شراء منزل في كيبيك دون زيارته

أنت في بيروت، أو في بوغوتا، أو في كالغاري، والعقار الذي يهمّك موجود في لافال. يُعرض عليك أن تزوره بالفيديو. والسؤال ليس هل هذا الأمر ممكن أم لا: إنه يحدث كل أسبوع في كيبيك. السؤال هو ما الذي يجب أن تضعه في مكانه كي تصمد المعاملة في اليوم الذي تعبر فيه الباب بنفسك فعلاً.

ما تُظهره الزيارة الافتراضية، وما لن تُظهره أبداً

الزيارة بالفيديو تُظهر ثلاثة أمور على نحو جيد: توزيع الغرف، وطريقة الانتقال من واحدة إلى أخرى، والحالة العامة للتشطيبات. وهذا وحده يكفي لاستبعاد عقار من قائمتك.

أما حدودها فنابعة من طبيعة الكاميرا نفسها. لا حاسة شمّ لها: المازوت والعفن ورطوبة الخزانة لا تعبر الشاشة. ولا أذن موثوقة لها: الميكروفون يضغط الصوت، فتختفي من التسجيل الطريق السريعة التي تبعد 300 متر. ولا تشعر بأرضية مائلة، ولا بتيار هواء تحت نافذة، ولا بحرارة قبو في شباط. والعدسة الواسعة الزاوية تُكبّر الغرف في الصورة، وساعة التصوير هي وحدها التي تقرّر الإضاءة التي تصل إليك.

تذكّر أيضاً من يصوّر. إذا جاء الفيديو من وسيط البائع، فهو آتٍ من الطرف الذي يبيع. هذا لا يجعله غير أمين: تفرض OACIQ (هيئة تنظيم الوساطة العقارية في كيبيك) على كل حامل رخصة واجب التحقق، أي القيام بمساعٍ لاكتشاف العوامل التي قد تؤثر سلباً في الأطراف، والإفصاح عمّا يبلغ علمه منها. لكن واجب الإفصاح شيء، والنظرة المستقلة على العقار شيء آخر.

الشراء دون زيارة لا يخفّف واجبك أنت في التحقق

هذه هي النقطة التي يغفل عنها معظم المشترين عن بُعد. تقول المادة 1726 من Code civil du Québec إن البائع غير ملزم بضمان العيب الظاهر، وإن الظاهر هو “العيب الذي يمكن لمشترٍ حريص ومجتهد أن يتبيّنه دون حاجة إلى الاستعانة بخبير”. والمعيار ليس ما استطعت رؤيته على شاشة. وتسير المادة 1725 في الاتجاه نفسه بشأن قيود القانون العام: لا يسأل عنها البائع حين كان بإمكان مشترٍ حريص ومجتهد أن يكتشفها من طبيعة المكان وموقعه واستعماله، أو حين تكون مسجّلة في Bureau de la publicité foncière (مكتب شهر الحقوق العقارية في كيبيك).

فالمسافة إذن لا تُنشئ أي نظام قانوني مخفَّف لمصلحتك. إنها تُلزمك بأن تُعيد بناء الفحص الذي كنت ستقوم به بنفسك، عبر أطراف أخرى. وتبقى قائمة الزيارة الأولى نقطة انطلاقك: سلّمها لمن سيذهب إلى الموقع.

تفويض المفتش: ماذا تطلب منه أن يصوّر

على الوسيط واجب مهني بأن يوصي بفحص كامل يجريه مهني يحمل تأميناً على المسؤولية ضد الأخطاء والسهو، ويستعمل عقد خدمة معترفاً به، ويعمل وفق معيار تعترف به OACIQ (AIBQ أو ATIB أو APCHQ أو BNQ 3009-500)، ويسلّم تقريراً خطياً. وإذا زوّدك بقائمة، فيجب أن تضم أكثر من اسم واحد، ولا يجوز له أن يعرض دفع أتعاب المفتش نيابةً عنك، لما في ذلك من مظهر تضارب في المصالح. ولمعايير الاختيار، انظر كيف تختار مفتش مبانٍ.

تكتب OACIQ أن من المهم أن يكون المشتري حاضراً أثناء الفحص، كي يتمكن المفتش من تنبيهه إلى العناصر التي تستحق الانتباه. وإن تعذّر عليك الحضور، فكن على فيديو مباشر طوال الفحص، لا عند الخلاصة النهائية فحسب، وأرسل مسبقاً القائمة الخطية بما تريد تصويره.

اطلب من المفتش أن يعلّق بصوت مرتفع وهو يصوّر. فملاحظاته يجب أن ترد في التقرير الخطي على كل حال.

الشروط التي تُكتب في promesse d’achat

promesse d’achat (وعد الشراء) ليست بيعاً. حمايتك هي الشروط التي تُدرجها فيها ومهلها.

مهلة الفحص. يحدد البند 8.1 من نموذج Promesse d’achat المهلة اللازمة لتحقيق شرط الفحص. وتذكّر OACIQ بضرورة تحديد مهلة طويلة بما يكفي بحسب السياق، ولا سيما مدى توفر المفتشين. وعن بُعد، أضف فارق التوقيت ومهلة خبرة تكميلية إن أوصى بها المفتش.

زيارة قبل التوقيع. انصّ صراحةً على زيارة للمكان قبل التوقيع لدى notaire، زيارتك أنت أو زيارة وكيلك.

المستندات. Déclarations du vendeur sur l’immeuble (إقرارات البائع عن العقار)، وcertificat de localisation (شهادة الموقع)، وفواتير الضرائب، وفي الملكية المشتركة محاضر الجمعيات والبيانات المالية والصندوق الاحتياطي.

تنبيه: أقرّت المحاكم أن كل عيب يكشفه الفحص لا يمنح تلقائياً الحق في إلغاء promesse d’achat. فالعامل يجب أن يكون جوهرياً. وبينما تضبط مهلك، احسب تكاليف الإغلاق بـحاسبة تكاليف الإغلاق.

Procuration: ما يستطيع وكيلك فعله نيابةً عنك

المادة 2130 من Code civil du Québec هي الأساس: الوكالة هي العقد الذي يمنح به شخص لآخر سلطة تمثيله في تصرف قانوني، والمحرَّر الذي يُثبت هذه السلطة يُسمى procuration (التوكيل).

ثلاثة أمور هي التي تهم هنا. النطاق: procuration مفيدة تسمّي العقار، والسعر الأقصى، وتقول إن كان للوكيل أن يقترض وأن يرتّب رهناً باسمك. والشخص: تُلزم المادة 2138 الوكيل بأن يتصرف بحرص واجتهاد وأمانة وولاء، وأن يتجنب تضارب المصالح، لكن هذا الواجب لا يردّ إليك شيئاً إن كان الاختيار سيئاً. والعزل: تتيح المادة 2176 عزل الوكيل والمطالبة بإعادة procuration كي يُدوَّن عليها انتهاء الوكالة.

وإن وقّعت procuration في الخارج، فالمادة 2823 هي التي تهمّ: procuration عرفية مُحرَّرة خارج كيبيك تكون حجة تجاه الجميع متى صدّقها موظف عمومي مختص تحقق من هوية الموكّل ومن توقيعه. وإن جرى الطعن فيها، تضع المادة 2825 عبء الإثبات على من يتمسك بها. أما notaire المحرِّر فسيخبرك بالشكل الذي يقبله: اسأله قبل الإغلاق بأسابيع، لا في الليلة السابقة.

التوقيع عن بُعد لدى notaire

استثناء، لا قاعدة

القاعدة عكس ما يظنه كثيرون. تنص المادة 46 من Loi sur le notariat (قانون التوثيق في كيبيك) على أن العقد الموثَّق يُختم بتوقيع الأطراف في الحضور المادي لـnotaire (كاتب العدل) المحرِّر. ويجوز لـnotaire استثناءً أن يأذن لطرف بالتوقيع عن بُعد، بثلاثة شروط: أن تقتضي الظروف ذلك، وأن يطلبه الطرف نفسه، وأن يتم ذلك مع احترام حقوق الأطراف ومصالحهم. ويمكن سحب الإذن في أي وقت. أما الفقرات التالية من المادة 46، بشأن مكان الختم وبشأن التوقيع المستلَم أمام notaire آخر، بما في ذلك في الخارج، فمُشار إليها في النص الرسمي على أنها غير نافذة.

وفي نوفمبر 2023، أوضحت Chambre des notaires علناً أن التوقيع عن بُعد يبقى مسموحاً، لكنه مؤطَّر، وأن ما يُعاد النظر فيه هو الاستعمال المنهجي للوسائل الافتراضية. فلا حق لك فيه إذن: تقدير notaire المهني هو الذي يحسم، حالةً بحالة.

لماذا كل هذا التشدد؟ لأن المادة 2988 من Code civil du Québec تُحمّل توقيعاً واحداً الكثير: يشهد notaire، بتوقيعه وحده، أنه تحقق من هوية الأطراف وصفتهم وأهليتهم، وأن المستند يترجم الإرادة التي عبّروا عنها. والمسار الكامل في دور notaire، خطوة بخطوة.

التحقق من الهوية وأنت في الخارج

على الوسيط أن يتحقق من هوية جميع أطراف المعاملة، بموجب Loi sur le courtage immobilier (قانون الوساطة العقارية في كيبيك) والقانون الاتحادي المتعلق بغسل عائدات الجريمة. وإن رفض طرف تقديم المعلومات والمستندات المطلوبة، فلا يستطيع حامل الرخصة أن يعمل لحسابه وعليه الانسحاب من المعاملة.

وحين لا تكون حاضراً مادياً، فتوجيه OACIQ دقيق: على الوسيط أن يحصل على نسخة ممسوحة ضوئياً من وثيقة هويتك الحكومية المزوّدة بصورة، وأن يفحص خصائصها وعناصر الأمان فيها. ولا يكفي أن يراك ترفع جواز سفرك في مكالمة مرئية. ثم تُستعمل جلسة فيديو مباشرة لمقارنة وجهك واسمك بما في الوثيقة. ويمكن أيضاً أن يُعهد بالتحقق، باتفاق خطي، إلى وكيل، يُفضَّل أن يكون عضواً في هيئة مهنية.

الشراء دون زيارة: ما لا يعوّضه أي بند

لنكن واضحين: الشراء عن بُعد ليس آمناً بالقدر نفسه الذي يكون عليه شراء تكون قد مشيت فيه داخل المنزل بنفسك. فحص ما قبل الشراء بصري ودون هدم، والتقرير رأي في تاريخ معيّن. ودعوى العيب الخفي تُرافَع على مدى سنوات، والمادة 1726 تواجهك أولاً بالاجتهاد الذي كان عليك أن تبذله. ولا يوجد أي شرط في العقد يشتري لك التقدير والحكم الذي لم تستطع أن تكوّنه بنفسك على الأرض.

وما يجعل الشراء قابلاً للدفاع عنه هو تسلسل من الخطوات، لا بند واحد في عقد.

أسئلة متكررة

هل أستطيع الشراء دون أن تطأ قدماي كيبيك أبداً؟ نعم، هذا ممكن من الناحية القانونية. لكن على شخص تثق به أن يطأها نيابةً عنك، وعليك أن تكون قادراً على إثبات أنك تصرفت كمشترٍ حريص ومجتهد.

هل notaire ملزم بقبول التوقيع عن بُعد؟ لا. تجعله المادة 46 من Loi sur le notariat استثناءً يجوز لـnotaire أن يأذن به، ويمكن سحب الإذن في أي وقت. احسم المسألة قبل تحديد تاريخ الإغلاق.

هل تُقبل procuration مُحرَّرة في بلدي؟ تعترف بها المادة 2823 من Code civil du Québec إن صدّق موظف عمومي مختص على هوية الموكّل وتوقيعه. غير أن notaire المحرِّر هو من سيؤكد الشكل الدقيق الذي يشترطه.

هل أستطيع الإلغاء إن كشف الفحص مشكلة؟ ليس تلقائياً. قضت المحاكم بأن كل عيب يكشفه الفحص لا يمنح حق الإلغاء: فالعامل يجب أن يكون جوهرياً، والإشعار يجب أن يُرسل ضمن المهلة المقررة.

وللاستزادة، اقرأ دليل المقيمين الجدد وشروط العيب الخفي وسبل الرجوع.

هل تشتري من الخارج أو من مقاطعة أخرى وتريد من يذهب لينظر نيابةً عنك، والقائمة في يده؟ اكتب لي. أعمل بالفرنسية والإنجليزية والعربية.

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج