القانون 16 والملكية المشتركة في كيبيك

يخبرك بائع أن ملكيته المشتركة لا تملك دفتر صيانة ولا دراسة للصندوق الاحتياطي. في 2026 هو على الأرجح صادق، وهو ليس مخالفاً للقانون. لكن موجباً آخر صار سارياً منذ 14 أغسطس 2025، ويمنحك الحق في أرقام مؤرَّخة قبل أن توقّع. إليك ما هو نافذ اليوم، وما لا يزال ينتظر موعده، والقائمة التي تطلبها قبل تحرير وعد الشراء.

القانون 16 في الملكية المشتركة بكيبيك: ما هو نافذ في 2026

القانون المعروف بالقانون 16، الذي صدرت الموافقة عليه في 11 ديسمبر 2019، عنوانه Loi visant principalement l’encadrement des inspections en bâtiment et de la copropriété divise. عدّل هذا القانون Code civil du Québec، أي القانون المدني للمقاطعة، لكن جوهر تدابيره كان معلّقاً على نظام تطبيقي. وهذا النظام موجود الآن: Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise نُشر في Gazette officielle du Québec، الجريدة الرسمية للمقاطعة، في 30 يوليو 2025، وهو نافذ منذ 14 أغسطس 2025. ولا تستطيع أي جمعية عامة أن تقرر الإعفاء منه. لكن دخول النص حيز التنفيذ لا يعني نتيجة فورية.

مهلة ثلاث سنوات ويوم واحد الممنوحة لأول دفتر وأول دراسة هي المعلومة التي يجهلها المشترون أكثر من غيرها. فحتى 15 أغسطس 2028، النقابة التي لا تملك أياً منهما تكون ملتزمة بالقانون. أما أنت فتشتري من دونهما على أي حال.

دراسة الصندوق الاحتياطي: من يعدّها، وما يجب أن تتضمنه

تُلزم المادة 1071 مجلس الإدارة بالحصول على دراسة تحدد المبالغ اللازمة ليغطي الصندوق الكلفة التقديرية للإصلاحات الكبرى واستبدال الأجزاء المشتركة. ويحصر نظام 2025 إعدادها في عضو من Ordre des ingénieurs، أي نقابة المهندسين، أو من évaluateurs agréés، المقيّمين المعتمدين، أو من المعماريين، أو من technologues professionnels، أو من comptables professionnels agréés، المحاسبين المهنيين المعتمدين، على أن يكون مستقلاً عن الملكية المشتركة: لا عضو مجلس، ولا مديراً، ولا مالكاً، ولا ساكناً.

وعلى المجلس أن يحصل على دراسة كل 5 سنوات على الأقل. وتستند الدراسة إلى الإصلاحات الكبرى والاستبدالات المدرجة في الدفتر على 25 سنة على الأقل، ومحتواها الأدنى يقوم على أربع نقاط: رصيد الصندوق المستخدم في الحساب، والكلفة المقدَّرة لكل إصلاح كبير في سنة تنفيذه، والتوصية بالمبلغ الواجب توفره في بداية كل سنة وبالمبالغ التي تُدفع سنوياً، ثم شرح الحسابات.

السطر الذي يهمك هو التوصية. قارنها بالرصيد الفعلي الوارد في الشهادة: الفارق بينهما هو موضوع تفاوضك الحقيقي. وإلى أن تُنجَز الدراسة، لا يوجد سوى حدّ أدنى، وتصوغه Éducaloi على هذا النحو: 5 بالمئة على الأقل من رسوم الكوندو يجب أن تُدفع إلى الصندوق الاحتياطي.

دفتر الصيانة، والمراجعة كل 5 سنوات أو كل 10 سنوات

الدفتر المنصوص عليه في المادة 1070.2 يجرد الأجزاء المشتركة والمواد والأجهزة والتجهيزات، بما فيها تلك الموجودة في الأجزاء الخاصة التي تتحمل النقابة صيانتها. ولكل عنصر: تاريخ التركيب، والصيانات المطلوبة وتواترها، والإصلاحات الجارية، والعقود، والضمانات، وتقارير المعاينة. ثم يقدّر قسم منفصل حالة كل مكوّن وعمره النافع المتبقي، ويصف بعد ذلك الإصلاحات الكبرى والاستبدالات الواجب إنجازها على 25 سنة على الأقل، مع سنة تنفيذ مقدَّرة لكل واحد منها.

أنفع عبارة في النظام موجودة في مكان آخر. يحدّث المجلس الدفتر مرة واحدة في السنة على الأقل، وإذا لم تُنفَّذ أعمال كانت مقررة، فعلى الدفتر أن يذكر ذلك وأن يذكر السبب. وهذه القائمة من التأجيلات، مع تبريراتها، تعلّمك عن إدارة المبنى أكثر مما تعلّمك زيارة من أربعين دقيقة.

وتجري المراجعة كل 5 سنوات على الأقل، على يد مهني مؤهَّل عاين المكان. وتكفي كل 10 سنوات في ثلاث حالات: 8 أجزاء خاصة كحد أقصى باستثناء المواقف والمخازن، أو عدم وجود أي جزء مشترك داخل مبنى، أو 3 طوابق كحد أقصى فوق سطح الأرض بالكامل. وكثير من المباني الصغيرة المحوَّلة في لافال ومونتريال تدخل في هذه الخانة: فالمعلومة فيها ستكون أكثر تباعداً مما هي في برج بوسط المدينة.

شهادة النقابة: موجب القانون 16 الذي يسري من الآن

المادة 1068.1 صريحة. على من يبيع حصة أن يسلّم الواعد بالشراء، في الوقت المناسب، شهادة من النقابة عن حالة الملكية المشتركة، وعلى النقابة أن تسلّمها خلال 15 يوماً للمالك الذي يطلبها. وتوضح OACIQ، الهيئة التي تنظّم عمل الوسطاء العقاريين في كيبيك، أنه لم يُنص على أي تدبير انتقالي: فالبائع الذي يقبل وعد شراء اعتباراً من 14 أغسطس 2025 ملزم بتقديمها.

ويحدد النظام محتوى أدنى من ثمانية أبواب. اثنان منها يستحقان انتباهك أولاً: رصيد الصندوق الاحتياطي في تاريخ الشهادة مع توصية أحدث دراسة، والإصلاحات الكبرى المقررة على 10 سنوات مع تاريخها وكلفتها المقدَّرين. أما الباقي فيعطي المساهمات والبيانات المالية على 3 سنوات، والسيولة، والميزانية، والتأمينات، وأعلى مبلغ تحمّل، والحوادث والمعاينات على 5 سنوات، والنزاعات.

وثلاثة تفاصيل عملية. لا يُفرض أي نموذج: تقترح Société d’habitation du Québec، وكالة الإسكان في المقاطعة، نموذجاً اختيارياً. ونموذج Demande de renseignements au syndicat des copropriétaires، أي DRCOP، يبقى مفيداً لكنه لا يحل مكان الشهادة. وإذا لم تكن الشهادة جاهزة وقت تحرير الوعد، توصي OACIQ بجعلها شرطاً في البند 9.1 من نموذج Promesse d’achat Copropriété، مع مراعاة مهلة الـ15 يوماً الممنوحة للنقابة.

صندوق التأمين الذاتي، ومبلغ التحمّل، وكلفة إعادة البناء

تُلزم المادة 1071.1 النقابة بإنشاء صندوق تأمين ذاتي مخصص لدفع مبالغ التحمّل في وثائق تأمينها. ويحدد Règlement établissant diverses mesures en matière d’assurance des copropriétés divises المساهمة الدنيا فيه منذ 15 أبريل 2022، والحساب يجري على ورقة صغيرة. فتحت نصف أعلى مبلغ تحمّل، تساوي المساهمة ذلك النصف. وفوقه، تساوي الفرق بين مبلغ التحمّل ورصيد الصندوق. ومتى بُلغ مبلغ التحمّل، لا تُطلب أي مساهمة. ومبالغ التحمّل الخاصة بالزلازل والفيضانات مستثناة، ويمكن تخفيض المساهمة بمجرد أن تبلغ الرسملة 100 000 دولار.

فرقمان من الشهادة يكفيان إذن لتوقع مساهمة السنة المقبلة: أعلى مبلغ تحمّل ورصيد الصندوق.

والنظام نفسه يفرض على كل مالك تأمين مسؤولية بقيمة 1 000 000 دولار تحت 13 حصة، وبقيمة 2 000 000 دولار من 13 حصة وما فوق. ويحصر أخيراً في عضو من Ordre des évaluateurs agréés du Québec تقييم المبلغ الذي يجب أن يغطيه تأمين النقابة لإعادة بناء المبنى، وهو تقييم تفرضه المادة 1073 كل خمس سنوات على الأقل. اسأل عن تاريخه.

الصندوق الهزيل لا يعني مبنى رخيصاً

هذه هي الميكانيكا التي لا يشرحها أحد. بعد الدراسة الأولى، أمام المجلس 30 يوماً تلي الجمعية السنوية ليحدد المبالغ الواجب دفعها. وإذا كشفت الدراسة أن الصندوق غير كافٍ، يعدّل المساهمات ويملك مهلة أقصاها 10 سنوات لإعادة تعبئته. فدراسة يُحصَل عليها في 2028 قد تترجم إلى زيادات في الرسوم حتى 2038، عندك، بعد شرائك.

والمبنى ذو الرسوم المنخفضة الذي لا يغطي صندوقه السقف المقرر بعد 4 سنوات ليس أرخص: الفاتورة مؤجَّلة إليك. وما يشتريه المبلغ الشهري، ومن يقرر مساهمة خاصة، هو موضوع رسوم الكوندو والصندوق الاحتياطي.

فاعمل الحساب في الاتجاه المعاكس: خذ أرجح زيادة في الرسوم وانظر ما تفعله بميزانيتك مع حاسبة القدرة الشرائية. فمساهمة تُعلَن بعد التوقيع لا تغيّر قرضك، بل هامشك وحده.

المستندات التي تطلبها قبل العرض، وكيف تقرأ كل واحد منها

شهادة النقابة، المادة 1068.1. رصيد الصندوق مقابل المبلغ الموصى به، ثم الأعمال المقررة على 10 سنوات. رقمان، ونتيجة واحدة.

دراسة الصندوق الاحتياطي، إن وُجدت. قارن المبلغ السنوي الموصى به بما يدفعه المالكون هذه السنة. والفارق يُفسَّر كتابةً.

دفتر الصيانة، إن وُجد. اتجه مباشرة إلى الأعمال المقررة التي لم تُنفَّذ وإلى الأسباب المدوَّنة.

البيانات المالية للسنوات المالية الثلاث الأخيرة. العجز المتكرر يُقرأ في دقيقة ويُنبئ بزيادة.

محاضر المجلس والجمعيات العامة. المساهمة الخاصة تظهر هنا تقريباً دائماً قبل أن تُقرَّر، لأن على المجلس استشارة الجمعية.

وثيقة تأمين النقابة. أعلى مبلغ تحمّل، وتاريخ آخر تقييم لكلفة إعادة البناء.

بيان الرسوم المشتركة المستحقة، المادة 1069. من يكتسب حصة يكون ملزماً بالرسوم المستحقة وقت الاكتساب. وأمام النقابة 15 يوماً لتقديم البيان.

إعلان الملكية المشتركة ووصف جزئك الخاص. على السجل أن يصف الأجزاء الخاصة بدقة كافية لتمييز التحسينات التي أدخلها المالكون. وهناك تظهر الأعمال غير المرخَّصة، وهناك يُفصل بين التأمينات بعد وقوع حادث: الحدّ الحقيقي عند تجديد كوندو.

أسئلة متكررة

النقابة لا تملك دفتراً ولا دراسة. هل يجب أن أقلق؟ ليس من الناحية القانونية قبل 15 أغسطس 2028. لكنك تشتري من دون المستندين اللذين يضعان أرقاماً للمستقبل. فعوّض ذلك بقسم الشهادة المتعلق بالأعمال المقررة على 10 سنوات وبالمعاينات في السنوات الـ5 الأخيرة.

النقابة ترفض تسليمي الشهادة. الموجب القانوني يقع على البائع، وعلى النقابة أن تقدّمها خلال 15 يوماً للمالك الذي يطلبها. اجعل منها شرطاً في البند 9.1: فبلا مستند، لا يتحقق الشرط.

5 بالمئة من رسوم الكوندو للصندوق الاحتياطي، هل تكفي؟ هي حدّ أدنى لا جواب. وتصوغها Éducaloi على هذا النحو: 5 بالمئة على الأقل من رسوم الكوندو يجب أن تُودَع في الصندوق الاحتياطي. والدراسة وحدها تقول كم يلزم فعلاً.

هل يجب أن يحمل مفتش ما قبل الشراء شهادة من RBQ؟ ليس بعد. Règlement sur l’encadrement des inspecteurs en bâtiments d’habitation نافذ منذ 1 أكتوبر 2024، لكن الشهادة لا تصبح إلزامية إلا في 1 أكتوبر 2027. وحتى ذلك الحين، المعايير معاييرك أنت: كيف تختار مفتشاً.

وللإتمام، اقرأ سبع إشارات تُتحقَّق على الورق وسبع إخفاقات تتكرر في المعاملة.

وعد شراء على كوندو تريد تحضيره؟ اكتب إليّ: أطلب من النقابة الشهادة والدراسة والدفتر، ونقرأها معاً قبل حلول موعد البند 9.1.

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج