شراء عقار مستردّ من المصرف في كيبيك: القواعد

عبارة «reprise de finance»، وهي التسمية الدارجة في كيبيك للعقار الذي يستردّه المصرف، ليست مصطلحاً في القانون المدني. إنها الكلمة الشائعة للدلالة على نتيجة إجراءين مختلفين، لكل منهما مواده ومهله. ومعرفة أيهما أوصل العقار إلى السوق تغيّر سند ملكيتك، ووسائل رجوعك، وما يجب أن تتحقق منه قبل تقديم وعد شراء. فالسؤال الأول الذي يستحق أن يُطرح على الوسيط ليس عن الثمن، بل عن الإجراء الذي أوصل هذا العقار إلى هنا.

ما الذي تغطيه الكلمة فعلاً

تُعدّد المادة 2748 من القانون المدني الحقوق الرهنية الأربعة للدائن الذي يكون مدينه في حالة إخلال ويكون دَينه محدد المقدار ومستحق الأداء: أخذ حيازة المال لإدارته، أو أخذه وفاءً لدَينه، أو بيعه تحت إشراف القضاء، أو بيعه بنفسه. وهذا الحق الأخير محفوظ، بموجب المادة 2784، للدائن الذي يحمل رهناً على أموال مؤسسة تجارية.

أما بالنسبة إلى منزل أو كوندو أو مبنى صغير متعدد الشقق، فيبقى سيناريوهان واقعيان: الأخذ وفاءً، ثم إعادة البيع من قِبَل المؤسسة التي صارت مالكة، أو البيع تحت إشراف القضاء. وكلاهما يُنتج إعلاناً على Centris. لكنهما لا يُنتجان العقد نفسه. وتذكّر Éducaloi في هذا السياق أن الإخلال ليس الدفعة الفائتة وحدها: فعقد القرض قد ينص على إخلالات أخرى، مثل الالتزام بإبقاء المنزل مؤمَّناً عليه.

الإشعار المسبق بالتنفيذ ومهلة 60 يوماً

لا شيء يبدأ من دون نشر. تُلزم المادة 2757 الدائن بأن يودع لدى مكتب إشهار الحقوق إشعاراً مسبقاً مرفقاً بدليل تبليغه إلى المدين. فالخطوة إذاً علنية ومؤرخة في Registre foncier، وهو سجل الملكية العقارية في كيبيك.

وتحدد المادة 2758 مضمون الإشعار: بيان كل إخلال، والتذكير بالحق في تداركه، وذِكر مبلغ الدَّين أصلاً وفائدةً، وتسمية الحق الرهني الذي ينوي الدائن ممارسته، ووصف المال، ومطالبة الشخص المعني بالتخلي عن المال قبل انقضاء المهلة المقررة.

وتسري المهلة اعتباراً من تسجيل الإشعار، وتمنع المادة 2749 الدائن من ممارسة حقه قبل انقضائها. فبالنسبة إلى منزل، المهلة 60 يوماً، لا 30 ولا 90.

وهذه المهلة ليست عدّاً تنازلياً لا رجعة فيه. فالمادة 2761 تتيح للمدين، أو لأي شخص آخر ذي مصلحة، أن يُبطل حق الدائن بأن يدفع ما هو مستحق له أو يتدارك الإخلال، وأن يدفع المصاريف المتكبدة، إلى أن يكون المال قد أُخِذ وفاءً أو بيع. والنتيجة العملية: العقار الخاضع لإشعار مسبق ليس عقاراً مستردّاً بعد، ويمكن أن يعود إلى مالكه حتى اللحظة الأخيرة.

الأخذ وفاءً أو البيع تحت إشراف القضاء

الأخذ وفاءً. حين لا يُتدارَك الإخلال ضمن المهلة، تنص المادة 2781 على أن الدائن يأخذ المال وفاءً بأثر الحكم بالتخلي أو بموجب عقد مُبرَم طوعاً، وأن هذا الحكم أو هذا العقد يشكّل سند ملكيته. وتضيف المادة 2783 التوضيح الذي يعنيك: يصبح الدائن مالكاً اعتباراً من تسجيل الإشعار المسبق، ويأخذ المال في الحالة التي كان عليها آنذاك.

وثمة ضمانتان. فالمادة 2778 تُلزم الدائن بالحصول على إذن المحكمة إذا كان المدين قد سدّد نصف الالتزام المضمون أو أكثر وقت تسجيل الإشعار المسبق. والمادة 2779 تتيح للمدين أو للدائنين اللاحقين أن يطلبوا بيعاً بدلاً من الأخذ وفاءً، وفق شروط محددة.

البيع تحت إشراف القضاء. بموجب المادة 2791، المحكمة هي التي تعيّن الشخص المكلّف بالبيع، وتحدد شروط البيع وأعباءه، وتبيّن ما إذا كان يتم بالتراضي أو بطلب عروض أو بالمزاد، ولها أن تحدد سعراً أدنى. وعلى هذا الشخص أن يكون مستقلاً عن ذوي المصلحة، وأن يتصرف، وفق المادة 2793، باسم المالك مع الإفصاح عن صفته للمشتري.

والسطر الثالث هو أكثر ما يُساء فهمه. ففي البيع تحت إشراف القضاء، غياب الضمان لا يأتي من بند قابل للتفاوض: تنص المادة 1731 على أن هذا البيع لا يرتب أي التزام بضمان جودة المال المبيع. فليس هناك ما يُتفاوَض عليه. وتوضح المادة 2794 من جهة أخرى أنه يُطهّر الحقوق العينية بالقدر المنصوص عليه في قانون أصول المحاكمات المدنية.

الشراء من دون Declarations du vendeur

استمارة Declarations du vendeur sur l’immeuble، أي تصريحات البائع عن العقار، إلزامية منذ يوليو 2012 عند بيع شخص طبيعي أي عقار سكني في المقام الأول يضم أقل من خمس وحدات. وتوضح OACIQ أن الاستمارة، حين يكون البائع شخصاً معنوياً، موصى بها بشدة فحسب، وتذكر كمثال المؤسسات المالية عند استردادها عقاراً.

والترجمة العملية لذلك: البائع لم يسكن العقار قط، ولا يعرف عمر السقف، ولا سنة تركيب المصرف الفرنسي، ولا تاريخ التسربات، والقانون لا يُلزمه بملء الاستمارة التي كانت ستطرح هذه الأسئلة. أنت تشتري من دون تاريخ، أي من دون الورقة التي يعتمد عليها المشتري عادةً في بناء أسئلته إلى المفتش وفي تحديد ما يستحق تحقّقاً إضافياً قبل التوقيع.

ويُضاف إلى ذلك استبعاد الضمان. فحين يمر عبر بند، تتيح المادة 1732 للطرفين أن يخفّضا آثاره أو يستبعداه كلياً، وتحرم المادة 1733 البائع من هذه الحماية إن لم يكشف العيوب التي كان يعلمها، إلا حين يشتري المشتري على مسؤوليته ومخاطره من بائع غير محترف. أما المدى الدقيق لهذا الاستثناء في مواجهة مؤسسة مالية فيتوقف على صفة البائع وعلى النص الموقّع: وهذا سؤال لمحامٍ أو كاتب عدل قبل الوعد، لا بعده. والآلية كاملة في البيع بدون ضمان قانوني في كيبيك.

وتستخلص OACIQ من قراري Blais ضد Laforce وTremblay ضد Immeubles Perron ltée نتيجة واضحة: المشتري الذي يشتري مع استبعاد كامل لن يستطيع الرجوع على المالكين السابقين، ولو كان هؤلاء قد باعوا مع الضمان القانوني. فالسلسلة مقطوعة.

حالة المبنى، ورسوم الملكية المشتركة، والشاغلون

العقار يكون غالباً فارغاً منذ أشهر. وموقف Bureau d’assurance du Canada، وهو مكتب التأمين في كندا، واضح: معظم العقود تستثني تجمّد الأنابيب وأضرار المياه إذا كان المسكن شاغراً، حتى لو كان هذا الشغور مأذوناً به. والعقود القياسية تغطي تجمّد الأنابيب وانفجارها بشرط أن تكون في الجزء المدفأ، وأن تكون قد اتُّخذت تدابير معقولة للحفاظ على الحرارة فيه. لا أحد يؤمّن الماضي.

وفي الملكية المشتركة، المتأخرات تتبعك. المادة 1069 صريحة: من يحوز حصة في ملكية مشتركة مقسّمة، بما في ذلك نتيجةً لممارسة حق رهني، يكون ملزماً بأن يدفع، مع الفوائد، كل النفقات المشتركة المستحقة وقت الحيازة. والمخرج في المادة نفسها: يجوز لواعد الشراء أن يطلب من النقابة بياناً بالنفقات المشتركة المستحقة، ولا يكون عندها ملزماً بالدفع إلا إذا سُلّم إليه البيان خلال 15 يوماً من الطلب. اطلبه كتابةً، وباكراً. وقراءة المستندات الأخرى في رسوم الكوندو والصندوق الاحتياطي.

وقد يكون المالك السابق لا يزال هناك. تنص المادة 2765 على أن المحكمة تأمر بالتخلي الجبري بعد أن تتثبت من الدَّين، ومن الإخلال، ومن رفض التخلي طوعاً، ومن انتفاء سبب صحيح للاعتراض، وعلى أن الحكم يحدد المهلة والكيفية. اطرح مسألة الشغل قبل التوقيع، واجعل الجواب مدوّناً في الوعد.

الفحص والتأمين والتمويل في عقار مستردّ

يكفّ الفحص عن كونه إجراءً شكلياً. فمن دون تصريح البائع ومن دون ضمان، كل ما لا يُكتشَف قبل التوقيع سيكون على عاتقك. وتدعو OACIQ المشتري إلى عدم التردد في الاستعانة بخبراء لفحص العقار قبل الشراء في هذا النوع من المعاملات. وفي مبنى فارغ وبلا كهرباء، احسب مهلة أطول: إذ يلزم غالباً إعادة فتح الخدمات لاختبار السباكة والتدفئة. والتكاليف والتوقيت المناسب في فحص ما قبل الشراء في كيبيك: كم يكلف ومتى تجريه.

وما لا أستطيع تأكيده: لا يوجد مصدر رسمي يسمح بالقول إن مُقرضاً أو مؤمِّناً يرفض تلقائياً عقاراً مستردّاً. لكن السؤال يُطرح في كل مرة، ويُحسَم قبل تقديم العرض. اطرحه على المُقرض والمؤمِّن في الوقت نفسه، مع العنوان ونوع البيع، ثم احتفظ بهامش للأشغال: فالسقف الحقيقي يُحسَب أولاً، عبر حاسبة القدرة الشرائية.

أما من ناحية سندات الملكية، فتصف Éducaloi الفحص الذي يجريه كاتب العدل: مراجعة العقود القديمة، والتأكد من أن العقار يعود فعلاً إلى البائع، وكشف حجز بسبب ضرائب غير مدفوعة أو حق مرور. ويعطي Registre foncier التاريخ القانوني: من اشترى ومن باع، ومتى، وبأي ثمن، والرهون المسجّلة. والبقية في كاتب العدل في كيبيك، خطوة بخطوة.

هل يعوّض الخصم عن المخاطرة؟

لا يوجد مصدر رسمي يحدد خصماً متوسطاً على عقار مستردّ في كيبيك، والنسبة المئوية التي تقرأها في مكان آخر لا تساوي شيئاً هنا. والحساب الصادق يُختصر في ثلاثة أسطر: ثمن عقار مماثل بيع مع الضمان، ناقص التكلفة المقدَّرة كتابةً للأشغال التي ستتحملها وحدك، ناقص قيمة حق الرجوع الذي تتنازل عنه.

والسطر الثالث هو الأصعب في التقدير والأكثر نسياناً. قيمته ضئيلة إذا كان الفحص شاملاً والمبنى بسيطاً. وقيمته باهظة إذا أشار المفتش إلى منطقة لم يستطع معاينتها: فالخصم عندها لا يُقارَن بأشغال معروفة، بل بمخاطرة مفتوحة.

أسئلة متكررة

هل أستطيع الشراء خلال مهلة 60 يوماً؟ يبقى المالك مالكاً ما دام المال لم يُؤخَذ وفاءً ولم يُبَع، وتتيح له المادة 2761 أن يُبطل الرجوع بدفع ما هو مستحق والمصاريف. وما دام لم يُبرَم شيء، فعرضك يستهدف بيعاً عادياً، لا عقاراً مستردّاً.

هل على المصرف أن يسلّمني تصريح بائع؟ ليس إلزامياً. توضح OACIQ أن الاستمارة، حين يكون البائع شخصاً معنوياً، موصى بها بشدة، وهي تستهدف صراحةً المؤسسات المالية عند استردادها عقاراً. اطلب على الأقل الأقسام المتعلقة بالتغذية بالمياه وبخدمات الصرف الصحي.

هل يمحو البيع تحت إشراف القضاء الرهون؟ تنص المادة 2794 على أنه يُطهّر الحقوق العينية بالقدر المنصوص عليه في قانون أصول المحاكمات المدنية. وهذا ليس ضماناً عاماً لنظافة السند: بل هو بالضبط ما يجب أن يؤكده فحص السندات لدى كاتب العدل قبل التوقيع.

هل أستطيع وضع شرط فحص في عرضي؟ لا شيء في القانون المدني يمنع ذلك، لكن شروط البيع يحددها البائع، وتحددها المحكمة في البيع تحت إشراف القضاء، وفق المادة 2791. اطلب هذه الشروط قبل أن تصوغ عرضك.

وللاستزادة، اقرأ الانسحاب من عقار: سبع إشارات تُتحقَّق على الورق والبيع بدون ضمان قانوني في كيبيك.

هل يهمك عقار مستردّ في لافال أو مونتريال؟ اكتب إليّ. نتحقق أولاً من نوع البيع، ومن المستندات المتاحة، ومن الشروط المفروضة، قبل الحديث عن السعر.

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج