اختيار مقاول تجديد في كيبيك

رقم رخصة مرسوم على شاحنة لا يثبت شيئاً ما لم تبحث عنه بنفسك في سجل Régie du bâtiment du Québec (هيئة البناء في كيبيك). والرخصة السارية لا تقول إن المقاول يحقّ له تنفيذ أعمالك: الذي يقول ذلك هو sous-catégorie، أي الفئة الفرعية للرخصة. إليك التحققات التي تصمد، ثم الآليات الثلاث التي ستحدّد من يدفع: الاحتجاز، والرهن القانوني، والاستمارة التي ستملأها يوم تبيع.

اختيار مقاول تجديد في كيبيك يبدأ من السجل

RBQ (Régie du bâtiment du Québec، الجهة المقاطعية المنظِّمة للبناء) صريحة: كل شخص طبيعي أو معنوي ينفّذ أو يُنفَّذ لحسابه أعمال تجديد سكني لأجلك ملزَم بحمل رخصة. اطلب الرقم، ثم أدخِله أنت بنفسك في Registre des détenteurs de licence، سجل حاملي الرخص.

الفئة الفرعية، لا الرقم وحده. تضيف RBQ أنه، فوق رخصة سارية، يجب أن يحمل مقاولك الـ sous-catégories المطلوبة لتنفيذ الأعمال المنصوص عليها في العقد. شركة مسجَّلة في التسقيف غير مرخَّص لها بإعادة بناء مطبخك. لا أحد يقرأ هذا السطر، وهو السطر الذي يحدّد إن كان الـ cautionnement، أي كفالة الرخصة، سينفعك أصلاً.

ما تعرضه البطاقة. الاسم الدقيق للشركة، ورقم NEQ، والفئات والفئات الفرعية، والكفالة، وأي تقييد يخصّ الأعمال العامة، والمسؤولون المعتمدون ومجالات تأهيلهم. وقبل كل شيء: المطالبات على الـ cautionnement والتعويضات المدفوعة لعملاء سابقين خلال السنوات 5 الأخيرة. وتوضّح RBQ ما يعنيه ذلك: المقاول لم يحترم عقده ولم يعوّض عميله.

وهناك تحققان مجانيان آخران: سجل الشركات في كيبيك، للتسجيل والمديرين، وأداة «Se renseigner sur un commerçant» التابعة لـ Office de la protection du consommateur (مكتب حماية المستهلك في كيبيك)، للإنذارات الرسمية الواردة وتدخلات المكتب. وتقترح RBQ طلب 3 عروض أسعار، وتنبّه إلى أن وكالات الوساطة بين العميل والمقاول لا تقدّم في الغالب أي حماية إضافية.

CNESST: شهادة المطابقة وفخّ الـ maître d’oeuvre

تقدّم CNESST (Commission des normes, de l’équité, de la santé et de la sécurité du travail، هيئة معايير العمل والصحة والسلامة المهنية في كيبيك) ثلاث خدمات: التحقق من المطابقة قبل العقد، ومتابعة حالة المطابقة أثناء الأعمال، وattestation de conformité في النهاية، وهي تخدم إبراء الـ employeur donneur d’ouvrage، أي صاحب العمل الذي يمنح العقد، من مسؤولية محتملة عن سداد الاشتراك المستحق على المقاول. انتبه للصياغة: لا يوجد مصدر رسمي يسمح لي بالجزم بأن هذا الإبراء يمتدّ إلى المالك الساكن الذي ليس صاحب عمل. اطلب الشهادة على أي حال: هي تقول إن كان المقاول منتظماً في التزاماته.

الخطر الحقيقي على المالك في مكان آخر. في منشورها عن تحديد حدود الورشة، تكتب CNESST أنه إذا تعذّر تحديد الشخص المسؤول عن تنفيذ مجموع الأعمال، فإن دور الـ maître d’oeuvre، أي المنفّذ الرئيسي، يعود إلى المالك. والمادة 2.4.1 من قانون السلامة لأعمال البناء تُلزم الـ maître d’oeuvre بأن يرسل إلى CNESST إشعار فتح ورشة قبل 10 أيام على الأقل من بدء الأنشطة، ومن يرسل هذا الإشعار يُفترض أنه يتولّى إدارة صحة العاملين وسلامتهم. أن تستعين بأربعة متخصصين على نحو منفصل وتنسّق الورشة بنفسك يضعك في هذا الموضع بالضبط. أما عقد واحد مع مقاول عام فينقل هذه المسؤولية.

ما يجب أن يحتويه عقد التجديد

تطلب RBQ إعادة التحقق من الرخصة لحظة التوقيع، والتأكد من أن الاسم المدرج في العقد يطابق الاسم الدقيق للشركة الحاملة لها، مع رقم الرخصة في العقد. احترس من الـ inc. والـ ltée. وتضيف السؤال الذي ينساه الجميع: من يحصل على التصريح البلدي؟

العقد يحدّد الأطراف: بياناتك، وعنوان الأعمال، والاسم القانوني للمقاول، وبياناته الكاملة لا رقم هاتف فقط، ورخصته من RBQ، ورقم NEQ الخاص به، وأرقام TPS وTVQ، والشخص الذي يدير المشروع. والسعر الإجمالي مفصَّل: اليد العاملة، والمواد، والمنتجات، والنقل، والتأمينات، والمقاولون من الباطن، وتأجير المعدات.

ويضيف OPC ثلاث إشارات: رقم بوليصة تأمين المسؤولية المدنية وشركة التأمين، والتزام باحترام الأنظمة البلدية وقانون البناء الوطني، والعبارة «تُنفَّذ الأعمال قبل (التاريخ) أو في هذا التاريخ على أبعد تقدير، وإلا التزم التاجر بإعادة العربون».

العقد الموقَّع في منزلك. بمجرد أن يتناول عقد موقَّع في محلّ سكنك، ولو بطلب صريح منك، بيع أو تركيب أو إصلاح الأبواب والنوافذ، أو العوازل الحرارية، أو التسقيفات والتكسيات الخارجية، يُعتبر المقاول بائعاً متجولاً. فلا يجوز له حينها تقديم أي خدمة خلال 10 أيام تلي اليوم الذي استلمت فيه نسختك، ولا مطالبتك بعربون خلال هذه المهلة إلا إذا سلّمك بضاعة، ولك 10 أيام للإلغاء، وأحياناً حتى سنة. وبعض التجار معفَون من هذا الالتزام المنصوص عليه في المادة 255 من قانون حماية المستهلك.

العرابين والاحتجازات والـ quittances: المال الذي تبقيه معك

يقولها OPC بلا مواربة: القانون لا يحدّد كيف يجب أن تُدفع الأعمال. وتنصح RBQ بأصغر عربون ممكن. ويوصي OPC بالدفع على أقساط حسب التقدّم، مع دفعة أخيرة تمثّل 10 إلى 15% من الكلفة الإجمالية بعد انتهاء الأعمال، وبشيك محرَّر باسم «[اسم الشركة] en fidéicommis»، أي على سبيل الأمانة، إن طُلب منك دفع مبلغ قبل أكثر من شهرين.

المادة 2122 هي الأكثر تجاهلاً بين الست. إذا نصّ الاتفاق على عرابين، فالمقاول ملزَم، مسبقاً، بأن يقدّم لك بياناً بالمبالغ المدفوعة إلى المقاولين من الباطن والمورّدين، وبالمبالغ التي لا يزال مديناً بها لهم. اطلب هذا البيان كتابةً قبل كل دفعة.

وإذا كانت هذه الأعمال تحضيراً لبيع، فحدّد الميزانية بعد النظر في القيمة المحتملة للعقار عبر مقدّر القيمة: سقف القطاع هو الذي يحدّد ما يُستردّ، كما يوضح تجديداتك لن تضيف ما تظنه.

الرهن القانوني للبناء: دفعك للمقاول لا يكفي

المادة 2726 من القانون المدني تُنشئ رهناً قانونياً لصالح من شاركوا في بناء عقار أو تجديده: المهندس المعماري، والمهندس، ومورّد المواد، والعامل، والمقاول، والمقاول من الباطن. ولا يثقل هذا الرهن إلا ذلك العقار، وهو قائم دون حاجة إلى نشره. بعبارة أخرى: يمكن أن تكون دفعت لمقاولك العام كامل المبلغ ثم ترى منزلك مثقلاً لأنه لم يدفع لسبّاكه.

والمادة 2728 تضع الحدّ الذي يحميك. فبالنسبة إلى من لم يتعاقدوا معك، يكون الرهن محدوداً بالأعمال أو المواد أو الخدمات التي تلي الإبلاغ الكتابي بالعقد إلى المالك، والعامل غير ملزَم بالإبلاغ عن عقده. فرسالة مورّد لا تعرفه ليست ورقة روتينية: هي الإشعار الذي يفتح لك حقّ الاحتجاز.

والمادة 2727 تعطي الجدول الزمني: يبقى الرهن قائماً 30 يوماً بعد انتهاء الأعمال دون نشره، ويُحفَظ إذا سُجّل خلال هذه المهلة إشعار يعيّن العقار ومبلغ الدين ثم أُبلغ به المالك، وينقضي بعد ستة أشهر من انتهاء الأعمال إلا إذا نشر الدائن دعوى أو سجّل إشعاراً مسبقاً بالتنفيذ.

والمادة 2123 هي التي تُغلق الدائرة. عند الدفع، يمكنك أن تحتجز من ثمن العقد مبلغاً كافياً لسداد ديون العاملين ومن أبلغوك بعقودهم، ويظلّ هذا الاحتجاز صحيحاً ما لم يسلّمك المقاول quittance، أي مخالصة كتابية عن هذه الديون. وتفقد هذا الحق إذا قدّم لك ضماناً كافياً. والرهن القانوني المنسي من الملفات التي تنحرف عند الموثّق: سبع إخفاقات تتكرر يذكر غيرها.

الدفع نقداً: ما يسلبه الخصم

لا يمكن المطالبة بالـ cautionnement إلا إذا كان المقاول يحمل رخصة سارية عند التوقيع أو عند التنفيذ. وتصف RBQ الطريق: اتفاق، ثم إنذار رسمي، ثم حكم، ثم مطالبة بالكفالة؛ وتنبّه إلى أن فرصك في التعويض تتراجع كثيراً بلا حكم من المحكمة. وتحت 15 000 $، يكون الأمر أمام شعبة المطالبات الصغيرة. والحكم يجب أن يستهدف الشركة التي يظهر اسمها ورقم رخصتها في العقد، لا الشخص الطبيعي الذي يملكها. وبلا عقد مكتوب، أنت لا تملك حتى هذا الاسم.

وضمانات القانون المدني لا تختفي: المادة 2120 تجعل المقاول والمقاول من الباطن مسؤولين مجتمعين لمدة سنة عن عيوب التنفيذ القائمة عند التسلّم أو المكتشفة خلال السنة. لكن الضمان يُمارَس ضد شخص، بسعر متفق عليه وتاريخ ووصف للأعمال. ومدفوعاً نقداً بلا فاتورة، لا تملك شيئاً من ذلك لتقدّمه إلى قاض. ولا تعوّل على خطة الضمان الإلزامية: GCR يغطّي حصراً مباني سكنية جديدة بالكامل، واستثناءاته تسمّي التجديد.

أعمال غير موثّقة: الفاتورة تصل عند إعادة البيع

استمارة Déclarations du vendeur sur l’immeuble، إعلانات البائع عن العقار، تطرح السؤال D14.4: هل نُفّذت أعمال مهمة، مثل تعديل توزيع الغرف أو تغيير غطاء الأرضية؟ إذا كان الجواب نعم، وجب وصفها، وبيان ما إذا أُعدّت مخططات ومواصفات، والإجابة على السؤال الفرعي b): هل صدرت التصاريح المطلوبة لكل عمل من هذه الأعمال؟

وبعد ثلاث سنوات أو ثماني، هناك يُدفع ثمن خصم النقد. «لا» على السؤال الفرعي b) تصبح مادة تفاوض، وفحصاً موسَّعاً، وأحياناً تسوية يجب الحصول عليها من البلدية قبل التوقيع عند الموثّق. و«لا أعرف» ليست أفضل: ترسل المشتري ليبحث، وهو يجد. أما ملف يحتوي العقد والفواتير والتصريح والـ quittances فيُسلَّم في عشر ثوان. استمارة DV 00001 هي اللحظة التي يتحوّل فيها توثيقك للورشة إلى رقم داخل عرض شراء.

أسئلة متكررة

رخصته «قيد المعالجة». هل أوقّع؟ يُطالَب بالـ cautionnement إذا كانت الرخصة سارية عند التوقيع أو عند التنفيذ. والطلب قيد المعالجة ليس رخصة. انتظر السجل، مع الفئات الفرعية الصحيحة.

يعرض عليّ خصماً إن دفعت نقداً بلا فاتورة. تفقد إثبات السعر والتاريخ والأعمال، وبذلك تفقد القدرة على الحصول على الحكم الذي يسبق المطالبة بالـ cautionnement. وتفقد المستند الذي سيجيب على السؤال D14.4 عند إعادة البيع.

دفعت للمقاول، ومورّد يقول إنه لم يُدفَع له. إن كان قد أبلغك بعقده كتابةً، يمكنه نشر رهن قانوني خلال 30 يوماً من انتهاء الأعمال. تحدّث سريعاً إلى محام أو موثّق: العقار هو المستهدف.

أجدّد كوندو، هل الأمر نفسه؟ تنطبق القواعد نفسها بشأن الرخصة والعقد، لكن déclaration de copropriété، أي إعلان الملكية المشتركة، يضيف حدّاً: تجديد الكوندو يقول ما يحق للمالك أن يلمسه.

وللاستكمال، اقرأ تجديداتك لن تضيف ما تظنه واستمارة Déclarations du vendeur.

أعمال في الأفق قبل طرح العقار للبيع؟ اكتب لي: ننظر في ما يُستردّ في قطاعك، وفي المستندات التي سيطلبها المشتري.

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج