أفضل وقت للشراء في مونتريال: بيانات شهر أغسطس

في أواخر أغسطس يسمع المشتري أمرين متناقضين: أن البائعين المستعجلين يتنازلون قبل الخريف، وأنه لم يبقَ شيء جيد لزيارته. والإحصاءات الشهرية لـAPCIQ تحسم الأمر، بشرط النظر إلى ثلاثة أرقام محددة بدل السعر الوسيط. إليك أيّها، للافال وللمنطقة الحضرية للتعداد (RMR) لمونتريال.

أفضل وقت للشراء في مونتريال لا يُقرأ في السعر الوسيط

ثلاثة تعريفات أولاً، مأخوذة كما هي من الملاحظات التفسيرية لـAPCIQ.

العروض الجديدة: «عدد عقود الوساطة الجديدة التي يقع تاريخ توقيعها ضمن الفترة المعنية». وهذا تدفق، أي وارد الشهر.

العروض السارية: «عدد العروض التي يكون وضعها سارياً في آخر يوم من الشهر». وهذا مخزون، صورة لحظية، لا متوسطاً.

متوسط مدة البيع: «متوسط عدد الأيام بين تاريخ توقيع عقد الوساطة وتاريخ البيع». وتاريخ البيع هو تاريخ قبول وعد الشراء، «الذي يسري مفعوله عند رفع جميع الشروط».

ومن ذلك نتيجتان نادراً ما تُقالان. لا وجود لأي مدة بيع وسيطة في هذه الجداول: الرقم متوسط، تجذبه إلى الأعلى العروض الأبطأ. وبما أن العدّ يبدأ من عقد الوساطة، فإن عقاراً أُعيد عرضه بعقد جديد يبدأ من الصفر، ولو كان معروضاً منذ الشتاء. أما عن السعر الوسيط، فتحذّر APCIQ بنفسها: الأسعار «لا تعكس بالضرورة القيمة المتوسطة أو الوسيطة لمجموع عقارات قطاع ما».

مخزون أغسطس 2026 في لافال، شهراً بشهر

إليك الأشهر الثمانية الأولى من 2026 في لافال، وكل سطر مأخوذ من نشرة APCIQ للشهر المعني. أما عمود النسبة فهو حسابي أنا: APCIQ لا تنشر هذه النسبة.

ذروة العروض الجديدة في الربيع، لا في أغسطس. 735 في مارس و741 في أبريل، مقابل 497 في أغسطس، أي أقل بالثلث.

والمخزون لا يبلغ ذروته في أغسطس أيضاً. العروض السارية في لافال تسقف عند 1 601 في أبريل و1 600 في مايو، وتنزل إلى 1 469 في يوليو، ثم تعود إلى 1 514 في أغسطس. إن كنت سمعت أن الخيار يكون في أوسع مدى نهاية الصيف، فالبيانات تقول العكس.

ما يتغير في أغسطس هو الإيقاع. 255 عملية بيع، أضعف شهور 2026 بعد يناير، لمخزون يكاد يطابق مخزون مايو. ومتوسط مدة بيع المنزل الأحادي في لافال ينتقل من 26 يوماً في مايو إلى 40 يوماً في أغسطس؛ ومدة الكوندو من 47 إلى 63 يوماً، مقابل 58 يوماً في أغسطس 2025.

وتروي RMR لمونتريال القصة نفسها بحجم أكبر: 5 874 عرضاً جديداً في أغسطس 2026 مقابل 8 574 في مارس، و20 128 عرضاً سارياً مقابل 21 073 في مايو.

نسبة المبيعات إلى العروض الجديدة: حساب قطاعك

النسبة بين مبيعات الشهر وعروضه الجديدة تقول بأي سرعة يمتص السوق ما يصله. في لافال تنزل إلى 51% في أغسطس 2026، أدنى مستوى لها منذ يناير، بعد 73% في يونيو. وفي RMR لمونتريال، يعطي أغسطس 2026 عدد 2 853 عملية بيع مقابل 5 874 عرضاً جديداً، أي 49%.

وللنسبة حدّان. مبيعات الشهر لا تخص عروض الشهر نفسه، وتاريخ البيع المعتمد هو تاريخ رفع الشروط، وغالباً ما يقع بعد الزيارة بأسابيع. ثم إن النسبة تخلط الفئات. ففي أغسطس 2026، في RMR لمونتريال، كان للكوندو 9 957 عرضاً سارياً مقابل 1 046 عملية بيع، وللأحادية 7 753 مقابل 1 498: أي أن مشتري الكوندو كان أمامه ضعف الخيارات تقريباً لكل عملية بيع مُبرمة. احسب النسبة على فئتك أنت، لا على المجموع.

أشهر المخزون: المقياس الرسمي لظروف السوق

لدى APCIQ مقياسها الخاص لظروف السوق، وهو ليس أياً من الأرقام أعلاه. فهي تعرّف المخزون بأنه «متوسط العروض السارية خلال الاثني عشر شهراً الأخيرة»، ثم تعرّف عدد أشهر المخزون بأنه هذا المخزون مقسوماً على متوسط مبيعات الاثني عشر شهراً الأخيرة. والتنعيم مقصود: «هذا الحساب يزيل التقلبات الناجمة عن الطابع الموسمي». والعتبات منشورة هي الأخرى: أقل من 8 أشهر، سوق بائع؛ من 8 إلى 10 أشهر، سوق متوازن؛ أكثر من 10 أشهر، سوق مشترٍ.

ويطبّق مقياسها السكني للربع الثاني من 2026 هذه العتبات على المنزل الأحادي في لافال، بحسب شريحة السعر.

ولا تبلغ أي شريحة حالة التوازن: حتى أعلى السوق، عند 7.6 أشهر، يبقى مصنفاً سوق بائع.

وينزل المقياس نفسه إلى مستوى القطاع. فلكوندو وسط مدينة لافال، يعطي 10.1 أشهر مخزون في شريحة 530 000 $ إلى 630 000 $، مصنفة سوق مشترٍ، و8.3 أشهر عند 630 000 $ فأكثر، مصنفة متوازنة. وهذا هو الجواب الحقيقي عن سؤال «هل هذا وقت مناسب»: الجواب لا يوجد على مستوى مدينة، بل على مستوى فئة وقطاع وشريحة سعر فقط. والقطاعات الستة في لافال مقارَنة في الشراء في لافال.

لماذا يشوّه الأول من يوليو الروزنامة الكيبيكية

تكتب Tribunal administratif du logement (محكمة السكن الإدارية) ذلك بلا مواربة: «في كيبيك، تنتهي غالبية عقود إيجار المساكن في 30 يونيو، ما يؤدي كل سنة إلى عدد كبير من عمليات الانتقال». و«حق المستأجر الجديد في شغل المكان يبدأ في اليوم الأول من العقد».

وهذا التاريخ يلاحقك إن اشتريت عقاراً يسكنه مستأجر، سواء كان مبنى متعدد الشقق أو كوندو مؤجَّراً. فأن تشغل بنفسك مسكناً مؤجَّراً هو استرداد، والمحكمة تحدد مهل الإشعار: 6 أشهر على الأقل قبل انتهاء عقد تزيد مدته على 6 أشهر، وشهر واحد لعقد مدته 6 أشهر أو أقل، و6 أشهر قبل التاريخ المقرر لعقد غير محدد المدة. وللمستأجر شهر واحد للرد، وسكوته يعني الرفض. وبلغة التواريخ: على مسكن ينتهي عقده في 30 يونيو 2027، يجب أن يصدر الإشعار قبل نهاية ديسمبر 2026.

وتُضاف حماية أخرى: لا استرداد ممكناً في مسكن يشغله منذ عشر سنوات على الأقل شخص عمره 65 سنة فأكثر ولا يتجاوز دخله 125% من عتبة الأهلية للمساكن ذات الإيجار المنخفض، إلا إذا كان المؤجِّر أو المستفيد هو الآخر في 65 سنة فأكثر. اعرض حالتك على محامٍ أو على كاتب عدلك قبل تقديم العرض.

أفضل وقت للشراء يتوقف أيضاً على سعرك المضمون

وكالة استهلاك المنتجات المالية في كندا واضحة بشأن ما تفعله الموافقة المسبقة: هي تثبّت سعر فائدة لمدة 60 إلى 130 يوماً بحسب المُقرض. وهي لا تضمن الحصول على القرض، ولا المبلغ، فالمبلغ حدّ أقصى.

وعدد الأيام هذا قيد على الروزنامة تماماً كالموسم. فبنك كندا ينشر تواريخ إعلان سعره التوجيهي قبل أكثر من سنة: ففي 6 أغسطس 2025 أعلن ثمانية تواريخ لسنة 2026، منها 2 سبتمبر و28 أكتوبر و9 ديسمبر. وسعر مثبَّت في أواخر أغسطس يغطي إذن إعلاناً واحداً على الأقل، وغالباً اثنين، قبل أن ينتهي.

وقبل مقارنة الأشهر، قارِن المبالغ: حاسبة القدرة الشرائية تعطي ترتيباً من حيث الحجم. أنا لست وسيط رهن عقاري: لملفك أنت، تحدّث إلى وسيط رهن عقاري أو إلى مُقرضك، واقرأ ما تضمنه الموافقة المسبقة فعلاً.

الشراء في نهاية الصيف: ما الذي يغيّره في التفاوض

ما تمنحه نهاية الصيف تقوله البيانات: عروض أقدم وسوق أبطأ، لا خصماً. ومتوسط مدة 40 يوماً بدل 26 يتركك مع حجة، لا أكثر. ولا يسمح لي أي مصدر رسمي بتقدير متوسط الخصم المحصَّل في أغسطس بدل مايو.

وانتظار الخريف لا يقلّص الخيار بالضرورة. ففي لافال، انتقلت العروض الجديدة من 504 في أغسطس 2025 إلى 620 في سبتمبر 2025، ثم 555 في أكتوبر و433 في نوفمبر، بينما ظلت المبيعات عند 351 و362 و338. وفي أكتوبر 2025، نزل متوسط مدة بيع الأحادية في لافال إلى 31 يوماً. ونمط سنة 2025 ليس توقعاً لسنة 2026، لكنه يناقض فكرة أن كل شيء يتوقف بعد العودة إلى المدارس.

أما ما لا يغيّره الشهر فهو روافع التفاوض. وهي في وعد الشراء، والشروط، والعربون، وتاريخ الإشغال. والنسخة الشتوية من هذا الاستدلال في شراء منزل في الشتاء في كيبيك.

الأسئلة الشائعة

هل تنخفض الأسعار في أغسطس في مونتريال؟ ليس بحسب نشرة APCIQ لشهر أغسطس 2026. فالسعر الوسيط للمنزل الأحادي في RMR لمونتريال فيها 650 000 $، بارتفاع 3% خلال سنة، وسعر الكوندو 437 250 $، بارتفاع 4%. وفي لافال، الأحادية عند 642 750 $، بارتفاع 7% خلال سنة.

كم من الوقت يمر قبل أن يخفّض البائع سعره؟ لا قاعدة تحدد هذه المهلة، ولا أحد يستطيع أن يعدك بها. والمرجع القابل للتحقق هو متوسط مدة بيع فئتك: 40 يوماً للأحادية في لافال في أغسطس 2026، و63 يوماً للكوندو. وبعد ذلك يصير السؤال: لماذا؟ والجواب هو سعر الانطلاق أكثر مما هو الموسم.

هل تنشر APCIQ أرقاماً لقطاعي بالتحديد؟ ليس دائماً. فجداولها تحمل عبارة «عدد المعاملات غير كافٍ لإنتاج إحصاءة موثوقة» كلما كانت المبيعات قليلة جداً. وهذه حال المبنى متعدد الشقق في لافال في أغسطس 2026: 21 عملية بيع، فلا سعر وسيط ولا مدة منشورة. وعندئذ نعمل على العقارات المقارنة، لا على الإحصاءات الشهرية.

هل الأفضل الشراء قبل إعلان بنك كندا أم بعده؟ التواريخ معروفة سلفاً، وهذا يحسم نصف السؤال. أما الاتجاه فلا يعرفه أحد. والقرار يُتخذ مع وسيط الرهن العقاري، على ملفك أنت.

للاستزادة، اقرأ متى تعرض عقارك للبيع في مونتريال، الذي يعالج الموسمية نفسها من زاوية البائع، وقراءة بيانات السوق لا التوقعات.

تتردد بين الشراء الآن وانتظار الربيع؟ اكتب لي: نُخرج أرقام فئتك وقطاعك وشريحة سعرك، ثم نقرر. الخدمة بالفرنسية والإنجليزية والعربية.

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج