عقد الوساطة الحصري للشراء في كيبيك: ما الذي توقّعه فعلاً

المستند يقع في ثماني صفحات ويُوقَّع غالباً في مطبخ، بين زيارتين. ولا يشترك تقريباً في شيء مع العقد الذي يوقّعه البائع: نموذج آخر، وترقيم آخر، ومسألة أجر لا تُحسم بالطريقة نفسها أبداً. إليك ما يجب قراءته والتفاوض عليه قبل التوقيع.

عقد الوساطة للشراء هو نموذج CCA 00001

المادة 24 من Loi sur le courtage immobilier (قانون الوساطة العقارية في كيبيك) لا تترك أي هامش: يجب أن يُثبَت العقد كتابةً على النموذج الإلزامي الذي تعدّه OACIQ، ولا ينعقد إلا حين يوقّعه الطرفان. وللمنزل أو الدوبلكس أو المبنى الثلاثي، النموذج هو Contrat de courtage exclusif, Achat, Immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements excluant la copropriété، أي عقد الوساطة الحصري للشراء لعقار سكني بشكل أساسي يقلّ عن 5 مساكن مع استثناء الملكية المشتركة، ورقمه CCA 00001.

تذكّر كلمة excluant، أي «باستثناء». فمنذ التعديلات التي دخلت حيّز التنفيذ في 29 نوفمبر 2023، تُوقَّع الملكية المشتركة المقسّمة أو الشائعة على نموذج آخر هو CCADI. فإذا كنت تبحث عن كوندو في مونتريال وقُدّم لك نموذج CCA، اطرح السؤال.

والمادة 26 تُبطل أي عقد شفهي، فالكلام وحده لا يُنشئ شيئاً هنا. والمادة 25 تنص على أنك غير ملزم بتنفيذ التزاماتك إلا من اللحظة التي تصبح فيها بحوزتك نسخة من العقد.

والمقارنة مع عقد الوساطة الحصري للبيع، بنداً بنداً مفيدة: إحدى عشرة صفحة مقابل ثماني، وملحق إقرارات إلزامي عن العقار على البائع، ولا شيء من ذلك عليك. فعقدك يتعلق ببحث، لا بعقار تملكه أصلاً.

البند 2.1: المدة، والحصرية التي لا تحبسك بقدر ما يُعتقد

أنت توكّل الوسيط «حصرياً» للبحث عن عقار وإبرام اتفاق يرمي إلى الشراء. وينتهي العقد الساعة 23:59 في التاريخ الذي تدوّنه، وفي غياب تاريخ، بعد 30 يوماً من انعقاده. وثلاثون يوماً نادراً ما تكفي لبحث جدي في منطقة مونتريال الكبرى: فهذا التاريخ ليس تفصيلاً إدارياً، بل قرار تتخذه أنت.

البند 3.1. هو الأقصر في النموذج، وهو الذي يحكم الباقي. يصف الخصائص الجوهرية للعقار المطلوب، والحصرية والأجر يعودان كلاهما إلى «كل عقار مشمول بالبند 3.1». فإذا كُتب بصيغة واسعة غطّى هذا السطر معظم السوق تقريباً. وإذا كُتب بدقة ووُصف العقار المطلوب بوضوح، تركَ لك متنفساً.

والحصرية لا تعني أن تتوقف عن البحث. فنشرة OACIQ واضحة: هي لا تُطبَّق إلا بين حاملي الرخص. والبند 7.2 يؤكد أنك تستطيع القيام بخطوات بنفسك لدى مالك، بما في ذلك زيارة عقار مفتوح للجمهور بلا موعد، بشرطين: أن تفصح عن أنك ممثَّل، وأن تُعلم وسيطك بخطواتك. ومن هنا تأتي فائدة أن تعرف لحساب مَن يعمل الوسيط الواقف عند باب الزيارة الحرة.

البند 6: من يدفع فعلاً لوسيط المشتري

لا يوجد قانون يحدد معدلاً في كيبيك. والبند 6.1 يجعلك تختار بين نسبة مئوية ومبلغ مقطوع، زائد الضرائب. وتُطبَّق النسبة على السعر المدوَّن في promesse d’achat، أو على السعر المطلوب في البند 5.1 في الحالة التي يمنع فيها عمل طوعي من جانبك تنفيذ العقد.

وثلاث حالات تجعل الأجر مستحقاً: اتفاق يرمي إلى شراء عقار مشمول بالبند 3.1 يُبرَم خلال مدة العقد، بوساطة الوسيط أو بدونها؛ واتفاق يُبرَم خلال 180 يوماً بعد انتهاء العقد أو فسخه، إذا كنت قد أبديت اهتماماً بهذا العقار خلال مدته، إلا إذا أبرمتَ في الأثناء بحسن نية عقداً حصرياً مع وسيط آخر؛ والعمل الطوعي الذي يمنع التنفيذ.

والبند 6.2 يجيب على السؤال الحقيقي. فهو يلزم وسيطك بتحصيل أي أجر قد تستحقه له وكالة أخرى، وينص على أن المبلغ المحصَّل يُخصم من الأجر المنصوص عليه في عقدك. فعرض المشاركة المدوَّن في عقد وساطة البائع يأتي إذاً خصماً من المبلغ الذي تدينه. وكل شيء يتوقف على الفارق بين الرقمين، لا على نسبة معلنة في أي مكان آخر.

وحين يبقى فرق واجب الدفع، يصف Guide des pratiques professionnelles الصادر عن OACIQ (دليل الممارسات المهنية) طريقين: الفاتورة المباشرة، أو تمويل هذا المبلغ داخل السعر المعروض، بواسطة البند R2.5 من Annexe R, Immeuble résidentiel. والطريق الثاني له شروط: فبحسب الدليل نفسه، تشترط CMHC أن يكون الأجر مدرجاً في سعر العرض وألا يتجاوز هذا السعر قيمة العقار. وهذا يُتحقَّق منه مع مُقرضك.

ويرافق البند 6.2 تحذير في إطار: المبلغ المعروض يتغيّر من وكالة إلى أخرى ومن عقار إلى آخر، وقد يتجاوز حتى ما اتفقت عليه، وعلى الوسيط أن يخبرك بالمبلغ الذي يتوقع قبضه قبل أن تقدّم عرضك. وهذا سؤال يُطرح عند كل عقار، لا مرة واحدة. حدّد نطاقك أولاً بواسطة حاسبة القدرة الشرائية: فالمبلغ الذي تحتاج لتمويله يتغيّر إذا أُضيف أجر إلى السعر.

والبند 6.3 ينص على العكس. فلا يُستحق أي أجر إذا كان الوسيط أو زوجه أو شركة يسيطر عليها يملك مصلحة في العقار المبيع، ولا إذا لم يُوقَّع عقد البيع بخطأ من البائع. وعقد البائع يحتوي البند المرآة، المتعلق بخطأ المشتري.

البند 7: الأمران اللذان تتعهد بعدم فعلهما

خلال مدة العقد، لا يمكنك، بشكل مباشر أو غير مباشر، أن تتفاوض مع مالك عقار مشمول بالبند 3.1 بوساطة شخص آخر غير وسيطك، ولا أن تصبح طرفاً في اتفاق يرمي إلى شراء مثل هذا العقار أو مقايضته أو استئجاره على غير أساس خدمات وسيطك.

والبند 7.3 يضيف إقراراً: أنت تصرّح بأنه لا يوجد لديك عقد وساطة للشراء لا يزال سارياً مع وكالة أخرى. وعقدان متداخلان يعرّضانك لمطالبتين عن معاملة واحدة، وهو وضع لا يريده أحد.

البند 8: التزامات الوسيط الاثنا عشر، وواجب التحقق

هذا هو المقابل الذي تحصل عليه، وهو الجزء من النموذج الذي يقرأه المشترون أقل من غيره. فالوسيط يتعهد بأمور منها أن يعمل بولاء وحرص وكفاءة، وأن يقدّم في أسرع مهلة كل وعد مكتوب يتلقاه منك، وأن يفصح كتابةً عن أي مصلحة يملكها في عقار يعرضه عليك وعن أي اتفاق أجر متصل بموضوع العقد، وأن يسلّمك نسخة.

والفقرة 3 تستحق قراءة متأنية: عليه أن يجري التحققات المعتادة وأن يُظهر صحة الوقائع أو البيانات التي ينقلها إليك ولا تأتي من وسيط آخر. ولائحة أخلاقيات المهنة تذهب أبعد: أن يكتشف العوامل التي قد تؤثر عليك سلباً، وأن يخبرك بكل عامل سلبي يعلمه، وأن ينصحك بموضوعية، وأن يوصي بخبير معترف به عندما تقتضي حماية مصالحك ذلك.

والمشتري الذي يتعامل وحده مع وسيط البائع لا يحصل على أي من ذلك. ونموذج Avis du courtier sans contrat de courtage exclusif, Achat، أي إشعار الوسيط في غياب عقد وساطة حصري للشراء، يقولها بلا مواربة: هذا الوسيط يعمل فعلياً لحساب البائع، ولا يحق له طلب أي أجر من المشتري، ولا يدين له إلا بمعلومات موضوعية ومعاملة منصفة.

التمثيل المزدوج: الذي يسقط هو عقدك، لا عقد البائع

هنا يكمن التفاوت الذي لا يشرحه أحد. فالمادة 29.1 من القانون تفرض فسخ عقد يرمي إلى الشراء، لا عقد بيع أبداً. فإذا علم وسيطك أنك تريد تقديم عرض على عقار يحمل هو نفسه إدراجه، وجب عليه أن يرسل إليك إشعاراً خطياً مسبباً يحدد العقار المعني، وأن يوصيك بإبرام عقد جديد مع وسيط آخر، ولا يحق له طلب أي أجر. وهذا التحذير مدرَج في البند 2.1 من النموذج.

وتنص اللائحة على استثناءين: ألا يوجد حامل رخصة قائم في نطاق 50 كيلومتراً يستطيع أن يعمل كوسيط لك، أو أن يكون الوسيط الذي يحمل الإدراج داخل الوكالة غير الوسيط الذي يمثلك. وعلى الوسيط حينها أن يُعلمك بذلك كتابةً وأن يحصل على موافقتك الخطية قبل أي عرض. وإن لم يفعل، فإنه يفسخ.

فسخ عقد الوساطة للشراء: الأبواب الثلاثة

الأول في البند 2.1: ما لم يوجد نص مخالف في البند 10.1، يمكنك الفسخ بلا سبب في أي وقت. وقد تُلزَم حينها بدفع الرسوم والنفقات التي صُرفت فعلاً أو بتعويض الوسيط عن الضرر الذي تحمّله. اسأل مسبقاً عن أي منها، وبأي مبلغ، قبل أن تضع اسمك على الورقة.

والثاني يصلح حتى إذا نُصّ على أن العقد غير قابل للفسخ: فالمادة 28 من القانون تمنحك ثلاثة أيام، تبدأ من اليوم الذي تستلم فيه نسخة موقّعة من الطرفين، للفسخ حسب تقديرك بإشعار خطي. وتضيف المادة 29 أنه لا يمكن حينها طلب أي أجر، إلا إذا وقعت عملية تستجيب لشروط المادة 27.

والثالث ليس لك: فالوسيط لا يستطيع الفسخ إلا لسبب جدي، ولا في وقت غير مناسب.

أسئلة شائعة

هل يكلّفني التوقيع شيئاً؟ في معظم المعاملات التي يكون فيها البائع ممثَّلاً، تُخصم المشاركة المعروضة على الوسيط المتعاون من أجرك ولا يبقى شيء واجب الدفع. والفاتورة تظهر حين تكون هذه المشاركة أقل من مبلغ بندك 6.1، أو حين لا يكون للبائع وسيط.

أريد الشراء مباشرة من المالك. هل هذا مسموح؟ نعم، والبند 7.2 يتيح لك القيام بالخطوات الأولى بنفسك. لكن لن تأتي أي مشاركة من جانب البائع: وهذه هي الحالة التي يُدفع فيها بندك 6.1 بكامله. احسب قبل الزيارة، لا بعدها.

من أي تاريخ تبدأ مهلة 180 يوماً؟ من تاريخ الانتهاء المدوَّن في البند 2.1، أو من تاريخ الفسخ، لا من تاريخ التوقيع أبداً.

وسيطي يحمل إدراج العقار الذي يناسبني. ماذا نفعل؟ ما عدا الاستثناء المنصوص عليه في اللائحة، عليه أن يفسخ عقدك وأن يوصيك بوسيط آخر، ولا يحق له مطالبتك بشيء. وكثير من المشترين يعيشون هذه اللحظة كأنها تخلٍّ عنهم: والأمر على العكس، فهي القاعدة التي تجنّبك أن ينصحك من يدافع عن الجانب الآخر.

وللاستكمال، اقرأ ما الذي تدفعه فعلاً عمولةً في كيبيك، وما يجب على الوسيط أن يفصح لك عنه بشأن عقار خارج السوق، والأسئلة الخمسة التي تطرحها قبل توكيل وسيط.

قُدّم لك عقد وساطة للشراء وهناك بند يشدّ انتباهك؟ اكتب لي. أشرح لك البند وحساب البند 6.2 قبل أن توقّع.

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج