دليل المشتري

الشراء بين عدة أشخاص في كيبيك

بقلم جورج مطر · 27 يوليو 2026 · 6 دقائق قراءة

الشراء بين شخصين أو ثلاثة، مع أحد الوالدين أو أخ أو صديق، صار أمراً عادياً في المنطقة الكبرى لمونتريال. ما يبقى غامضاً هو أن الأمر ليس تفاهماً بين أقارب: إنه بناء قانوني يحكمه القانون المدني لكيبيك، وقواعده تُطبَّق سواء عرفتها أم لا.

أنا وسيط عقاري لا كاتب عدل: هذه معلومات عامة.

ما تشتريه فعلاً: حصة، لا غرفة

حين يشتري عدة أشخاص عقاراً معاً يصبحون شركاء على الشيوع. وقد تنشأ الشيوع عن عقد أو عن ميراث أو عن حكم قضائي أو بحكم القانون (المادة 1012 من القانون المدني). كل شريك يملك حصة في العقار كله، لا طابقاً ولا غرفة، وله أن ينتفع بالمال دون المساس بوجهة استعماله ولا بحقوق الآخرين (المادة 1016).

الفخّ في المادة 1015: حصص الشركاء تُفترض متساوية. وتقولها Éducaloi بوضوح: يفترض القانون أنكم مالكون بحصص متساوية حتى لو كانت دفعاتكم الأولى وأقساطكم العقارية غير متساوية، وتُقسَّم إيرادات الإيجار وأرباح إعادة البيع بالطريقة نفسها.

اتفاقية الشيوع: ماذا تنظّم، ولماذا تُشهَر

هي الوثيقة التي تستبدل الافتراضات بقراراتكم أنتم. وبحسب غرفة كتّاب العدل و Éducaloi، تغطّي الاتفاقية عادةً:

الحصة الفعلية لكل شريك، تلك التي تتبع المال المستثمَر حقاً؛
تقاسم النفقات والإيرادات، في حين لا ينص القانون إلا على المساهمة في الأعباء المشتركة بنسبة الحصص (المادة 1019)؛
القرارات. تضع المادة 1026 القاعدة الأصلية: الإدارة الجارية تُقرَّر بأغلبية الشركاء عدداً وحصصاً، أما بيع المال أو قسمته أو ترتيب حق عيني عليه أو تغيير وجهة استعماله فيتطلب الإجماع؛
الاستعمال الحصري لجزء من العقار؛
حق الأفضلية، الذي يُلزم من يريد بيع حصته بعرضها أولاً على شركائه؛
ما يحدث عند وفاة أحد الشركاء؛
الخروج: من يشتري الحصة، وبأي سعر، ووفق أي تقييم، وفي أي مهلة؛
طريقة حل الخلافات، كاللجوء إلى الوساطة قبل المحكمة.

وكلما كان الوضع أبعد عن المتوقّع، ازدادت الحاجة إلى الاتفاقية: أخ وأخت يشتريان ثلاثية سكنية، أو والدان يدخلان على سند الملكية مع ابنهما، أو ثلاثة أصدقاء يتقاسمون مبنى. فالقانون لا يعرف نواياكم، بل يعرف ما كتبتم فقط.

نقطة تقنية باهظة الثمن: الشيوع الاتفاقي الوارد على عقار يجب أن يُشهَر ليكون نافذاً في مواجهة الغير (المادة 1014). فبغير إشهار تسري الاتفاقية بينكم، لا في مواجهة من يشتري حصة أحدكم ولا في مواجهة دائنيه. وكاتب العدل هو من يشهرها في السجل العقاري.

لا أحد مُجبَر على البقاء

هذه أهم القواعد وأقلّها معرفةً. المادة 1030: لا أحد مُلزَم بالبقاء في الشيوع، والقسمة يمكن طلبها دائماً، ما لم تكن قد أُجِّلت باتفاقية أو بوصية أو بحكم قضائي أو بحكم القانون. أي شريك بمفرده يستطيع إذن طلب إنهاء الشيوع دون أن يبرّر طلبه.

يمكنكم تأجيل هذا الحق لا إسقاطه. فللشركاء أن يتفقوا كتابةً على تأجيل القسمة لمدة أقصاها 30 سنة قابلة للتجديد (المادة 1013). وللمحكمة أيضاً أن توقف القسمة الفورية لمدة لا تتجاوز سنتين (المادة 1032). وتتيح المادة 1031 كذلك لثلاثة أرباع الشركاء الذين يمثلون 90 % من الحصص، رغم أي اتفاق مخالف، إنهاء الشيوع في عقار مخصّص أساساً للسكن، ولكن فقط لتحويله إلى ملكية مشتركة مقسّمة (كوندو)، ويجوز للباقين عندئذ أن يدفعوا نقداً حصة من يعترض. فهي ليست وسيلة عامة لإخراج أحد الشركاء.

وتضيف المادة 1022 شبكة أمان: إذا اشترى شخص أجنبي عن الشيوع حصة أحد الشركاء، فأمام الباقين 60 يوماً من تاريخ علمهم لإبعاده بردّ الثمن ومصاريفه. لكن حق الاسترداد هذا لا يُعمل به إذا نصّت الاتفاقية على حقوق أفضلية مشهَرة: عندئذ تحلّ الاتفاقية محلّ إجراء الطوارئ بآلية متفق عليها مسبقاً.

المقرض لا يعنيه توزيع نسبكم

في القانون الكيبيكي لا يُفترض التضامن: فهو لا يقوم إلا إذا نصّت عليه الأطراف صراحةً أو نصّ عليه القانون (المادة 1525). أما عقود القروض العقارية فتنصّ عليه.

لذلك يسأل كل مقترض مشارك عن كامل القرض، لا عن حصته. فإذا توقّف الآخر عن الدفع، طالبك المصرف بالمبلغ كله، وتحمّل ملفك الائتماني أثر التأخير. واتفاقية الشيوع لا تغيّر شيئاً هنا: هي تمنحك رجوعاً على شريكك، لا على المقرض.

ولهذا أثر عملي آخر يفاجئ كثيرين: ما دام القرض قائماً باسمك، فهو يظهر ضمن التزاماتك عند أي طلب تمويل لاحق، ولو كان الاتفاق بينكم أن يسدّده الآخر وحده. ضع ذلك في الحسبان قبل أن تُقرض اسمك لمشروع لا تسكنه.

شريك على الشيوع أم كفيل: موقعان مختلفان جداً

الكفالة عقد تلتزم بموجبه شخص تجاه الدائن بتنفيذ التزام المدين إن لم يفِ به (المادة 2333). والكفيل ليس على سند الملكية، ولا يملك أي حصة، ولا ينال أي زيادة في القيمة. وله من حيث المبدأ الدفع بالتجريد، الذي يخوّله مطالبة الدائن بحجز أموال المدين أولاً، لكنه يستطيع التنازل عنه صراحةً (المادة 2347)، والمقرضون يطلبون هذا التنازل عادةً.

الوالد الذي يكفل يتحمّل المخاطرة بلا ملكية. والوالد الذي يصبح شريكاً على الشيوع يتحمّل المخاطرة والحصة معاً، بكل ما يترتب على ذلك ضريبياً وميراثياً.

الوالد الذي يساعد: هبة أم قرض

الهبة والقرض لا يتشابهان إلا في الحساب المصرفي. يشترط المقرض خطاب هبة موقّعاً يؤكد أن المبلغ غير واجب الرد، لأن القرض يُضاف إلى ديونك ويُفسد نِسَبك.

ويشترط أيضاً أن يرى مصدر المال: كشوف حسابات، غالباً عن نحو 90 يوماً، بموجب التزامات مكافحة غسل الأموال. والأموال الآتية من الخارج تحتاج وقتاً أطول ومستندات أكثر.

وتنبيه أخير: إعلان هبة أمام المقرض ثم معاملة المبلغ كقرض فيما بينكم ليس منطقة رمادية، بل تصريح كاذب.

انفصال، وفاة، إفلاس

الانفصال. لا شيء يُقسَّم تلقائياً: تُطبَّق المادة 1030 بما يرافقها من بطء وكلفة قسمة مطلوبة قضائياً. انظر أيضاً العقارات والانفصال.

الوفاة. تدخل حصة المتوفى في تركته: فتصبح شريكاً على الشيوع مع ورثته، وهم ليسوا بالضرورة من تخيّلت. انظر وراثة عقار في كيبيك. وحق الأفضلية أو خيار الشراء المموَّل بتأمين على الحياة هو الجواب المعتاد.

الإفلاس. حصة الشريك جزء من ذمته المالية، أي من الضمان العام لدائنيه. واتفاقية مشهَرة تتضمن حق أفضلية تترك لك على الأقل إمكانية إعادة الشراء.

الزواج والاقتران بحكم الواقع والاتحاد الأبوي: القانون في 2026

كثيرون يفترضون أن نظاماً قانونياً يحميهم. الأمر يتوقف كلياً على صفتكم تجاه بعضكم.

متزوجان أو مقترنان مدنياً. تنطبق الذمة المالية الأسرية تلقائياً منذ الزواج أو الاقتران المدني. وبحسب quebec.ca تشمل مساكن العائلة، والأثاث الذي يفرشها، والمركبات المستعملة لتنقلات العائلة، والحقوق المتراكمة في خطة تقاعد، والمكاسب المسجَّلة في نظام معاشات كيبيك. وما يُقسَّم هو القيمة لا الملكية.

شريكان بحكم الواقع بلا طفل مشترك. لا ذمة مالية قانونية إطلاقاً. سند الملكية والاتفاقية هما حمايتكما الوحيدة.

الاتحاد الأبوي. منذ 30 يونيو 2025 يسري هذا النظام بقوة القانون على الشريكين بحكم الواقع اللذين يصبحان والدَي طفل مشترك وُلد في ذلك التاريخ أو بعده. وهو ينشئ ذمة الاتحاد الأبوي، وتتألف من مساكن العائلة أو الحقوق التي تخوّل استعمالها، والأثاث الذي يفرشها ويخدم استعمال البيت، والمركبات المستعملة لتنقلات العائلة. أما الأموال الواردة بالميراث أو الهبة فمستثناة. ولوالدَي طفل مشترك وُلد قبل ذلك التاريخ أن يخضعا للنظام طوعاً، بعقد موثّق أو بعقد عرفي.

ولاحظ ما لا تشمله هذه الذمة: لا الحقوق المتراكمة في خطة تقاعد ولا المكاسب المسجَّلة في نظام معاشات كيبيك. فهي أضيق من الذمة المالية الأسرية.

الإخوة والأصدقاء والوالد مع ابنه الراشد. لا نظام قانوني على الإطلاق. سند الملكية والاتفاقية فقط.

ترتيب الخطوات

تحدّثوا بالأرقام قبل المعاينة: من يدفع كم، ومن يسكن، وماذا يحدث إن أراد أحدكم الخروج بعد ثلاث سنوات. ثم اجعلوا كاتب العدل يحرّر الاتفاقية قبل عقد البيع أو بالتزامن معه، لا بعده أبداً، لأن إعادة فتح الملف بعد التوقيع أصعب وأغلى. وإذا بدت لك الدفعة الأولى هي العائق الحقيقي، اقرأ أسطورة الـ 20 % و المساعدات المتاحة للمشترين لأول مرة.

الحديث عن “ماذا لو” أسهل بكثير قبل أن يتحرّك أي دولار.

تحضّر لشراء مشترك؟ راسلني: نفكّك الهيكل قبل بدء البحث.