتك الحقيقية تُمارَس قبل الجمعية. فإشعار الدعوة إلى الجمعية السنوية يجب أن يُرفق بالميزانية العمومية، وبيان النتائج، وبيان الديون والمستحقات، والميزانية التقديرية، ومذكرة عن الشروط الأساسية لأي عقد مقترح ولأي أشغال مزمعة (المادة 1087). ولأن النقابة شخص معنوي (المادة 1039)، يُرسل هذا الإشعار قبل الجمعية بـ10 أيام على الأقل وبـ45 يوماً على الأكثر (المادة 346)، ويمكن لأعضاء يمثلون 10% من الأصوات أن يطالبوا بالدعوة إلى جمعية (المادة 352). وتمنحك المادة 1088 خمسة أيام بعد الاستلام لإدراج مسألة في جدول الأعمال. خمسة أيام، مرة في السنة: هنا يُكسب النقاش أو يُخسر.

وقبل أن تحكم بأن الزيادة تعسفية، قِس أثرها على ملفك: حاسبة القدرة الشرائية تبيّن أثر عبء شهري أعلى على ما سيمنحك إياه المُقرض عند التجديد المقبل.

حصتك تتبع القيمة النسبية، لا المساحة

المادة 1064 تضع قاعدة التوزيع: يساهم كل واحد في الأعباء المشتركة بنسبة القيمة النسبية لحصته. وتُحدَّد هذه القيمة في إعلان الملكية المشتركة (déclaration de copropriété) بحسب طبيعة الجزء الخاص ووجهة استعماله وأبعاده وموقعه، دون اعتبار لاستعماله الفعلي (المادة 1041). فقد تدفع وحدتان بالمساحة نفسها مبلغين مختلفين دون أن يكون في ذلك خطأ، والقرار الذي يعدّل هذه القيمة خلافاً للإعلان يكون بلا أثر (المادة 1102).

والمراجعة القضائية موجودة، لكنها ضيقة: فالمادة 1068 تفتحها خلال السنوات الخمس التي تلي تسجيل الإعلان، وفقط إذا تجاوز الفارق العُشر. وبعد هذه المهلة، يكون التوزيع هو ما اشتريته.

هل يمكن الطعن في زيادة رسوم الكوندو في كيبيك؟

نعم، لكن ليس كما يُتصوَّر، وسبيل الطعن يتوقف على من اتخذ القرار.

إذا جاءت الزيادة من المجلس، فهي المادة 1086.2: يستطيع أي مالك أو عضو في المجلس أن يطلب من المحكمة إلغاء القرار أو، استثناءً، تعديله إذا كان منحازاً، أو اتُّخذ بقصد الإضرار بالمالكين أو استخفافاً بحقوقهم، ويجب رفع الدعوى خلال 90 يوماً من القرار، تحت طائلة السقوط. وإذا جاءت من الجمعية، فهي المادة 1103: الأسباب نفسها، يضاف إليها الخطأ في احتساب الأصوات، و90 يوماً من تاريخ الجمعية.

ثلاثة أمور يجب فهمها قبل الاتصال بمحامٍ. السقوط ليس تقادماً: بعد 90 يوماً، لا يعود الحق في التقاضي موجوداً. ولا تسمح أيّ من المادتين بالدفع بأن زيادة أخرى كانت أحكم. والمادة 1103 تسمح للمحكمة بأن تحكم بالتعويض على المدّعي الذي تكون دعواه عبثية أو كيدية.

وفي الأثناء، أنت تدفع. يمكن للنقابة أن تسجّل رهناً قانونياً على حصة المالك المتخلّف عن الدفع منذ أكثر من 30 يوماً (المادة 2729)، ومن لم يسدد حصته منذ أكثر من ثلاثة أشهر يصبح غير أهل لعضوية المجلس (المادة 1086). وحجب المساهمة احتجاجاً ينقلب دائماً على صاحبه. أنا وسيط عقاري لا محامٍ: دعوى الإلغاء تُحضَّر مع رجل قانون، وعدّاد الأيام التسعين ينطلق من دونك.

تأمين النقابة، المحرك الآخر للزيادة

يصف Bureau d’assurance du Canada (مكتب التأمين الكندي، BAC) الآلية في الملكية المشتركة الكيبيكية: ارتفاع الحوادث تُرجم إلى تضييق في سوق التأمين على النقابات، مع تغطيات أكثر محدودية وارتفاع في الأقساط وفي مبالغ الاقتطاع (franchises). ولا ينشر BAC أي نسبة متوسطة، ولن أخترع واحدة.

ما يمكن التحقق منه هو الصلة بين الاقتطاع وفاتورتك. فالمادة 1071.1 تُلزم النقابة بتكوين صندوق تأمين ذاتي مخصص لدفع مبالغ الاقتطاع في بوالصها، والمادة 1072 تدرج المبالغ الواجب دفعها إليه ضمن أعبائك المشتركة: فالاقتطاع الذي يرتفع يرفع بنداً في ميزانيتك، حتى من دون حادث. وتشترط المادة 1073 فوق ذلك أن يسمح المبلغ المؤمَّن بإعادة بناء المبنى وأن يُقيَّم مرة كل خمس سنوات على الأقل.

واستطلاع أجراه BAC في 2020 يقيس النقطة العمياء: مالك من كل اثنين يجهل مبلغ الاقتطاع في تأمين نقابته. وتفصيل حساب المساهمة في صندوق التأمين الذاتي موجود في رسوم الكوندو والصندوق الاحتياطي.

للمشتري: رصد الزيادة قبل أن تُعلَن

شهادة النقابة التي يجب أن يسلّمك إياها البائع تتضمن ثلاثة سطور تنبئ بالزيادة قبل أن تُقرَّر بوقت طويل. والمادة 10 من النظام تجعلها إلزامية.

المساهمات المطلوبة مقابل المساهمات المدفوعة، على ثلاث سنوات. الفقرة 2 تفرض المبلغين. والفارق الدائم بين ما فوترَه المجلس وما دفعه المالكون يشير إلى مشكلة في التحصيل، والنقص يقع على من يدفعون.

الفائض أو العجز في البيانات المالية الثلاثة الأخيرة. الفقرة 4. ثلاثة أعوام من العجز المتتالي لا تُعوَّض إلا بزيادة أو بمساهمة خاصة (cotisation spéciale).

الأشغال المتوقعة على عشر سنوات، مع تاريخها وتكلفتها المقدَّرين. البند d من الفقرة 8. ضع هذا المجموع بجانب رصيد الصندوق وتوصية الدراسة، المطلوبين في الفقرة 1. والفارق هو سؤالك الحقيقي للبائع.

وأضف محاضر المجلس والجمعيات، التي تضعها المادة 1070 في سجل النقابة مع الدفتر والدراسة: فالمساهمة الخاصة تظهر دائماً تقريباً في محضر قبل أن تظهر في إشعار.

أسئلة شائعة

رفع المجلس رسومي من دون تصويت الجمعية. هل هذا قانوني؟ نعم، في معظم الحالات: فالمادة 1072 تعهد إليه بتحديد المساهمة السنوية بعد الاستشارة. وتصويت الجمعية يخدم في مواضع أخرى، لا سيما بثلاثة أرباع الأصوات لأشغال التحسين وتوزيع تكلفتها.

هل أستطيع حجب مساهمتي ما دام المجلس لا يقدّم تفسيراً؟ لا، وهذا أسوأ وقت لفعل ذلك. فبعد 30 يوماً من التخلف، يمكن للنقابة أن تسجّل رهناً قانونياً على حصتك. وبعد ثلاثة أشهر، تصبح غير أهل لعضوية المجلس.

نقابتي ليست لديها بعد دراسة للصندوق الاحتياطي. وماذا بعد؟ أمامها حتى ثلاث سنوات ويوم بعد 14 أغسطس 2025 للحصول عليها، وحتى ذلك الحين يذهب 5% على الأقل من مساهماتك إلى الصندوق. ثم يحدد المجلس المبالغ خلال 30 يوماً من أول جمعية سنوية تلي الدراسة، مع 10 سنوات على الأكثر لسدّ الفجوة.

بكم ترتفع رسوم الكوندو في المتوسط في كيبيك؟ لا ينشر أي مصدر عام في كيبيك هذا الرقم. يصف BAC اتجاهاً نحو ارتفاع الأقساط ومبالغ الاقتطاع دون أن يقيسه بالأرقام، ولا شيء يجمع الأعباء المشتركة لنقابات كيبيك. والنسبة المتوسطة التي يعلنها وسيط نسبة مخترَعة.

للاستكمال، اقرأ الإشارات التي تُتحقَّق على الورق والاحتفاظ أو البيع أمام مساهمة خاصة.

زيادة معلنة في مبناك، أو كوندو يهمّك؟ اكتب إليّ: نقرأ معاً شهادة النقابة والمحاضر والبيانات المالية الثلاثة الأخيرة قبل أن تقرر.

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج