شراء منزل بقصد الهدم في كيبيك: رخصة الهدم

الحساب يبدو بسيطاً: أرض في موقع جيد، ومبنى انتهى عمره، ومنزل جديد مكانه. غير أن الهدم هو الخطوة الوحيدة في المشروع التي لا تتوقف على ميزانيتك ولا على مقاولك. إنها تتوقف على ثلاثة منتخبين مجتمعين في لجنة، وعلى إعلان معلَّق على واجهة المبنى، وعلى مشروع إحلال يُقدَّم قبل أن تعرف إن كان لك حق الهدم أصلاً.

شراء منزل بقصد الهدم في كيبيك: الهدم ليس حقاً

المادة 148.0.2 من Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (قانون التخطيط والتعمير في كيبيك) تُلزم كل بلدية بأن تُبقي نافذاً نظاماً للهدم، وعلى هذا النظام أن «يمنع هدم عقار، إلا إذا أُذن للمالك بالمضي في هدمه من قِبل لجنة». نقطة البداية القانونية هي المنع. والإذن هو الاستثناء، وهو يُطلب طلباً.

وهذا الالتزام آتٍ من إصلاح 2021 المتعلق بالتراث. ولافال تكتب ذلك بنفسها: نظامها اعتُمد في مارس 2019 باختيارها، و«منذ 2021 صار هذا النظام التزاماً بموجب Loi sur l’aménagement et l’urbanisme».

ومفهوم العقار التراثي أوسع مما يُظن. المادة 148.0.1 تقصد العقار المُستشهَد به، والعقار الواقع في موقع تراثي مُستشهَد به، والعقار المُدرَج في جرد المقاطعة الإقليمية فحسب. والمادة 120 من Loi sur le patrimoine culturel (قانون التراث الثقافي) تفرض على كل مقاطعة إقليمية أن تُعدّ جرداً للعقارات المبنية قبل 1940 التي لها قيمة تراثية. والإدراج في جرد لا يحمي مبنى كما يحميه الاستشهاد، لكنه يكفي لتشغيل النظام الأشد صرامة. وفي لافال، نحو 2 600 عقار مشمول بالنظام L-12507، ويمكن تحديدها في أداة Info-règlements.

لجنة الهدم، والإعلان العام، وعشرة أيام للاعتراض

المادة 148.0.3 تفرض على المجلس تكوين لجنة من ثلاثة من أعضائه، يُسمَّون لمدة سنة. هذه اللجنة هي التي تأذن أو ترفض، لا الموظف الواقف عند شبّاك الرخص.

والإجراء علني بطبيعته. فمنذ لحظة إحالة الطلب إليها، على اللجنة أن تُعلّق على العقار إعلاناً «ظاهراً بسهولة للمارّة» وأن تنشر دون تأخير إعلاناً عاماً (المادة 148.0.5). وإذا كان العقار تراثياً، تُرسل نسخة إلى وزير الثقافة والاتصالات. وعلى مقدّم الطلب فوق ذلك أن يُعلم كل واحد من المستأجرين (المادة 148.0.6).

ثم تأتي النافذة التي يكتشفها المشترون متأخرين. المادة 148.0.7 تمنح أي شخص عشرة أيام، اعتباراً من نشر الإعلان أو تعليقه، ليقدّم إلى أمين المدينة اعتراضاً خطياً معلَّلاً. وعلى اللجنة أن تنظر في هذه الاعتراضات، وجلساتها علنية، وهي تعقد جلسة استماع علنية عندما يتعلق الطلب بعقار تراثي.

وثمة توضيحان يهمّان. المادة 148.0.8 تتيح لمن يريد اقتناء العقار للحفاظ على طابعه الإيجاري السكني، أو على طابعه التراثي، أن يتدخل خطياً قبل القرار: وحينها يمكن للجنة أن تؤجّل قرارها شهرين على الأكثر، مرة واحدة. أما سلطة النقض لدى المقاطعة الإقليمية فلا تنطبق على لافال، التي تستثنيها المادة 148.0.20.2 بالاسم مع ثماني مدن أخرى.

ما يجعل الهدم قابلاً للرفض

المادة 148.0.2 تُعدّد المعايير التي على النظام البلدي أن يأخذ بها: حالة العقار، وقيمته التراثية، وتدهور جودة الحياة في الجوار، وكلفة ترميمه، والاستعمال المزمع للأرض المفرَغة، وإن وُجدت مساكن، الضرر اللاحق بالمستأجرين والآثار على احتياجات السكن في القطاع. ويُضاف للعقار التراثي تاريخُ العقار، ومساهمته في التاريخ المحلي، ودرجة أصالته وسلامته، ومدى تمثيله لتياره المعماري، ومساهمته في مجموعة يجب الحفاظ عليها.

وسوء حالة المبنى ليس الحجة الرابحة التي يتصورها الناس. فكلفة الترميم معيار بين معايير، وهي تُوزن في مقابل القيمة التراثية. وما يكشفه منزل قديم فعلاً عند الفحص مفصَّل في ما الذي يتغير عند شراء منزل عمره قرن.

والمساكن المؤجَّرة تعقّد كل شيء. فبموجب المادة 148.0.13، لا يمكن إلزام مستأجر بالمغادرة قبل أبعد الأجلين: انتهاء عقد الإيجار، أو ثلاثة أشهر من تاريخ إصدار الشهادة. وعلى المؤجّر أن يدفع مصاريف الانتقال والتعويض المنصوص عليه في المادة 1965 من القانون المدني (المادة 148.0.14).

وإذا كان العقار مصنَّفاً، أو واقعاً في موقع تراثي مُعلَن أو مصنَّف، فإن المادتين 48 و64 من Loi sur le patrimoine culturel تشترطان فوق ذلك إذن الوزير. والفروق بين المصنَّف والمُستشهَد به والمُدرَج في جرد مشروحة في شراء عقار قديم أو تراثي.

مشروع الإحلال، والكفالة، والمهلة المفروضة

أنت لا تطلب هدماً. أنت تطلب هدماً وما يأتي بعده. المادة 148.0.2.1 تتيح للنظام أن يشترط، قبل دراسة الطلب، خبرةً مثل دراسة تراثية أو برنامجاً أولياً لإعادة استعمال الأرض المفرَغة، ثم كفالة مالية قبل إصدار الشهادة. وفي مونتريال، يجب عادةً تقديم هذا البرنامج الأولي إلى اللجنة قبل دراسة الطلب، مع اختلاف النظام المنطبق والرسوم من حيّ بلدي إلى آخر.

وفي لافال، التسلسل المنشور يضع طلب رخصة مشروع الإحلال وإيداع الكفالة النقدية قبل إصدار شهادة الهدم، ولا تُرفع الكفالة إلا بعد تفتيش المشروع المبني. وتكلّف الشهادة 84 $، زائد 916 $ رسوم دراسة لعقار مشمول بالنظام L-12507، والإذن مطلوب منذ أن تبلغ مساحة المبنى على الأرض 19 م2.

ويمكن للجنة أن تفرض أي شرط يتعلق بالهدم أو بإعادة استعمال الأرض، بما في ذلك إعادة إسكان المستأجرين (المادة 148.0.12)، وأن تحدّد المهلة التي يجب أن تبدأ فيها الأشغال وتنتهي (المادة 148.0.15). والهدم بلا إذن يعرّض صاحبه لغرامة من 10 000 $ إلى 250 000 $، تُرفع إلى حد أقصى قدره 1 140 000 $ للشخص المعنوي الذي يهدم عقاراً مُستشهَداً به (المادة 148.0.22).

ولا يستطيع أحد أن يضمن لك الحصول على الشهادة، ولا مهلتها. والوسيط الذي يؤكد لك ذلك يتحدث عن سلطة ليست له.

قبل أول ضربة معول: الأسبستوس والأنقاض

التوصيف قبل الهدم، ومن يتولاه

Code de sécurité pour les travaux de construction (قانون السلامة في أشغال البناء) واضح: «قبل الشروع في أشغال الهدم، يجب إزالة المواد التي يُحتمل أن تنشر غبار الأسبستوس» (المادة 3.23.3.2). وتضيف المادة 3.23.3 أن على صاحب العمل أن يحدّد أنواع الأسبستوس الموجودة قبل الشروع في مثل هذه الأشغال.

وRèglement sur la santé et la sécurité du travail يفصّل التحقيق. فكل مبنى بُني قبل 15 فبراير 1990 يجب تفتيشه لتحديد مواضع الرشّ العازل المحتوي على الأسبستوس، وكل مبنى بُني قبل 20 مايو 1999 لتحديد مواضع العوازل الحرارية للأنابيب (المادة 69.3). والعتبة هي 0.1 % (المادة 69.2). والنوعان مفترض أنهما يحتويان على الأسبستوس، إلا إذا ثبت العكس بمعلومة موثّقة قابلة للتحقق أو بتقرير أخذ عيّنات (المادة 69.4). والمادة 69.11 تفرض التحقق من وجود الأسبستوس قبل أي عمل يُحتمل أن ينشر غباره.

والالتزام موجَّه إلى صاحب العمل، أي إلى المقاول، وإلى المالك صاحب العمل بالنسبة إلى مبنى تحت سلطته. وعملياً، المشتري هو الذي يدفع: فلا مقاول جدّي يقدّم عرض سعر بلا توصيف. والانعكاس نفسه يسري على عازل السطح، كما تشرحه بطاقة الفيرميكوليت والأسبستوس.

الأنقاض وفاتورة التخلص منها

ما لا يُفرَز ينتهي مدفوناً، والدفن مفروضة عليه رسوم. فوزارة البيئة تحدّد رسوم التخلص بـ36 $ عن الطن المتري اعتباراً من 1 يناير 2026، فوق السعر الذي يطلبه موقع التخلص نفسه، وهو موقع يؤطّره Règlement sur l’enfouissement et l’incinération de matières résiduelles. والمنزل المهدوم يزن عشرات الأطنان: هذا البند يُحسب قبل العرض.

التقييم البلدي، والضرائب، ورسوم نقل الملكية

ضريبة الترحيب تُحسب على ما تشتريه، لا على ما سيبقى. فLoi concernant les droits sur les mutations immobilières تحدّد وعاء الضريبة بأعلى ثلاثة مبالغ: المقابل المدفوع، والمقابل المشترط، والقيمة السوقية للعقار وقت النقل (المادة 2). وهذه القيمة السوقية هي القيمة المسجَّلة في سجل التقييم مضروبة في معامل السجل (المادة 1.1). فأنت تدفع إذن رسوماً على مبنى تنوي أن تجعله يزول. وحجم المبلغ يُتحقَّق منه بـحاسبة رسوم النقل قبل تقديم وعد شراء.

أما من جهة سجل التقييم، فالتصحيح لا يرجع بأثر رجعي كما تشتهي. فالمادة 174 من Loi sur la fiscalité municipale تُلزم المقيّم بتعديل السجل ليعكس نقصان قيمة وحدة عقارية بعد الهدم، والمادة 177 تحدّد بدء الأثر بالتاريخ المدوَّن في شهادة المقيّم، دون الرجوع إلى ما قبل الحادثة ولا إلى ما قبل اليوم الأول من السنة المالية السابقة. وفي الأثناء تبقى الأرض مفروضة عليها الضريبة، وقراءة نسبة الأرض إلى المبنى مشروحة في قيمة الأرض والتقسيم العمراني.

الشراء بقصد الهدم: الشروط التي تُدرج في وعد الشراء

وعد شراء بلا شرط في مشروع كهذا هو مقامرة على قرار يصدره ثلاثة منتخبين بعد جلسة استماع علنية. خمسة عناصر تُصاغ، ثم يصادق عليها كاتب العدل الخاص بك.

1. الإذن نفسه. شرط مرتبط بالحصول على شهادة إذن الهدم، لا بمجرد تقديم الطلب.
2. مشروع الإحلال. شرط مرتبط بتأكيد خطي، من البلدية أو من الحيّ البلدي، بأن المشروع المزمع مطابق.
3. المهلة. مهلة تأخذ في الحسبان الإعلان العام، وعشرة أيام الاعتراض، وجلسة الاستماع، وثلاثين يوم المراجعة، وعند الاقتضاء تسعين يوم المقاطعة الإقليمية.
4. الخبرات. حق الدخول إلى المبنى لتوصيف الأسبستوس، وبحسب تاريخ الأرض، لدراسة التربة، مع توزيع واضح للتكاليف.
5. الشاغلون. بيان الإيجار الكامل، وعقود الإيجار، وقبول التعويضات ومهل الإخلاء المنصوص عليها في المادتين 148.0.13 و148.0.14.

وما أرفض التوقيع عليه هو وعد شراء شرطه الوحيد هو التمويل. فالمُقرض الذي يموّل مبنى مصيره الزوال يطرح أسئلته الخاصة، والقيمة التي يأخذ بها ليست قيمة المشروع المنتهي.

أسئلة متكررة

كم يستغرق طلب الهدم؟ لا يحدّد القانون أي مهلة إجمالية. والمهل المؤكدة وحدها هي مهل الإجراء: عشرة أيام للاعتراض، وثلاثون يوماً قبل إصدار الشهادة، وحتى تسعين يوماً للنقض من المقاطعة الإقليمية حيث تنطبق هذه السلطة. وتضيف البلدية زمن دراستها.

منزلي لا يحمل أي صفة تراثية. هل أنا في حلّ من اللجنة؟ ليس تلقائياً. فمنع الهدم دون إذن اللجنة هو القاعدة العامة في المادة 148.0.2. ويمكن للنظام المحلي أن يستثني بعض العقارات غير التراثية ويسقط الإعلان العام في هذه الحالات، لكن ذلك يُتحقَّق منه بالنظام في اليد، عنواناً بعنوان.

هل يمكن لجار أن يُفشل مشروعي؟ يمكنه أن يقدّم اعتراضاً معلَّلاً في عشرة أيام، وعلى اللجنة أن تنظر فيه. ويمكنه أيضاً أن يطلب مراجعة القرار في ثلاثين يوماً. الاعتراض لا يقرّر، لكنه يدخل الملف.

هل يستطيع البائع أن يحصل على الإذن قبل البيع؟ ذلك ممكن، وهو غالباً أفضل سيناريو للمشتري. راقب المهلة التي تحدّدها اللجنة لبدء الأشغال: فبعد انقضائها يصبح الإذن بلا أثر (المادة 148.0.16).

وللاستكمال، اقرأ قيمة الأرض والتقسيم العمراني وما الذي يتغير عند شراء منزل عمره قرن.

تنظر في عقار من أجل الأرض أكثر مما من أجل المنزل؟ اكتب لي. أتحقق من صفة العقار ومن نظام الهدم المنطبق قبل أن يُقدَّم أي وعد شراء.

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج