الشريكان بحكم الواقع والمنزل في كيبيك: ما الذي يحميك فعلاً

تعيشان معاً منذ اثنتي عشرة سنة، والمنزل باسمه، وأنت دفعت نصف كل قسط من أقساط القرض العقاري. في كيبيك، لا يمنحك هذا الوضع في حد ذاته أي حق على العقار. فالقانون المدني لا يعامل الحياة المشتركة على أنها نظام أموال بين الشريكين، ونظام «الاتحاد الأبوي» (union parentale) الذي دخل حيّز التنفيذ في 30 حزيران (يونيو) 2025 لا يشمل سوى جزء من الأزواج. وفي ما يلي من هو محمي، ومن ليس كذلك، وما الذي يُوقَّع قبل الشراء.

أنا وسيط عقاري ولست كاتب عدل: ما يلي معلومات عامة.

الذمة المالية الأسرية لا تنطبق على الشريكين بحكم الواقع

الذمة المالية الأسرية (patrimoine familial) تنشأ من الزواج لا من الحياة المشتركة. المادة 414 من القانون المدني واضحة: الزواج يستتبع إنشاء ذمة مالية أسرية تتكوّن من بعض أموال الزوجين، بصرف النظر عمّن يحمل منهما حق الملكية على تلك الأموال. وللاتحاد المدني الأثر نفسه. وتعطي المادة 415 القائمة: مساكن العائلة، والأثاث الذي يفرشها، والسيارات المستخدمة لتنقّل العائلة، والحقوق المتراكمة خلال الزواج في إطار نظام تقاعدي، والمكاسب المسجّلة في Régime de rentes du Québec (نظام معاشات كيبيك).

لا توجد أي مدة من الحياة المشتركة تُنشئ ما يعادل ذلك. خمس سنوات، خمس عشرة سنة، ثلاثون سنة: لا يدخل المنزل في أي ذمة مشتركة لمجرد أنكما تسكنان معاً. وهذا هو سوء الفهم الأكثر كلفة الذي أراه في الممارسة العملية.

والنظام الضريبي يغذّي هذا الالتباس. فبالنسبة إلى وكالة الإيرادات الكندية، أنتما شريكان بحكم الواقع (conjoints de fait) بعد اثني عشر شهراً من الحياة المشتركة دون انقطاع، أو منذ اللحظة التي يصبح فيها شريكك والد طفلك أو والدته. هذا التعريف يُستخدم لحساب ضرائبكما. وهو لا يُنشئ أي حق ملكية.

الاتحاد الأبوي منذ 30 حزيران 2025: من يشمله ومن لا يشمله

النظام قائم، لكنه لا يشمل كل الشريكين بحكم الواقع. تنص المادة 521.20 على أن الاتحاد الأبوي يتكوّن بمجرد أن يصبح شريكان بحكم الواقع أباً وأماً، أو والدَين، لطفل واحد. والقانون لا يطبّقه تلقائياً إلا على الأزواج الذين يُولد لهم طفل مشترك أو يتبنّونه ابتداءً من 30 حزيران (يونيو) 2025.

أما الزوجان اللذان وُلد جميع أطفالهما قبل هذا التاريخ فلا يدخلان النظام من تلقاء أنفسهما. سيدخلانه عند ولادة طفلهما المشترك التالي أو تبنّيه، أو يمكنهما الانضمام إليه طوعاً بعقد موثّق لدى كاتب العدل أو بعقد موقّع أمام شاهدَين، كما يوضح JuridiQC. والزوجان اللذان ليس لهما طفل مشترك لا يكونان في اتحاد أبوي أبداً، مهما بلغ عدد السنوات.

وتوضح المادة نفسها أن الشريكين بحكم الواقع هما شخصان يعيشان حياة مشتركة ويقدّمان نفسيهما علناً على أنهما زوجان، بصرف النظر عن مدة حياتهما المشتركة: فلا وجود لعتبة ثلاث سنوات، خلافاً لما يعتقده كثيرون.

وبالنسبة إلى الأزواج المشمولين، تُنشئ المادة 521.29 ذمة الاتحاد الأبوي (patrimoine d’union parentale) المكوّنة من مساكن العائلة، وأثاث المنزل، والسيارات العائلية. وعند انتهاء الاتحاد، تُقسَم قيمتها مناصفة بعد خصم الديون المتعاقَد عليها لشراء هذه الأموال أو تحسينها أو صيانتها أو الحفاظ عليها (المادة 521.34). وهناك حدّان: أنظمة التقاعد وRégime de rentes du Québec ليست ضمنها، والمادة 521.30 تستبعد الأموال الآيلة عن طريق الإرث أو الهبة. فالمنزل الموروث يبقى خارج القسمة. ويمكن للشريكين أيضاً الانسحاب من النظام باتفاق مشترك، بعقد موثّق أصلي (المادة 521.33).

لماذا مادتان للموافقة، ولماذا يهمّ ذلك في البلكس. يميّز القانون بحسب حجم العقار. فالمادة 404 تخصّ العقار الذي يقلّ عن خمس وحدات سكنية ويُستخدم كلياً أو جزئياً كمقرّ لإقامة الأسرة: لا يجوز للزوج المالك أن ينقل ملكيته، ولا أن يرهنه بحقّ عيني، ولا أن يؤجّر الجزء المخصّص لاستخدام الأسرة، دون موافقة خطية من الزوج الآخر. أما المادة 405 فتخصّ العقار الذي يضمّ خمس وحدات أو أكثر، ولا تتناول سوى نقل الملكية وتأجير ذلك الجزء، لا رهنه بحقّ عيني.

والجزاء يختلف كذلك، وهذا هو الفرق العملي الحقيقي. فبموجب المادة 404، إذا كان إعلان إقامة الأسرة مسجَّلاً على العقار، جاز للزوج الذي لم يوافق أن يطلب إبطال العقد. وبموجب المادة 405، في الحالة نفسها، فهو لا يُبطل البيع: بل يمكنه أن يطالب المشتري بعقد إيجار، بشروط إيجار السكن، على الأماكن التي يشغلها أصلاً. فالبلكس المؤلَّف من خمس وحدات والذي يُستخدم مقرّاً لإقامة الأسرة لا يُعالَج كالدوبلكس، والتحقّق من التسجيل قبل العقد يقع على الموثّق.

الشريكان بحكم الواقع والمنزل في كيبيك: سند الملكية يحسم كل شيء تقريباً

خارج الاتحاد الأبوي، لا يُعتدّ إلا بما هو مقيَّد في السجل العقاري (Registre foncier). إذا كان العقار باسم شريك واحد، فالآخر ليس مالكاً، حتى لو دفع نصف الأقساط طوال عشر سنوات. ويستطيع المالك أن يبيع أو يرهن دون موافقة أحد: فتدابير حماية المسكن الأسري في المواد من 401 إلى 407 تخصّ الزوجين، وتخصّ كذلك، بأثر المادة 521.24، الشريكين في اتحاد أبوي. ولا أحد غيرهما.

ويبقى سبيل واحد، وهو ليس حق ملكية. المادة 1493 تُلزم من يثري على حساب غيره بتعويض من افتقر، في حدود ما أثرى به، إذا لم يوجد أي مبرر. وتضيف المادة 1495 أن التعويض لا يُستحق إلا إذا كان الإثراء قائماً يوم رفع الطلب، ومدة التقادم ثلاث سنوات (المادة 2925). وهذا السبيل يُكسب بالمستندات: كشوف حسابات، وفواتير، وتحويلات مؤرّخة.

وحين يكون الاسمان على سند الملكية، تكونان شريكين في ملكية شائعة. والفخ هنا هو المادة 1015: حصص الشركاء في الملكية الشائعة تُفترض متساوية. فدفعة أولى بنسبة 80% و20% غير مكتوبة في أي مكان تتحول إلى قسمة مناصفة.

اتفاقية الملكية الشائعة: البنود التي تهمّ

اتفاقية الملكية الشائعة (convention d’indivision) هي الوثيقة التي تستبدل قرارَيكما بقرائن القانون. وهذه هي البنود التي تغيّر النتيجة فعلاً:

• الحصة الحقيقية لكل منكما، تلك التي تتبع المال المستثمر، وإلا حسمت المادة 1015 مكانكما؛
• المساهمة في النفقات، في حين أن المادة 1019 لا تنص إلا على المساهمة في الأعباء المشتركة بنسبة الحصص؛
• تعويض الإشغال: المادة 1016 تجعل من ينفرد باستعمال المال مديناً بتعويض، فحدّداه مسبقاً؛
• القرارات. المادة 1026 تفرض الأغلبية عدداً وحصصاً للإدارة، والإجماع لبيع العقار أو ترتيب حق عليه؛
• حق الشفعة، الذي يُلزم من يريد بيع حصته بعرضها أولاً على الآخر؛
• الخروج: من يشتري الحصة، وبأي سعر، ووفق أي طريقة تقييم.

وثمة نقطة تقنية باهظة الثمن حين تُهمل: المادة 1014 تشترط نشر الملكية الشائعة الاتفاقية الواردة على عقار كي تكون نافذة في مواجهة الغير. فإذا لم تُنشر، صحّت بينكما، لا في مواجهة من يشتري حصة الآخر ولا في مواجهة دائنيه.

الانفصال: لا أحد ملزم بالبقاء في الملكية الشائعة

المادة 1030 هي القاعدة الأقل شهرة والأكثر حسماً. لا أحد ملزم بالبقاء في الملكية الشائعة، ويمكن دائماً طلب القسمة، ما لم تكن قد أُجّلت باتفاق أو بوصية أو بحكم قضائي أو بحكم القانون. فيستطيع أحدكما وحده أن يفرض الخروج. ويمكنكما تأجيل هذا الحق كتابياً لمدة أقصاها 30 سنة قابلة للتجديد (المادة 1013)، وللمحكمة أن توقف القسمة لمدة لا تتجاوز سنتين تفادياً لخسارة (المادة 1032).

وإذا احتفظ أحدكما بالمنزل، فعليه أن يتأهّل للقرض وحده لدى المُقرض، بدخله وسجلّه الائتماني. وحاسبة القدرة الشرائية تعطي فكرة أولية عن الحجم قبل الاتصال بوسيط القروض العقارية.

وبالنسبة إلى الأزواج في اتحاد أبوي، انتبهوا إلى المهل. فتدابير حماية المسكن الأسري لا تستمر إلا 120 يوماً بعد انتهاء الحياة المشتركة (المادة 521.24)، والطلبات المتعلقة باستعمال المسكن يجب تقديمها إلى المحكمة خلال مهلة الـ120 يوماً نفسها (المادة 521.27). أما التنازل عن القسمة فيجب تسجيله في سجل الحقوق الشخصية والعينية المنقولة خلال السنة التالية لانتهاء الاتحاد، وإلا اعتُبر الشريك المتنازل قابلاً (المادة 521.41). وبقية الخطوات مشروحة في دليل الانفصال والمنزل.

الوفاة: بلا وصية، المنزل لا يؤول إليك

هنا يكتشف الشريكان الفراغ. تنص المادة 653 على أن التركة تؤول إلى الشريك الباقي على قيد الحياة الذي كان مرتبطاً بالمتوفى بزواج أو باتحاد مدني أو باتحاد أبوي. فالشريك بحكم الواقع الذي ليس في اتحاد أبوي ليس وارثاً شرعياً: بلا وصية لا يرث شيئاً، حتى بعد عشرين سنة، وحتى لو كان قد دفع القرض العقاري.

وهناك فارق مهم، وهو يفاجئ الناس أيضاً. الشريك في اتحاد أبوي يرث بلا وصية، لكنه لا يرث كل شيء: في وجود فروع، يأخذ ثلث التركة ويأخذ الفروع الثلثين الآخرين (المادة 666). وفي غياب الفروع، يحصل على الثلثين، ويحصل الأصول المفضّلون، أي والدا المتوفى، على الثلث الباقي (المادة 672).

والنتيجة العملية واحدة في الحالتين: بلا وصية، قد يجد الباقي على قيد الحياة نفسه شريكاً في ملكية منزله مع أطفال قاصرين أو مع والدَي شريكه. ووصية، وتأمين على الحياة بمبلغ يكفي لشراء حصة الورثة، وتعيين مستفيد محدَّث: هذه تسوّي الجوهر. ومسار الورثة موصوف في وراثة عقار في كيبيك.

ما ينبغي للشريكين بحكم الواقع توقيعه قبل الشراء

كل هذا يُحضَّر مع كاتب العدل، قبل عقد البيع أو معه، لا بعد التوقيع أبداً.

أسئلة شائعة

بعد كم سنة من الحياة المشتركة يحق لي نصف المنزل؟ لا شيء. القانون المدني لا ينص على أي عتبة زمنية للشريكين بحكم الواقع. فسند الملكية، أو اتفاق مكتوب، أو الاتحاد الأبوي، هي وحدها التي تُنشئ الحقوق.

رُزقنا بطفل في 2023 وآخر في 2026. هل نحن مشمولان؟ نعم. يتكوّن الاتحاد الأبوي عند ولادة الطفل المشترك التي تحصل ابتداءً من 30 حزيران (يونيو) 2025. وكاتب العدل سيؤكد لكما التاريخ الدقيق.

أدفع نصف قسط قرض منزل مسجّل باسمه. ماذا يحدث لي عند الانفصال؟ خارج الاتحاد الأبوي، ليس لك حق ملكية. وسبيلك الممكن هو دعوى الإثراء بلا سبب، التي تتقادم بثلاث سنوات، وتتطلب إثباتاً موثّقاً لدفعاتك.

هل يكفي التأمين على الحياة المرتبط بالقرض العقاري لحمايتي عند الوفاة؟ لا. فهو يسدّد للمُقرض، ولا يجعلك مالكاً. وبلا وصية، ينتقل المنزل المسجّل باسم الآخر إلى ورثته، خالياً من الرهن.

وللاستزادة، اقرأ الشراء بين عدة أشخاص والملكية على الشيوع والانفصال والطلاق والمنزل في كيبيك.

تشتريان معاً دون زواج؟ راسلني، ونضع الأرقام والبنية القانونية في وضوح قبل أن تبدأ الزيارات.

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج